Gutachter: Markt ist leergefegt

Der Münchner Gutachterausschuss hat seinen Halbjahresbericht veröffentlicht. Danach ging die Anzahl der Verkäufe von bebauten und unbebauten Wohngrundstücken im ersten Halbjahr 2011 gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurück. „Dies sei keinesfalls ein Indiz für eine sinkende Nachfrage , sondern in vielen Segmenten der Wohnimmobilien wird bei extrem hohem Preisniveau von einem nahezu „leergefegten Markt“ gesprochen. 

 

Der Bericht geht auf die verschiedene Marktsegmente ein, die sich zwar zum Teil beim Geldumsatz etwas unterschiedlich entwickelten, aber überall von steigenden Preisen gekennzeichnet sind.

Individuelle erbaute Wohnhäuser

 

Im Markt der der Einfamilienhäuser, der Reihen- und Doppelhäuser lag die Anzahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2011 etwa sechs Prozent unter dem Vorjahresniveau. Nach einer vorläufigen Hochrechnung sank dabei derGeldumsatz um circa drei Prozent. Dabei ging die Zahl der Kauffälle bei Reihenhäuser besonders stark zurück, auch wurden weniger Einfamilienhäuser verkauft. Die Anzahl der verkauften Doppelhäuser stieg jedoch an (siehe Grafik links).

 

Dies spiegelte sich in etwa auch beim Geldumsatz wieder – allerdings war der Verlauf nicht identisch. So sank der Geldumsatz bei Einfamilienhäuser stärker als bei Reihenhäuser, was daraus schließen lässt, dass dort die Preise im Vergleich zu den Reihenhäuser kaum stiegen.

 

Eigentumswohnungen

Bei den Eigentumswohnungen, die im Bericht des Gutachterausschuss zusammen mit den so genannten Teileigentums-Objekte wie mit Büros, Läden oder Tiefgaragen-Stellplätze aufgeführt werden, lag der Geldumsatz im 1. Halbjahr 2011 nach einer vorläufigen Hochrechnung etwa zehn Prozent über dem Vorjahresniveau. Die Steigerung wurde bei nahezu gleich hoher Anzahl der Kauffälle in 2010 und 2011 erzielt. Die exakte Höhe des Geldumsatzes und die Verteilung auf die einzelnen Teilmärkte (Neubauobjekte, gebrauchte Wohnungen bzw. Teileigentums-Objekte) konnten für 2011 zunächst nur überschlägig ermittelt werden, da bisher nicht alle beim Gutachterausschuss eingegangenen Verträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Von den insgesamt rund 6750 Kauffällen sind schätzungsweise 2.000 Verkäufe neu gebauten Eigentumswohnungen beziehungsweise den Teileigentumsobjekten zuzuordnen.

 

Mietwohnhäuser

Die Anzahl der Verkäufe von mehrgeschossigen Mietwohnhäusern lag im 1. Halbjahr 2011 sogar 32 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Allerdings wurden größere Objekt umgesetzt, da sich der Flächenumsatz um drei Prozent erhöhte. Trotz des Rückgangs bei den Vertragszahlen wurde im aktuellen Berichtszeitraum aber vor allem ein deutlich höherer Geldumsatz erzielt, was die Markttendenzen in diesem Segment bekräftigt. So erhöhte sich der Geldumsatz 30 Prozent. Der verhältnismäßig hohe Zuwachs beim Geldumsatz wurde insbesondere durch den Verkauf einer großflächigen Wohnanlage am südöstlichen Stadtrand und von Verkäufen in besonders attraktiven und zentrumsnahen Wohnlagen erzielt.

 

Unbebaute Grundstücke

Hier zeigt sich, dass das Bauland bei hoher Nachfrage knapp wird. Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine individuelle Eigentumswohnanlagen mit in der Regel maximal 2 Vollgeschossen) lag die Anzahl der Vertragsabschlüsse mit insgesamt 243 Fällen im 1. Halbjahr 2011. Das waren 12 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (277 Kauffälle). Dabei sank der Geldumsatz um acht Prozent und der Flächenumsatz um 16 Prozent.

