IW Köln: Wie Mieten bezahlbar bleiben

In München haben die Mietpreise bei Neuverträgen seit 2010 um 8,5 Prozent zugelegt. Auch anderswo sind Mietwohnungen in Deutschland deutlich teurer geworden. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) unter Professor Michael Voigtländer hat für die Politik eine Vorschlagsliste vorgelegt, wie Mieten bezahlbar bleiben.

 

Die Politik hat bislang aber kein Konzept präsentiert, wie sie diesem Trend entgegenwirken will. Im Gegenteil: Mit staatlichen Regulierungen wie der Mietpreisbremse wird das Wohnungsangebot weiter verknappt. In Kooperation mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) deshalb eine umfangreiche Vorschlagsliste vorgelegt, wie Mieten bezahlbar bleibt.

In München haben die Mietpreise bei Neuverträgen seit 2010 um 8,5 Prozent zugelegt,  in Hamburg um sieben Prozent und in Berlin sogar um 16 Prozent. Denn Wohnraum ist knapp und die jährliche Bautätigkeit liegt vielerorts unter dem Bedarf. So bräuchte zum Beispiel München jährlich rund 11.500 neue Wohnungen, gebaut wurden 2013 aber nur um 8000 Wohnungen. In Berlin werden jährlich sogar rund 15.000 neue Wohnungen benötigt, fertiggestellt wurden 2013 aber nur 6.600. Das Problem steigender Mieten liegt in dem zu knappen Angebot neuer Wohnungen begründet.

„Wir haben verschiedene wirkungsvolle Instrumente ausgemacht, mit dem der Staat – also Bund, Länder und Kommunen – das Bauen attraktiver machen können“, sagt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte im IW Köln.

Die Studie regt beispielsweise an, die nächste Novelle der Energieeinsparverordnung auszusetzen. Denn die immer strengeren Vorgaben bremsen den Neubau. Schätzungen kommen zum Ergebnis, dass energetische Anforderungen, kommunale Auflagen und technische Normen die Baukosten seit 2000 um über 260 Euro pro Quadratmeter in die Höhe getrieben haben.

Die IW-Studie verweist zudem darauf, dass die Grundstückspreise ein erheblicher Kostentreiber im Wohnungsbau sind. Entsprechend, so die Forderung, sollten die politischen Gremien gerade in Innenstädten mehr Hochbauten zulassen. Außerdem gäbe es erhebliches „Innenentwicklungspotenzial“, also Baulücken und Brachen, die mit rund 165.000 Hektar knapp sieben Prozent aller Gebäude und Freiflächen in Deutschland ausmachen. Wie der Jahresbericht des Gutachterausschusses für die Landeshauptstadt München zeigt, sind die Preise für Bauland besonders in München extrem gestiegen. „Die Ausweisung zusätzlicher Flächen für den Wohnungsbau ist der Schlüssel, um den Mangel an Wohnraum in den Großstädten zu überwinden“, erläutert Voigtländer. Die Kommunen verfügen durchaus über Möglichkeiten, auf den Anstieg von Baukosten und Baulandpreise dämpfend einzuwirken. So könnten sie kommunale Auflagen wie die Stellplatzverordnung oder die Verpflichtungen zum Bau von Sozialwohnungen (in München SoBon) weniger restriktiv anwenden oder aufheben. Deutlich zielgenauer als eine Objektförderung wäre für einkommensschwache Mieter einkommensabhängige Mietzuschüsse oder die Erhöhung des Wohngeldes.

Eine weitere Stellschraube könnte laut IW Köln der Prozentsatz sein, mit dem Neubauten abgeschrieben werden können. Er liegt momentan bei zwei Prozent pro Jahr, müsste aber auf vier Prozent erhöht werden, um Immobilien nicht gegenüber anderen Anlageklassen zu benachteiligen.

Weitere Informationen:

IW policy paper: Michael Voigtländer – Optionen für bezahlbaren Wohnraum

Bilder: Aufmacher oben – Ulrich Lohrer; Michael Voigtländer – privat; Grafiken IW Köln/Michael Voigtländer