Gutachterausschuss: Neue Rekordpreise im Jahresbericht 2014

Der Münchner Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat am 12. Mai die Auswertung der Kaufpreise des Jahres 2014 veröffentlicht. Der Vorsitzende Helmut Thiele sieht trotz hoher Preise und Renditen unter einem Prozent eine anhaltend starke Nachfrage auf dem Münchner Immobilienmarkt.

 

Jedes Jahr stellt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München im Mai seinen Jahresbericht vom Vorjahr vor. Dabei werden anhand der Kaufpreissammlung die Preisentwicklungen für  unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Renditeobjekte wie Mietshäuser, Büroimmobilien und Geschäftshäuser ausgewertet.

Vorgestellt wurde der Immobilienmarktbericht für München vom Kommunalreferent Axel Markwardt und dem Gutachterausschussvorsitzenden Helmut Thiele.

Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurden 2014 rund 10,5 Milliarden Euro umgesetzt. „Die Summe der Kaufpreise lag damit erstmals seit 2008 etwas unter dem Vorjahresumsatz“, betonte Kommunalreferent Markwardt. Die Ursache sei allerdings nicht eine Entspannung am Wohnungsmarkt, so Gutachterchef Thiele, sondern ein Umsatzrückgang bei Gewerbeimmobilien.

 

Thiele zeigte die Auswirkungen der Preissteigerungen auf die Rendite von Wohnimmobilien auf. Die Rendite ist seit etwa 2010 in München drastisch gesunken, weil Kaufpreise deutlich stärker als die Angebotsmieten stiegen. Die Renditen liegen bei vermieteten Neubauwohnungen nun in vielen Lagen nun unter einem Prozent. Berücksichtigt wurden dabei – was laut Thiele immer mehr Anleger beim Kauf vergessen –Kaufnebenkosten, laufende Verwaltungskosten, den kalkulatorischen Mietausfall und der Instandhaltungsrücklage. 

Eigentumswohnungen

Auf dem Eigentumswohnungsmarkt wurden im vergangenen Jahr rund vier Milliarden Euro umgesetzt, etwa 39 Prozent des gesamten Geldumsatzes.

Die Preise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen in durchschnittlicher und guter Wohnlage stiegen 2014 um elf Prozent. In durchschnittlicher Wohnlage wurden im Schnitt 4150 Euro pro Quadratmeter gezahlt (bei Denkmalschutzobjekten: 5600 Euro). In guten Wohnlagen waren es 5650 Euro (7200 Euro). Die Kaufpreise für Neubauwohnungen erhöhten sich um 4,5 Prozent. In durchschnittlichen Wohnlagen wurden im Schnitt 5600 Euro, in guten Wohnlagen 6500 Euro und in besten Wohnlagen 8050 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Der höchste Preis pro Quadratmeter betrug 23.000 Euro für eine 220 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Bestlage.

Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser

In diesem Teilmarkt stieg die Anzahl der Verträge 2014 um fünf Prozent gegenüber 2013 an. Der Geldumsatz erhöhte sich aber hier extrem: Um 26 Prozent über das Vorjahresniveau.

Wiederverkaufte freistehende Einfamilienhäuser in durchschnittlicher und guter Wohnlage kosteten 700.000 bis 1,45 Millionen Euro, beim Neubau lag die Spanne oft zwischen ein und 1,5 Millionen Euro. Mit 27 Millionen Euro wurde der höchste Kaufpreis für eine Villa in Bestlage gezahlt.

Für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlicher und guter Wohnlage fiel im Schnitt ein Kaufpreis von rund 800.000 Euro an. Bei einer Neubau-Doppelhaushälfte in gleicher Wohnlage waren es 910.000 Euro. Der höchste Kaufpreis  für eine Doppelhaushälfte betrug rund 2,5 Millionen Euro. Es handelte sich um ein denkmalgeschütztes Objekt in Bestlage.

Wiederverkaufte Reiheneckhäuser kosteten in durchschnittlicher und guter Wohnlage im Durchschnitt 630.000 Euro und ein neues Reiheneckhaus rund 770.000 Euro.

Der Kaufpreis eines Reihenmittelhaus im Wiederverkauf lag bei 570.000 Euro und bei vergleichbaren neuerbauten Objekten bei 680.000 Euro. Der Rekordpreis wurde mit 4,7 Millionen Euro für ein Reiheneckhaus in bester Wohnlage gezahlt.

Mehrfamilienhäuser

 

Bei den Mehrfamilienhäuser ging die Anzahl der Kauffälle trotz hoher Nachfrage in 2014 gegenüber 2013 um sieben Prozent zurück. Der Geldumsatz sank um neun Prozent unter das Vorjahresniveau. Für eine durchschnittliche Wohnanlage wurden rund 40 Millionen Euro gezahlt.