Der Geldumsatz von Baugrundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau (inkl. öffentlich geförderter Wohnungsbau) ging im Berichtszeitraum im Vergleich zum Vorjahr aber nur leicht zurück. In 2011 wurden vom Gutachterausschuss 41 Kaufverträge registriert. Darunter ein großes Grundstück mit immerhin 6,4 Hektar Rohbauland, das vor einer rechtsverbindlichen Baulandausweisung noch den Verfahrensgrundsätzen zur „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) unterliegt. Diese Transaktion mit einem geringen Rohbaulandpreis verzerrt die statistische Auswertung. Daher entwickelten sich der Flächen- und Geldumsatz auf diesem Teilmarkt gegenläufig. Der Geldumsatz ging um drei Prozent zurück, derFlächenumsatz stieg aber um 23 Prozent. 30 von 41 Grundstücksverkäufen im 1. Halbjahr 2011 waren für den frei finanzierten Wohnungsbau vorgesehen und 11 Grundstücke dem öffentlich geförderten Wohnungsbau zugeordnet.

Erfahrungsgemäß werden Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau auch von zyklischen, i.d.R. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. Im Berichtszeitraum gab es keine entsprechend großflächigen Verkäufe und auch keine Angebote. Im Zusammenhang mit dem knappen Baulandangebot führte dies zu rückläufigen Umsätzen.

 

Preisentwicklungen

In Stichworten nach den jeweiligen Marktsegmenten sieht der Gutachterausschuss im 1. Halbjahr 2011 bei den Preisen folgende Entwicklung:

Individuelle Wohnhäuser:

Neubau-Doppelhaushälften:In durchschnittlichen und guten Wohnlagen lagen die Preise im Mittel 610.000 Euro, oder rund. 4350 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (bei einer Gesamtwohnfläche von etwa 140 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche   290 Quadratmetern)

Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen lagen die Preise im Mittel rd. 560.000 Eurod.s. rd. 4.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ca. 130 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 380 Quadratmeter, Baujahr 1950-2007)

Neubau-Reiheneckhäusernin durchschnittlichen und guten Wohnlagen lagen die Preise im Mittel bei 510.000 Euro oder 4450 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ca. 115 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 200 Quadratmeter)

Reiheneckhäuser im Wiederverkaufin durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 440.000 Euro d.s. rd. 3800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ca. 115 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 300 Quadratmeter, Baujahr 1950-2007)

Neubau-Reihenmittelhäusernin durchschnittlichen und guten Wohnlagen wurden Durchschnittspreise von etwa 425.000 Euroder mittelt, was 3700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche entsprach (ca. 115 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 150 Quadratmeter)

Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel rd. 370.000 Euro und 3550 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ca. 105 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 195 Quadratmeter Baujahr 1950-2007)

 

Geschosswohnungen

Auf dem Eigentumswohnungsmarkt ist nach den Rekordergebnissen in 2010 im 1. Halbjahr 2011 nochmals eine Steigerung des Geldumsatzes festgestellt worden. Die relativ hohen Verkaufszahlen und der Zuwachs beim Geldumsatz belegen eindrucksvoll den derzeit anhaltenden Boom am Eigentumswohnungsmarkt. Nach ersten Vorauswertungen ist dabei auch das Preisniveau der Neubauwohnungen und wiederverkauften Wohnungen deutlich gestiegen.

In durchschnittlichen und guten Wohnlagen wurden im Mittel Preise ermittelt, die etwa zehn Prozent über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2010 liegen (in einer Spanne zwischen plus 5 bis plus 30 %); In besonders attraktiven und zentrumsnahen Wohnlagen bis stiegen die Preise sogar bis zu 75 Prozent. Der Preis für eine Neubauwohnung in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel ca. 4.300 €/m2 Wohnfläche (entspricht etwa dem Niveau im Quartalsbericht 1/2011).

Die Preise von Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen, ohne Denkmalschutz lagen im Mittel bei rund rd. 2.900 €/m2 Wohnfläche, bei Gebäudenmit Denkmalschutz aber im Mittel bei 3800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Wohnbaugrundstücke

Einfamilienhausgrundstückein durchschnittlichen und guten Wohnlagen haben sich stark verteuert: sie lagen 15 Prozent über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2010.

Mietrendite

Aufgrund der stark gestiegenen Preise sind dieRenditen bei Mietwohnhäusern mit und ohne Denkmalschutz, auf einen durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz von gerade mal 3,1 Prozent gesunken (9 Auswertungen bei Baujahren 1895 bis 1985).

 

Gutachterausschuss: Preissprung bei Bodenwerten - Interview mit Gutachter-Vorsitzenden Helmut Thiele

 

Quelle und weitere Informationen:

Immobilienmarkt in München – Halbjahresbericht 2011 derGutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, verantwortlich für Inhalt:Dipl.-Ing.(FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses

Geschäftsadresse:

Implerstraße 9 81371 München

Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es auch im Internet unter www.gutachterausschuss-muenchen.de