Bei Finanzierung Lebensplanung berücksichtigen

Erwin Jobst leitet die Geschäftsstelle München III des Finanzdienstleisters MLP im Lehel. Zunehmende Bedeutung spielt in den vergangenen Jahren unter seinen Kunden der Immobilienerwerb. Nach seiner Erfahrung ist eine an die Lebensplanung angepasste Finanzierung wichtiger als ein Kredit mit dem niedrigsten Zins. Kreditnehmer sollten die Optionen kennen.

 

immobilienreport: Herr Jobst, viele Menschen flüchten aufgrund der EU-Schuldenkrise  aus Inflationsangst und wegen den aktuell günstigen Hypothekenzins in Immobilien. Eine kluge Entscheidung?

Erwin Jobst: Der Erwerb eines Eigenheims gehört mitunter zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben und muss gut durchdacht sein. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten daher verschiedene Aspekte berücksichtigt werden. Das kommt leider oft zu kurz.

immobilienreport:Welchen Stellenrang sollte eine Immobilie in einem Vermögen einnehmen?

Jobst: Eine Immobilie ist ein exzellentes Investment und gehört in jedes gut strukturierte Portefeuille. Gleichzeitig stellt eine entschuldete Immobilie im Alter eine wesentliche Säule der Altersvorsorge dar. Eine einseitige Investition in Immobilien birgt jedoch auch Risiken. Auf die richtige Mischung kommt es an, das heißt bei größeren Vermögen ist eine breite Diversifikation auf unterschiedliche Anlageklassen ratsam.

immobilienreport:Wann raten Sie vom Immobilienkauf ab?

Jobst: Zum Beispiel, wenn es aufgrund der Finanzierung keine ausreichende Liquiditätsrücklage mehr geben würde. Kritisch ist auch, wenn durch die Kreditbelastung fast keine laufende Liquidität mehr vorhanden ist. Stagniert das Einkommen und steigen die Lebenshaltungskosten oder die Beiträge privater oder gesetzlicher Versicherungen, so kann es schnell zu einem Engpass kommen. Bei den Banken werden die Lebenshaltungskosten zur Kreditvergabe unterschiedlich ermittelt, weshalb Interessenten mit wenig Spielraum oft noch einen Kreditgeber finden, wenn die meisten anderen Institute ein Darlehen ablehnen. Eine zu geringe Liquidität ist aber sehr riskant. Da sollte ein Berater mit dem potentiellen Erwerber auch Klartext sprechen.

immobilienreport:Auch nach der Finanzierung kann sich einiges ändern. Haben beruflicher Werdegang und familiäre Entwicklung Einfluss auf die  Finanzierung?

Jobst: Ja, zum Teil einensehr großen. Ein naheliegender, aber häufig übersehener Aspekt ist ein Standortwechsel aus beruflichen Gründen. Bei der Finanzierung geht es aber oft um Jahrzehnte lange Verpflichtungen. Es kann sein, dass die Erhaltung des Arbeitsplatzes oder der weitere berufliche Aufstieg nur an einem anderen Standort möglich ist. Ein Verkauf der Immobilie und eine vorgezogene Darlehenstilgung kann teuer werden. Diese Kosten sollten gegenüber der Wahrscheinlichkeit und finanzielle Vorzüge eines berufsbedingten Standortwechsels abgewogen werden.  

immobilienreport:Viele Kreditnehmer achten vor allem auf niedrige Zinsen. Worauf ist bei der Auswahl des Kreditanbieters noch zu achten?  

Jobst: Bei der Suche nach dem günstigsten Zins kommen meiner Erfahrung nach Überlegungen hinsichtlich der Lebensplanung und den Entwicklungsmöglickeiten des Erwerbers häufig zu kurz. Ein individuelles Finanzierungskonzept sollte darauf abgestimmt sein und die dafür nötigen Flexibilitäten bereitstellen.  So sollte die anfängliche Tilgung möglichst hoch eingestellt werden, damit die gesamte Darlehenslaufzeit überschaubar bleibt. Viele Banken bieten heute auch die Möglichkeit eines mehrmaligen Wechsels des Tilgungssatzes während der Laufzeit an. Dies kann beispielsweise wichtig sein, wenn ein Einkommen aufgrund eines Nachwuchses ausfällt. Bei der Geburt eines Kindes lässt sich mit dem Elterngeld eine kurze berufliche Auszeit noch überbrücken. Bei zwei oder mehr Kindern und einer späteren Rückkehr an den Arbeitsplatz ist aber entweder eine finanzielle Rücklage oder ein höheres Einkommen des berufstätigen Partnerserforderlich.

Immobilienreport: Besteht auch die Möglichkeit mehr zu tilgen, etwa wenn sich das Einkommen besser als erwartet entwickelt?

