Germering: Die Pendlerstadt im Westen

Mit fast 40.000 Einwohnern ist Germering eine der größten Nachbarstädte Münchens. Aufgrund der guten Verkehrsanbindung pendeln viele Germeringer zwischen ihrem Wohnort und dem Arbeitsort München. Aufgrund der nähe zur Metropole sind Mieten und Immobilienpreise hoch. Ein Blick auf das Wohnangebot.

 

München ist noch vor Frankfurt am Main die deutsche Großstadt mit dem höchsten Pendleranteil. 341.312 Menschen pendeln täglich von ihrem Umlandwohnort zur Arbeit nach München, 146.842 Münchner ins Umland.

Besonders viele Einwohner des Landkreises Fürstenfeldbruck fahren nach München zur Arbeit. Der Landkreis hat 53.423 Auspendler bei nur 43.548 eigenen sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten. Die größte Stadt mit 39.765 Einwohnern ist Germering, die im Westen direkt an München grenzt. Sie verfügt über eine hervorragende Verkehrsanbindung an München: Im Osten der Stadt befindet sich der Autobahnring um München (A 99), der die Autobahn München-Lindau (A 96) mit den Autobahnen nach Stuttgart (A 8) und nach Nürnberg verbindet. Die Kreisstadt hat vier nahe Autobahnausfahrten: Gilching, Germering Süd (beide A 96), sowie Freiham-Mitte und Germering Nord.

Zudem gibt es in Germering mit Germering-Unterpfaffenhofen und Harthaus gleich zwei Haltestellen der S-Bahnlinie S8, die die Stadt direkt mit Herrsching am Ammersee, München und dem Flughafen verbindet. Sollte der benachbarte Münchner Neubau-Stadtteil Freiham eine Tramlinie erhalten, so will der Stadtrat von Germering nach eigenem Bekunden daran angebunden werden.

Bei diesem guten Verkehrsanschluss ist es kein Wunder, dass so viele Germeringer in München arbeiten. Die heutige Einwohnerzahl der Kreisstadt wurde weitgehend in einer extremen Wachstumsphase des Wohnungsbaus während der Errichtung der nahen Autobahnen und der S-Bahn Anfang der 1960er- bis Ende der 1970er-Jahre erreicht. Zwischen 1961 und 1979 verdreifachte sich die Anzahl der Einwohner von 11.141 auf 34.751. Obwohl die Gegend – wie im Stadtmuseum Zeit+Raum  am Rathaus dokumentiert – bereits in der Jungsteinzeit besiedelt war und später die Römer hier eine Villa Rustica und eine Ziegelbrennerei errichteten, wird Germering daher oft als junge Stadt bezeichnet.

Während der NS-Zeit entstand in Unterpfaffenhofen zwar eine kleine Siedlung für die Mitarbeiter eines Tanklagers der militärischen Tarnfirma WIFO, die rasante Entwicklung spiegelt sich aber in Germerings nach dem Zweiten Weltkrieg eingetretene uneinheitlicher Siedlungsstruktur wider. Neben den dörflichen Ortskernen des alten Germerings um die Kirche St. Martin und von Unterpfaffenhofen um St. Jakob, gibt es die Hochhäuser der 1970er-Jahre sowie das neue Stadtzentrum mit der Stadthalle und Bibliothek am S-Bahnhof Germering-Unterpfaffenhofen.

Kein Spitzweg-Idyll

Das ländliche Dorfidyll mit liebenswürdig-kauzigen Biedermeier-Typen und malerischen Häusern, das der berühmteste Sohn der Stadt – der Maler Carl Spitzweg (1808 - 1885) – in seinen Bildern darstellte, sucht man in seinem Geburtsort außer an der Kirchstraße in Unterpfaffenhofen (Bild links) vergebens. Anonyme Hochhaussiedlungen, funktionale Gewerbebauten und Einfamilienhäuser ohne großen architektonischen Anspruch prägen heute das Stadtbild.

Trotzdem muss der Standort für viele begehrt sein – zumindest vermittelt der regionale Miet- und Wohnungsmarkt diesen Eindruck. Aktuell werden im Vermittlungsportal Immobilienscout24 nur 22 Mietwohnungen zu einer durchschnittlichen Kaltmiete von 10,50 Euro pro Monat angeboten. Der Wohnungsmarkt in Germering bietet mit 32 Eigentumswohnungen ein zwar etwas größeres, aber im Verhältnis zur Einwohnerzahl der Stadt ebenfalls sehr überschaubares Angebot.

