Gutachterausschuss München: Umsatz erstmals seit 2008 gesunken

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat seinen Quartalsbericht 4/2004 und damit die vorläufige Marktanalyse für das vergangene Jahr veröffentlicht. Zum ersten Mal seit sechs Jahren ging der Umsatz auf dem Münchner Immobilienmarkt zurück. Zeichnet sich eine Trendwende ab?

 

Allerdings lag das Umsatzniveau nur leicht unter dem historischen Rekordergebnis des Vorjahres 2013 (siehe Grafik links). Durch die anhaltend hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt mit nach wie vor deutlichem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen erreichte der Geldumsatz im Jahr 2014 eine Gesamtsumme von 10,5 Milliarden Euro, die zwei Prozent unter dem Vorjahresniveau lag.

Stärker fiel der Rückgang der Transaktionen aus: Mit insgesamt rund 13.070 registrierten Verträgen (Kauf- und Tauschgeschäfte, Versteigerungen und Erbbaurechte) sank die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte vier Prozent unter das Vorjahresniveau. Dabei wurden rückläufige Vertragszahlen im Marktsegment des Wohnungs- und Teileigentums (minus 4 %) sowie auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke (minus 7 %) festgestellt.

Nach Ansicht des Münchner Gutachterausschusses unter ihrem Vorsitzenden Helmut Thiele seien die „vorliegenden Marktzahlen jedoch wieder ein Beleg für die hohe Attraktivität des Münchner Immobilienstandortes.“

Ungeachtet der steigenden Preise bleibe die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau. Fehlende attraktive Anlageformen am Kapitalmarkt und günstige Finanzierungskonditionen würden bei Privatanlegern und Investoren weiter dafür sorgen, dass Immobilien hoch im Kurs stehen. Die rückläufigen Vertragszahlen auf einzelnen Teilmärkten des Münchener Immobilienmarktes würden nicht gegen diese Ansicht sprechen, sondern würden nur das fehlende Angebot dokumentieren.

Dennoch fällt der starke Rückgang der Käufe vor allem bei den unbebauten Grundstücken auf. Neben dem fehlenden Angebot an Grundstücken mag hier auch das mittlerweile hohe Preisniveau abschrecken. Laut der aktuellen Gutachter-Analyse lag die Preissteigerungsrate von Wohnbaugrundstücken 2014 gegenüber 2013 bei durchschnittlich neun Prozent, für Grundstücke für Geschossneubauten sogar um 14 Prozent (siehe Grafik links). Das Münchner Pflaster ist etlichen professionellen Anlegern mittlerweise zu heiß.

Auch die am 5. März 2015 vom Bundestag beschlossene Mietpreisbremse dürfte einige Investoren abschrecken. Auch der in den USA sich abzeichnenden Erhöhung der Leitzinsen wird sich die Europäische Zentralbank (EZB) trotz des extrem lockeren Chef-Geldpolitikers Mario Draghi auf Dauer nicht entziehen können. Der Euro-Raum muss sonst mit einem weiteren massiven Abfluss der Investorengelder rechnen, wie er im Wechselkursverlauf des Euros gegenüber dem Dollar bereits in den vergangenen Monaten deutlich widerspiegelt. Solange die EZB jedoch weiter eine expansive Geldpolitik betreibt, werden wohl auch die Preise der Immobilien- und Aktienmärkte weiter aufgebläht.

Einige Münchner Projektentwickler dürften aber vor allem aufgrund des zunehmend schwierigeren Abverkaufs ihrer Neubauwohnungen zurückhaltender mit neuen Projekten sein. Dies spiegelt sich im seit Ende 2013 gesunkenen Preis-Indices IMX der Münchner Wohnungsneubauten des Immobilienportals immobilienscout24 wider.

 

Im aktuellen Bericht des Münchner Gutachterausschusses ist allerdings von gesunkenen Neubaupreisen nicht die Rede. Im Gegenteil: „Die Preissteigerung lag in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei plus 11 Prozent.“ Die im Bericht beigelegte Grafik (Grafik oben links) dokumentiert allerdings diesen extrem starken Preisanstieg der Neubauwohnungen nur für Objekte in „durchschnittlicher Wohnlage“ (blau) von rund 5100 (2013) auf etwa 5700 Euro pro Quadratmeter (2014), während sich die Preise von Neubauwohnungen in guter Wohnlage (gelb) bei etwa 6500 Euro pro Quadratmeter stabilisiert zu haben scheinen.

