Gutachterausschuss München: Umsatzrekord und neue Höchstpreise

Der Münchner Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat am 30. Mai die Auswertung der Kaufpreise des Jahres 2016 veröffentlicht. Der Geldumsatz ist auf das historisches Rekordergebnis von insgesamt 12,9 Milliarden Euro angestiegen. Die Preise und die Anzahl der Verkäufe auf dem Wohnungsmarkt stiegen nochmals deutlich.

 

Jedes Jahr stellt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München im Mai seinen Jahresbericht vom Vorjahr vor. Dabei werden anhand der Kaufpreissammlung die Preisentwicklungen für  unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Renditeobjekte wie Mietshäuser, Büroimmobilien und Geschäftshäuser ausgewertet. Vorgestellt wurde der neue Jahresbericht vom Kommunalreferent Axel Markwardt (SPD), Albert Fittkau – dem Nachfolger von Helmut Thiele als Vorsitzender des Gutachterausschuss sowie von Xaver Simmel, dem Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Mit 13.055 registrierten Immobilientransaktionen (Kaufgeschäfte, Versteigerungen, Erbbaurechte) lag die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte zwei Prozent über dem Vorjahresniveau. Der Anstieg der Vertragsanzahl ist allein auf den Zuwachs auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt mit plus drei Prozent zurückzuführen.

Eigentumswohnungen

Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag der Geldumsatz rund zwei Prozent über dem Vorjahreswert und erreichte damit wiederholt ein Rekordniveau. Der Umsatzzuwachs ist unter anderem auf den erneuten Aufwärtstrend der Wohnungspreise zurückzuführen. Die Preissteigerung von Eigentumswohnungen lag in 2016 gegenüber 2015 bei durchschnittlich elf Prozent. Trotz dem bereits hohen Preisniveau bei Neubauwohnungen stieg das durchschnittliche Preisniveau von Neubauwohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen von 6000 Euro pro Quadratmeter auf rund 6900 Euro pro Quadratmeter und in guten Wohnlagen sogar von 6700 Euro auf 7400 Euro pro Quadratmeter. Für Neubauwohnungen in bester Wohnlage wurden im Durchschnitt 9550 Euro pro Quadratmeter und vereinzelt auch bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter, in guter zentraler Wohnlage durchschnittlich 11.800 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Der höchste Kaufpreis für eine Eigentumswohnung erzielte in guter zentraler Wohnlage mit 335 Quadratmeter Wohnfläche einen Kaufpreis von 8,4 Millionen Euro. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von rund 25.000 Euro pro Quadratmeter.

Hoher Umsatz mit Neubauwohnungen in Perlach und Schwabing...

Der größte Umsatz nach Gemarkungen wurde bei Neubau-Objekten in der Gemarkung Perlach (Geldumsatz 237 Millionen Euro/504 Objekte) getätigt. Dort entsteht beispielsweise in Altperlach das neue Wohnquartier an der Hochäckerstraße. Es folgen nach Geldumsatz die Gemarkungen Schwabing (191 Millionen Euro/402 Objekte), Aubing (147 Millionen Euro / 307 Objekte), Berg am Laim (142 Millionen Euro / 510 Objekte), östliche Maxvorstadt (140 Millionen Euro / 136 Objekte), Bogenhausen (124 Millionen Euro / 289 Objekte) und Moosach (118 Millionen Euro / 363 Objekte). In den anderen Gemarkungen lag der Umsatz mit Neubauwohnungen unter 100 Millionen Euro.

...aber höchste Kaufpreise für neue ETW im Lehel, Nymphenburg und Haidhausen

Bezogen auf den durchschnittlichen Kaufpreis pro neuerbaute Eigentumswohnungen lag der Preis mit rund drei Millionen Euro mit Abstand am höchsten in der Gemarkung Lehel (siehe Grafik links). Dort wurden allerdings auch nur zwei Neubauwohnungen 2016 verkauft.

Gemarkungen mit sehr hohen Durchschnittspreisen für Neubauwohnungen waren 2016 zudem Nymphenburg, Haidhausen und die östliche Maxvorstadt, wo die Durchschnittspreise über eine Million Euro lagen. Allerdings handelt es sich um Preise pro Wohnung, die unterschiedliche Wohnungsgrößen aufwiesen und daher den direkten Preisvergleich verzerren können.

Käufer bevorzugen bei Bestandswohnungen Schwabing und Sendling-Isarvorstadt 

Bei wiederverkauften Wohnungen lag die Gemarkung Schwabing mit einem Gesamtumsatz von 246 Millionen Euro bei 588 Objekten mit Abstand an der Spitze. Es folgten die Gemarkung Sendling, Isarvorstadt (217 Millionen Euro /381 Objekte), Gemarkung Untersendling, Westpark (148 Millionen Euro / 468 Objekte), Gemarkung Untergiesing, Harlaching (135 Millionen Euro / 365 Objekte), Gemarkung Obergiesing, Au (123 Millionen Euro / 368 Objekte), Neuhausen (121 Millionen Euro / 311 Objekte), östliche Maxvorstadt (117 Millionen Euro / 223 Objekte) und Milbertsofen (105 Millionen Euro /311 Objekte).