 

Hohes Preisniveau von Wohnimmobilien

Soeben wurde das Wohnungsprojekt „Gut gelegen“ des Münchner Bauträgers Demos in der Steinbergstraße fertiggestellt. Zum Verkaufsstart im Oktober 2014 offerierte Demos die 29 Eigentumswohnungen zu Preisen um die 5000 Euro pro Quadratmeter. Mittlerweile sind die Wohnungen verkauft und die aktuellen Wohnungsangebote der wenigen Neubauprojekte auf rund 6000 Euro pro Quadratmeter angestiegen. So bietet der Bauträger Bernd Machl die Wohnungen seines Neubaus im Tann 17 im Südwesten von Germering zwischen knapp 5800 und über 6000 Euro pro Quadratmeter an. Gebaut werden  auch in der Landsberger Straße 112 elf Wohnungen des Projekts “in Germering“ von Seb. Beck und in der Kleinfeldstraße (Sieben-Familien-Haus der Real-Wohnbau).

Erschwinglicher sind die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen. Dabei werden jedoch für Hochhauswohnungen aus den 1970er-Jahren zum Teil Preise um die 4300 Euro pro Quadratmeter verlangt. Relativ günstig erscheinen dagegen die Angebote der Patrizia AG, die Wohnungen in einer 1998 errichteten Hochhausanlage in der Münchner Straße 20/22 für etwas mehr als 3800 Euro pro Quadratmeter anbietet.

Doch wie immer man es dreht und wendet, in Germering werden Preise wie in München verlangt, ohne dass die Lage ein entsprechendes urbanes Ambiente bietet. Da die Mieten im Verhältnis zu den Preisen sehr niedrig sind, ergibt sich nur eine Magerrendite von unter drei Prozent. Wer in Germering in Immobilien investieren will, sollte bei der guten Verkehrsanbindung auch nicht diese Schwachpunkte übersehen.

 

Die Stadt in Zahlen

Germering gehört zum Landkreis Fürstenfeldbruck. Im Nordosten grenzt die Kreisstadt an den Bezirksteil Freiham des westlichsten Münchner Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied. Südlich von Germering befinden sich von Osten nach Westen die Gemeinden Gräfelfing und Planegg des Landkreises München sowie Krailling. Gilching, Gauting, Oberpfaffenhofen und Gilching vom Landkreis Starnberg. Im Westen liegen die Gemeinde Alling und die Stadt Puchheim, die ebenfalls zum Landkreis Fürstenfeldbruck gehören.

Die erste sichere urkundliche Erwähnung von Germering als „Kermaringon“ erfolgte zwischen 859 und 864.

Es wird aber vermutet, dass die älteste Urkunde mit der Ortsbezeichnung Germana vel ad monte (etwa „(das Besitztum der) Schwester am Berg“) schon aus dem Jahr 769 stammt. Die erste sichere urkundliche Erwähnung von Unterpfaffenhofen stammt aus dem Jahr 1190. 1818 wurden die Gemeinden Germering und Unterpfaffenhofen mit den Gemeindeteilen Kleßheim, Nebel, Streiflach und Wandlheim gebildet. Am 1. Mai 1978 wurde die bis dahin selbständige Gemeinde Unterpfaffenhofen mit Germering zu einer Gemeinde zusammengeschlossen. Heute gliedert sich Germering in die Ortsteile Germering, Unterpfaffenhofen, Neugermerirng, Harthaus, Schusterhäusl, Streiflach, Gut Wandelheim und Nebel.

Einwohner: Germering ist unter den größeren Umlandstädten Münchens Dachau, Freising und Erding die an München am nächsten gelegene Stadt. Durchschnittsalter der Germeringer ist höher als das der Münchner, der Ausländeranteil ist deutlich geringer.

Infrastruktur:  Germering ist mit der S-Bahn-Linie S8 (Haltestelle Germering-Unterpfaffenhofen, Harthaus) direkt an München und den Flughafen angebunden. Einzelhandel befindet sich mit der City-Galerie und der Germeringer Harfe (siehe Bild links) am Therese-Giehse-Platz und der Untere-Bahnhofstraße.

Immobilien: Geringes verfügbares Angebot an Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Preisniveau nicht unwesentlich unter dem von München, aber Mieten etwas günstiger. Großer Bestand an Einfamilienhäusern, im Nordosten Geschosswohnungsbau.

 

 

Text und Fotos: Ulrich Lohrer, erstellt 06.06.2016, aktualisiert 11.11.2016