Jobst: Man sollte sich auf jeden Fall ein Sondertilgungsrecht einräumen lassen. Wennaufgrund einer Schenkung oder Erbschaft mit größeren Mittelzuflüssen während der Zinsfestschreibung rechnet, sollte bei Vertragsabschluss die Möglichkeit einer vorzeitigen Teil- oder Vollrückzahlung des Darlehens gegen Zinsaufschlag geprüft werden. Auch kann das Fremdkapital von Anfang an in zwei Darlehen – eines mit Zinsfestschreibung und eines mit variablen Zins – aufgeteilt werden. Bei der vorzeitiger Rückführung des zinsvariablen Kredits entstehen keine Kosten.

immobilienreport:Mit welchen Folgen muß ein Kreditnehmer denn rechnen, wenn er vorzeitig aus dem Darlehensvertrag aussteigen muss?

Jobst: Wird die Finanzierung vor Ablauf des Kreditvertrages aufgelöst, kann die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank hohe Kosten verursachen. Kürzlich hatte ich den Fall eines Ehepaars, das sich scheiden ließ. Die ehemaligen Ehepartner konnten die Immobilie jeweils alleine nicht finanziell tragen. Für das im Jahr 2006aufgenommene Darlehen in Höhe von 380.000 Euro musste immerhin eine Vorfälligkeitsentschädigung von etwa 20.000 Euro an die Bank gezahlt werden. Je nach Zinskonstellation, Vertragsdauer und Restlaufzeit kann die Entschädigung unterschiedlich hoch ausfallen. Man kann sich aber nicht gegen alles schützen. Und an die Folgen einer Scheidung wollen die Kreditgeber in der Regel nicht denken. 

immobilienreport:Welche Risiken sollten denn bei der Finanzierung unbedingt abgesichert werden?

Jobst: Unter Berücksichtung der Finanzierungsbelastung sollte die Höhe des notwendigen Mindesteinkommens ermittelt werden. Daraus ergibt sich dann der Absicherungsbedarf im Krankheits-, Berufsunfähigkeits- und Pflegefalles sowie einer angemessenen Todesfallabsicherung als Versorgungsleistung für die Hinterbliebenen beziehungsweise für eine vorzeitige Darlehensrückführung. Für die Immobilie bietet eine Wohngebäudeversicherung und eine Hausratversicherung Schutz vor finanziellen Belastungen bei Beschädigung oder Zerstörung des Gebäudes oder der Wohnungseinrichtung durch Feuer, Sturm Hagel, oder Leitungswasser.

immobilienreport:Bauherren die ihr Haus in eigener Regie bauen, können die genauen Kosten oft nur schwer abschätzen. Wie können sie dies in der Finanzierung berücksichtigen?

Jobst: Nicht nur Häuslebauer kann es passieren, dass sie bis zum Einzug mehr Kapital als geplant benötigen. So fallen oft zusätzlich Kosten für Sonderwünsche und für passende Einrichtungsgegenstände an. Bei der Finanzierung sollte jedoch vermieden werden, später dafür noch einen zusätzlichen Kredit aufzunehmen. Denn dieser führt allein schon wegen der nachrangigen Beleihung zu einem Zinsaufschlag. Besser ist es, das Darlehen von vornherein höher anzusetzen. Wird dann doch weniger vom Kredit benötigt, kann dieser Betrag über eine zusätzlicheeingeräumteSondertilgungen gleich zurückgezahlt werden. Diese Möglichkeit bieten allerdings nur bestimmte Banken.Gute Erfahrungen machen wir da mit einigen Sparkassen und Genossenschaftsbanken.Zudem muss dies im Kreditvertrag unter Sonderabsprachen zuvor festgelegt sein. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Kreditgeber eine Nichtabnahmeentschädigung erhebt.

immobilienreport:Der niedrige Zins begünstigt die Kreditnehmer zur Zeit auch bei der Anschlussfinanzierung. Worauf sollten sie dabei achten?

Jobst: Da bei einem Wechsel bereits genannte Kosten entstehen, sollte man auch ein Angebot vom derzeitigen Vertragspartner einholen. Ferner übernehmen konkurrierende Banken teilweise als Lockmittel die Kosten der Umschuldung. Wer sicher planen möchte und erst in einem oder zwei Jahren eine Prolongation anstehen hat, sollte sich bei dem Zinsniveau Angebote für Forwarddarlehen einholen, um den zur Zeit sehr niedrigen Zinssatz für die Zukunft zu sichern. Teilweise verzichten Banken aktuell auf die zusätzlichen Forwardaufschläge.

immobilienreport:Herr Jobst, vielen Dank für das Gespräch. 

 

Bilder: Erwin Jobst (privat), Aufmacher (Terrafinanz)