Die Kaufpreise der Bestandswohnungen nach Gemarkungen (siehe Grafik links) lagen wie bei den Neubauwohnungen im Durchschnitt Lehel an der Spitze. Doch erreichte das Preisniveau pro Eigentumswohnung mit knapp unter einer Million Euro nicht das Niveau der Neubauwohnungen. Als Gemarkung mit sehr hohen Durchschnittspreisen pro Bestandswohnung erwies sich zudem die Altstadt und die westliche Maxvorstadt.  

Einfamilienhäuser und Reihenhäuser

Bei den bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) ist die Anzahl der Kaufverträge um fünf Prozent zurückgegangen. Der Geldumsatz ist trotz rückläufiger Vertragsanzahl um neun Prozent gestiegen. Die Kaufpreisspanne  lag in den meisten Fällen bei neugebauten freistehenden Einfamilienhäusern in guter und durchschnittlicher Wohnlage zwischen einer Million Euro und 1,9 Millionen Euro. Die Kaufpreisspanne bei wiederverkauften freistehenden Einfamilienhäusern reichte in den meisten Fällen von rund 900.000 Euro bis zwei Millionen Euro. Der höchste Kaufpreis wurde mit 6,4 Millionen Euro für eine Einfamilienhaus-Villa mit 900 Quadratmeter Wohnfläche in „Bestlage“ bezahlt.

Für neugebaute Doppelhaushälften in durchschnittlicher und guter Wohnlage wurde im Durchschnitt eine Million Euro bezahlt, für wiederverkaufte Doppelhaushälfte im Schnitt 920.000 Euro. Der höchste für eine Doppelhaushälfte bezahlte Kaufpreis betrug 6,4 Millionen Euro.

Für Neubau-Reihenmittelhäuser lag der durchschnittliche Kaufpreis in durchschnittlichen und guten Wohnlagen bei 840.000 Euro. Für wiederverkaufte Reihenmittelhäusern wurden im Durchschnitt 670.000 Euro bezahlt. Der Durchschnittspreis für ein Neubau-Reiheneckhaus lag bei 890.000 Euro und für ein wiederverkauftes Reiheneckhaus  bei 800.000 Euro. Der höchste Kaufpreis für ein Reihenhaus (mit 400 Quadratmeter Wohnfläche) betrug rund fünf Millionen Euro.

Regional innerhalb der Münchner Stadtgrenzen war der Umsatz mit Einfamilienhäusern typischerweise in den Gemarkungen mit hoher individueller Wohnbauweise hoch. Bezogen auf den Geldumsatz lag mit 128,8 Millionen Euro Gesamtgeldumsatz bei 124 verkauften Einfamilienhäusern die Gemarkung Trudering an der Spitze. Es folgten die Gemarkungen Perlach (95,1 Millionen Euro / 102 Häuser), Bogenhausen (59,9 Millionen Euro / 14 Häuser), Obermenzing (59,5 Millionen Euro / 47 Häuser), Pasing (55,1 Millionen Euro /63 Häuser), Großhadern (50,6 Millionen Euro / 45 Häuser) und Aubing (50,6 Millionen Euro / 65 Häuser). bei den anderen Gemarkungen wurden weniger als 50 Millionen Euro umgesetzt.

Geschosswohnungsbau

Auf dem Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser hat die Anzahl der Kauffälle im Berichtsjahr zugenommen. Bei anhaltend hoher Nachfrage lag die Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahr bei 19 Prozent. Da im Jahr 2016 jedoch weniger großvolumige Wohnanlagen als im Jahr zuvor verkauft wurden, war die Geldumsatzsteigerung im Verhältnis zur Vertragsanzahl relativ niedrig (plus fünf Prozent).

Der höchste Geldumsatz mit dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern wurde in der Gemarkung Schwabing mit 162,6 Millionen Euro durch insgesamt zwölf verkaufte Häusern erzielt. Es folgten die Gemarkungen Sendling, Isarvorstadt (135,3 Millionen Euro / 20 Häuser), Neuhausen (119,7 Millionen Euro /10 Häuser) und östliche Maxvorstadt (103,6 Millionen Euro / 13 Häuser). In den anderen Gemarkungen wurden weniger als 100 Millionen Euro umgesetzt.