Von einem Preisrückgang in diesem Segment, so Thiele, könne jedoch nicht die Rede sein. Wird nur der Umsatz und die Anzahl der Kauffälle miteinander verglichen, bleibt die Objektgröße – etwa die Quadratmeteranzahl – unberücksichtigt. Einen weiteren möglichen Grund ist ein Preisdruck auf Anlagen, die sich in Erhaltungssatzungsgebieten befindet, da dort die Eigentümerrechte massiv beschränkt wird, was mit einem entsprechenden Preisabschlag verbunden ist. So wurde vor kurzem ein großes Wohngebiet in Laim von der Stadt München zum Erhaltungssatzungsgebiet bestimmt.

Unbebaute Grundstücke für Einfamilienhäuser

Im Marktsegment des individuellen Wohnungsbaus gab es eine fünfprozentige Umsatzsteigerung. Bei den Mehrfamilienhausgrundstücken lag der Geldumsatz 37 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die Preise für Einfamilien- Reihen und Doppelhausgrundstücke erhöhten sich im Durchschnitt um rund acht Prozent. Die Baulandpreise für Einfamilienhausgrundstücke (GFZ 0,6) betragen in guter Wohnlage im Durchschnitt rund 1500 Euro pro Quadratmeter und in bester Wohnlage im Durchschnitt rund 2800 Euro pro Quadratmeter. Der höchste Grundstückspreis für ein Einfamilienhausgrundstuck lag umgerechnet bei rund 6000 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt wurde pro Baugrundstück 950.000 Euro gezahlt. Der höchste Kaufpreis für ein Einfamilienhausgrundstück betrug rund neun Millionen Euro.

Unbebaute Grundstücke für Geschosswohnungsbau

Die Baugrundstücke für Eigentumswohnanlagen im Geschosswohnungsbau erhöhten sich um 14 Prozent. Das umgerechnete Geschossflächenpreis für Mehrfamilienhausgrundstücke liegt – abhängig von der Wohnlage – zwischen 1850 und 3000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche, dies entspricht in etwa 2400 bis 3900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Durchschnitt wurde für ein Baugrundstück zur Errichtung einer Wohnanlage rund zwölf Millionen Euro gezahlt. Der höchste Kaufpreis der für ein Mehrfamilienhausgrundstück gezahlt wurde betrug im vergangenen Jahr 55 Millionen Euro.

Gewerbegrundstücke

Für Gewerbegrundstücke wurden 2014 im Durchschnitt pro Kauffall sieben Millionen Euro gezahlt. Der höchste für ein Gewerbebaugrundstück gezahlte Preis betrug rund 32 Millionen Euro.

 

Weitere Informationen:

Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht für 2014

Der komplette Jahresbericht 2014 kann vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München für eine Schutzgebühr von 65 Euro bezogen werden. Die Bericht mit 70 Seiten enthält eine Vielzahl an Tabellen und Grafiken über den Verlauf von Preisen, Kauffällen und Gesamtumsätze aufgegliedert in die oben aufgeführten Immobilienkategorien. Ein weitere Teil des Berichts geht auf die Bodenrichtwerte bzw. die Umrechnungskoeffizienten ein, die beispielsweise für die Kreditvergabe, für Projektentwickler und für die Besteuerung der Immobilien (Erbschafts- und Schenkungssteuer) mit herangezogen werden. Schließlich hält der Bericht für Experten wichtige Kennzahlen, etwa die Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke, Sachwertfaktoren und die Liegenschaftszinssätze.

Telefonische Auskunft und Bestellung: 089/233 – 396 06

Bestellformular im Internet: www.gutachterausschuss-muenchen.de

 

Bodenrichtwerte

Im Internet: www.bodenrichtwerte-muenchen.de

Für die Bodenrichtwertauskunft können Sie zwischen einer Einzelauskunft (Gebühr: 30 Euro) und einer Dauerauskunft (Basislizent: 750 Euro – berechtigt zur uneingeschränkten Einsichtnahme in die Bodenrichtwertkarte pro Lizenz) wählen.

Telefon: 089/ 233 -396 34

Telefonische oder schriftliche Auskunft erfolgt gegen eine Bearbeitungsgebühr von 30 Euro

 

Bodenrichtwertkarte

Das DIN A3-Kartenwerk mit 2064 Richtwerten zum Stichtag 31.12.2014 kann gegen eine Gebühr von 600 Euro bezogen werden

Bestellformular im Internet: www.gutachterausschuss-muenchen.de

 

Quelle: Daten aus der Pressekonferenz zum Immobilienmarktbericht 2014 vom 12.05.2015

Bilder: Foto vom Jahresbericht – Ulrich Lohrer