Deutlich ungebrochen ist der starke Preisanstieg dagegen bei den Bestandswphnungen, und zwar bei allen Baujahr-Gruppen (Grafik links).

 

Im Einzelnen heißt es im Quartalsbericht 4/2014:

Eigentumswohnungsmarkt

Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag der Geldumsatz 7 Prozent über dem Vorjahresniveau, obwohl die Anzahl der Verträge in diesem Marktsegment leicht rückläufig war (minus 4 Prozent). Ein wesentlicher Grund dafür ist die Preisentwicklung, die im Berichtsjahr wieder deutlich im Aufwärtstrend lag.

Mehrfamilienhäuser

Im Marktsegment der bebauten Mehrfamilienhausgrundstücke wurde trotz anhaltend hoher Nachfrage ein 7-prozentiger Rückgang der Verkaufsanzahl gegenüber dem Vorjahr festgestellt. Der Geldumsatz sank dabei 9 Prozent unter das Vorjahresniveau.

Bei den unbebauten Grundstücken (inkl. öffentlich geförderten Geschosswohnungsbau) stieg die Anzahl der Kaufverträge von 74 im Vorjahr auf 99 (plus 34 Prozent) im Berichtsjahr. Der Flächenumsatz stieg um plus 7 Prozent. Da insbesondere mehr Grundstücke des öffentlich geförderten Geschosswohnungsbaus verkauft wurden (plus 28 Verträge), entwickelte sich der Gesamtgeldumsatz, trotz gestiegenen Preisniveaus, etwa proportional zur gestiegen Anzahl und lag nur 37 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Individueller Wohnungsbau

Auf dem Teilmarkt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser (bebaute Grundstücke) lag die Anzahl der Verträge 5 Prozent über dem Vorjahresniveau. Der Geldumsatz ist dabei überproportional um 26 Prozent gestiegen.

Bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) ist die Anzahl der Verträge um 5 Prozent zurückgegangen. Und obwohl auch der Flächenumsatz 13 Prozent (minus 5 Hektar) niedriger war, lag der Geldumsatz 5 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Preisentwicklung

Am Wohnimmobilienmarkt ist das Preisniveau bei unvermindert hoher Nachfrage auf allen Teilmärkten im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich gestiegen.

Die Preise von Wohnbaugrundstücken waren im Mittel rund 9 Prozent höher. Bei den Einfamilienhausgrundstücken lag der Preisanstieg in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei rund 8 Prozent. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau stiegen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel um 14 Prozent.

Auf dem Eigentumswohnungsmarkt löste die anhaltend hohe Nachfrage einen erneuten Preisschub aus, der sowohl bei neuen als auch wiederverkauften Wohnungen festgestellt wurde. Die Preissteigerung lag in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei plus 11 Prozent.

Gestiegen ist auch das Preisniveau von neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern. In durchschnittlichen und guten Wohnlagen lagen die Preiszuwächse je nach Objektart zwischen zirka 5 und 15 Prozent. Bei wiederverkauften Einfamilienhäusern kann die Preisentwicklung nur abhängig von Baujahr, Wohnlage und Haustyp sowie Wohnflächen- und Grundstücksgröße einzeln betrachtet werden.

Gewerbeimmobilienmarkt

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt gingen die Geldumsätze der unbebauten und bebauten Grundstücke deutlich zurück. Bei den unbebauten Grundstücken sank der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 350 Millionen Euro und schmolz auf eine Summe von rund 185 Millionen Euro. Der 65-prozentige Rückgang ist hier allerdings darauf zurückzuführen, dass in der Vorjahresbilanz der Gegenwert einer großflächigen Erbbaurechtsbestellung in der Innenstadt mit erfasst wurde. Bei den bebauten Grundstücken mit den Büro- und Geschäftshäusern inkl. Hotels ging der Geldumsatz 11 Prozent zurück (minus 360 Millionen Euro).

 

Eine umfassende endgültige Marktanalyse mit vielen Detailinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Jahresbericht für 2014, der voraussichtlich Mitte Mai 2015 erscheint.

Weitere Informationen:

Internetauftritt: Gutachterausschuss München

 

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München: Der Immobilienmarkt in München - Quartalsbericht 4/2014 Vorläufige Marktanalyse 2014

Die abgebildeten Grafiken wurden dem Quartalsbericht 4/2014 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München entnommen.