Gutachterausschuss München: Grundstückspreise explodieren

Laut dem soeben veröffentlichten Quartalsbericht 2012 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München sind die Grundstückspreise für Geschosswohnungsbau in durchschnittlichen Wohnlagen innerhalb eines Jahres um 36 Prozent gestiegen.

 

Dies ist zwar das Segment mit den höchsten Preisanstieg, doch auch der Anstieg der Durchschnittspreise von Wohnbaugrundstücken um rund 18 Prozent in 2012 gegenüber 2011 ist extrem. Auch wenn der Gutachterausschuss das häufig erwähnte Wort „Immobilienpreisblase“ wohl bewusst nicht verwendet, sprechen die Zahlen auf der Basis tasächlicher Verkäufe eine deutliche Sprache. So stiegen auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke um rund 18 Prozent (siehe Grafik links).

Deutlich über den Anstieg des Kaufpreisindex (etwa zwei Prozent) lagen auch die Preisentwicklungen für Wohnraum, auch wenn diese nicht ganz so extrem wie die der Grundstücke ausfielen.

„Auf dem Eigentumswohnungsmarkt löste die anhaltend hohe Nachfrage einen weiteren Preisschub aus, der sowohl bei neuen als auch wiederverkauften Wohnungen über alle Baujahre in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel zu einem Anstieg von jeweils rund 14 Prozent führte“, schreibt Helmut Thiele, Vorsitzender des Münchner Gutachterausschuss. Der Durchschnittspreis neuer Eigentumswohnungen liege nun bei rund 5.050 Euro pro Quadratmeter (siehe Grafik groß ganz oben). Auch bei neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern seien die Preise in durchschnittlichen und guten Wohnlagen ebenfalls deutlich gestiegen. Hier lagen die Preissteigerungen abhängig von der Objektart zwischen fünf und 15 Prozent.

Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde vergangenes Jahr zum vierten Mal in Folge das Geldumsatzniveau vom Vorjahr übertroffen. Der seit 2008 anhaltende Trend habe sich fortgesetzt und ließ das Umsatzvolumen auf ein historisches Rekordergebnis ansteigen. Durch die anhaltend hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt mit deutlichem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen und mehreren Verkäufen großer Büro- und Geschäftshäuser ist der Geldumsatz in 2012 mit einer Steigerungsrate von sieben Prozent auf ein Gesamtvolumen von rund 9,9 Milliarden Euro angewachsen.

Allerdings zeige sich angesichts der extremen aktuellen Nachfrage, dass das Angebot knapp wird. Mit insgesamt 15.340 registrierten Verträgen an Kauf- und Tauschgeschäfte, Versteigerungen und Erbbaurechte, sank die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte zwölf Prozent unter das Vorjahresniveau (siehe Vergleich Geldumsatz und Transaktionen in der Grafik links). Es wurden in allen Marktsegmenten sinkende Vertragszahlen festgestellt. Allein auf dem Eigentumswohnungsmarkt wurden im Berichtszeitraum über 2000 Kauffälle weniger registriert als im Vorjahr, was einem zwölfprozentigen Rückgang entspricht.

„Die extrem hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien hat das Angebot ausgedünnt und die Preise nach oben getrieben“, so Thiele. Dennoch scheint die Preisexplosion den „Run“ auf Immobilien nicht abzuschrecken: „Die anhaltende Eurokrise und die abgeschwächte konjunkturelle Entwicklung sorgen für eine nach wie vor hohe Nachfrage nach Immobilien, die insbesondere in München bei Privatanlegern und Investoren hoch im Kurs stehen.“

Auf dem Eigentumswohnungsmarkt sank das Geldumsatzvolumen um rund 235 Millionen Euro unter das Vorjahresniveau. Das Rekordergebnis vom Vorjahr wurde trotz rückläufiger Vertragszahlen jedoch nur um rund sechs Prozent unterschritten, weil gleichzeitig die Wohnungspreise extrem zugelegt haben. Ähnliches gilt für den Markt für Mehrfamilienhäuser und den individuellen Wohnungsbau. In 2012 wurden trotz anhaltend hoher Nachfrage 13 Prozent weniger Mehrfamilienhäuser veräußert als im Vorjahr. Der Geldumsatz sank dabei jedoch nur drei Prozent unter das Vorjahresniveau und dies obwohl die Umsatzanteile großer Wohnanlagen in beiden Jahren gleich hoch waren. Bei den bebauten und unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) lagen die Vertragszahlen in 2012 jeweils zwölf Prozent unter dem Vorjahresniveau. Trotz rückläufiger Flächenumsätze nahmen die Geldumsätze auf beiden Teilmärkten sogar zu.

Neu ist, dass nun auch im Gewerbeimmobilienmarkt bei den Käufen und Preisen ein deutlicher Anstieg zu beobachten war. Insbesondere der Geldumsatz von Büro- und Geschäftshäusern übertraf trotz niedrigerer Verkaufszahlen das Vorjahresniveau um rund 640 Millionen Euro. Mitverursacher waren hier Verkäufe mehrerer großer Bürokomplexe und Transaktionen von Geschäftshäusern in der Innenstadt (Palais an der Oper, Maximilianshöfe), die das Geldumsatzvolumen auf diesem Teilmarkt 31 Prozent über das Vorjahr ansteigen ließen.

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