Baugrundstücke

Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke (inkl. öffentlich geförderter Geschosswohnungsbau) im Bereich des Geschosswohnungsbaus ist die Anzahl der Kaufverträge gestiegen. Aufgrund des hohen Anstiegs der Verkaufsfälle von Grundstücken mit öffentlicher Förderung wurde insgesamt eine 22-prozentige Steigerung der Vertragsanzahl festgestellt. Trotzdem war der Geldumsatz der unbebauten Mehrfamilienhaus- Grundstücke dabei insgesamt rückläufig (minus 19 Prozent).

Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sank die Vertragsanzahl 17 Prozent unter das Vorjahresniveau. Trotzdem erreichte der Geldumsatz dabei das Vorjahresniveau.

Die Preise von Wohnbaugrundstücken sind durchschnittlich um rund 16 Prozent gestiegen. Bei den Einfamilienhausgrundstücken wurde in durchschnittlichen und guten Wohnlagen eine Preissteigerung von durchschnittlich rund 14 Prozent ermittelt. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau lagen in durchschnittlichen, guten und guten zentralen Wohnlagen im Mittel sogar rund 31 Prozent über den Vorjahreswerten.

Der höchste Umsatz im Kauf von unbebauten Wohngrundstücke wurde im Bereich von Geschosswohnungsgrundstücke in der Gemarkung Haidhausen erzielt. Dort wurden insgesamt fünf Baugrundstücke mit einer Gesamtfläche von 1,4 Hektar für einen Gesamtgeldumsatz von 93,7 Millionen Euro veräußert. Es folgen nach Gesamtumsatz die Gemarkungen Oberföhring (80,1 Millionen Euro / 34 Grundstücke / 6,8 Hektar), Pasing (72,1 Millionen Euro / 10 Grundstücke / 3,6 Hektar), Aubing (60,5 Millionen Euro / 3 Grundstücke / 1,5 Hektar), Neuhausen (49,8 Millionen Euro / 4 Grundstücke / 0,6 Hektar) und Berg am Laim (41,1 Millionen Euro / 2 Grundstücke / 3 Hektar). In anderen Gemarkungen wurden deutlich weniger umgesetzt.

Der höchste Umsatz im Kauf von unbebauten Wohngrundstücke für individiduelle Bebauung (z. B. Einfamilien- und Doppelhäuser) wurde in der Gemarkung Trudering erzielt. Dort wurden insgesamt 53 Baugrundstücke mit einer Gesamtfläche von 4,7 Hektar für einen Gesamtgeldumsatz von 86,1 Millionen Euro veräußert. Es folgen nach Gesamtumsatz die Gemarkungen Bogenhausen (81,8 Millionen Euro / 12 Grundstücke / 1,3 Hektar) und Obermenzing (59 Millionen Euro / 28 Grundstücke / 3,1 Hektar) 

WEITERE INFORMATIONEN:

Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht für 2016

Der komplette Jahresbericht 2016 kann vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München für eine Schutzgebühr von 70 Euro bezogen werden. Die Bericht mit 70 Seiten enthält eine Vielzahl an Tabellen und Grafiken über den Verlauf von Preisen, Kauffällen und Gesamtumsätze aufgegliedert in die oben aufgeführten Immobilienkategorien. Ein weitere Teil des Berichts geht auf die Bodenrichtwerte bzw. die Umrechnungskoeffizienten ein, die beispielsweise für die Kreditvergabe, für Projektentwickler und für die Besteuerung der Immobilien (Erbschafts- und Schenkungssteuer) mit herangezogen werden. Schließlich hält der Bericht für Experten wichtige Kennzahlen, etwa die Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke, Sachwertfaktoren und die Liegenschaftszinssätze.

Telefonische Auskunft und Bestellung: 089/233 – 396 06

Bestellformular im Internet: www.gutachterausschuss-muenchen.de

Bodenrichtwerte

Im Internet: www.bodenrichtwerte-muenchen.de

Für die Bodenrichtwertauskunft können Sie zwischen einer Einzelauskunft (Gebühr: 30 Euro) und einer Dauerauskunft (Basislizenz: 750 Euro – berechtigt zur uneingeschränkten Einsichtnahme in die Bodenrichtwertkarte pro Lizenz) wählen.

Telefon: 089/ 233 -396 34

Telefonische oder schriftliche Auskunft erfolgt gegen eine Bearbeitungsgebühr von 30 Euro

Bodenrichtwertkarte

Das DIN A3-Kartenwerk mit 2064 Richtwerten zum Stichtag 31.12.2016 kann gegen eine Gebühr von 650 Euro bezogen werden

Bestellformular im Internet: www.gutachterausschuss-muenchen.de

Quellen: Pressekonferenz zum Immobilienmarktbericht 2016; Jahresbericht für 2016; Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 4/2006, vorläufige Marktanalyse

Grafiken: Quelle siehe oben