Dr Klein: Deutsche trotz Niedrigzins vorsichtig

Seit 1954 vermittelt Dr. Klein Hypothekenkredite. Mit der Kreditvermittlung über das Internet, dem Gang an die Börse und dem Immobilienboom der letzten Jahre hat sich das Wachstum aber stark beschleunigt. immobilienreport sprach mit Hans-Peter Trampe,  Vorstand von Dr. Klein & Co. AG über das Finanzierungsverhalten der Deutschen in der Niedrigzinsära.

 

immobilienreport: Das Zinsniveau hat im Mai einen langfristigen Tiefpunkt erreicht. Reagieren die Kreditnehmer darauf im Vergleich zu früheren Jahren bei deutlich höheren Zinsen mit längeren Zinsbindungsfristen?

Hans-Peter Trampe: Die meisten Häuslebauer gehen wohl nicht davon aus, dass die Zinsen stark steigen. Allerdings hat sich die Dauer der Zinsbindungsfrist verlängert. So ist beispielsweise seit Anfang 2010 der Anteil der Hypothekendarlehen mit sehr langen Zinsbindungsfristen von 16 bis 35 Jahren von 2,9 auf 13,7 Prozent im ersten Quartal 2013 gestiegen.

immobilienreport:  Wie hat sich die Nachfrage nach Hypothekenkrediten in den vergangenen Monaten entwickelt?

Trampe: Die Kreditnachfrage ist insgesamt relativ stabil geblieben und schwankt pro Quartal zwischen etwa 44 und 51 Milliarden Euro. Die durchschnittliche Darlehenshöhe ist allerdings aufgrund der niedrigen Zinsen und der gestiegenen Preise seit September 2009 von 142.000 Euro auf 161.000 Euro im September 2013 gestiegen. Im vergangenen sechs Monaten blieb allerdings trotz gestiegener Immobilienpreise die durchschnittliche Darlehenshöhe stabil. Die Erwerber bringen mehr Eigenkapital in ihre Baufinanzierung ein. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf ist daher leicht gesunken.

immobilienreport:  Mit Forward-Darlehen können Kreditnehmer einen Kredit bereits vor Ablauf ihres bestehenden Kredits in der Zukunft abschließen. Wenn Kreditnehmer von steigenden Zinsen ausgehen, würden sie verstärkt Forward-Darlehen nachfragen?

Trampe: Ja, aber der Anteil der Forward-Darlehen an den Baukrediten ist in den vergangenen Monaten nicht sehr stark angestiegen. Im längerfristigen Zeitraum wird das Forward-Darlehen aber stärker genutzt. Er variierte in den vergangenen zehn Jahren zwischen 7,3 Prozent im Jahr 2005 und 14,2 Prozent im ersten Quartal 2012.

immobilienreport:  Vor zehn Jahren lag das Zinsniveau für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindungsfrist bei über fünf bis sechs Prozent, heute bei unter drei Prozent. Dies bedeutet eine erheblich geringere Zinslast für die Kreditnehmer. Tilgen sie heute dafür mehr?

Trampe: Sie tilgen tendenziell mehr, wenn auch nicht soviel mehr, wie sie an Zinsen eingespart haben. Im September 2009 lag der durchschnittliche Tilgungssatz noch bei 1,71 Prozent, im August 2013 waren es 2,28 Prozent. Gestiegen ist seit 2008 der Anteil der Kreditnehmer, die mehr als ein Prozent tilgen. Während 2008 nur 18,3 Prozent der Kreditnehmer zwei Prozent ihres Darlehens tilgten, erhöhte sich ihr Anteil bis zum ersten Quartal 2013 auf 28,7 Prozent. Der Anteil der Kreditnehmer, die drei Prozent tilgten, verdoppelte sich im gleichen Zeitraum sogar. Er stieg von 5,5 Prozent auf 11,7 Prozent. Deutlich mehr Kreditnehmer nehmen achten zudem, dass ihr Darlehensvertrag die Option einer Sondertilgung beinhaltet. Seit 2009 hat sich der Anteil der Kreditverträge, die keine Sondertilgung vorsehen von 45 Prozent auf etwa 29 Prozent reduziert.

immobilienreport:  Sollten die Zinsen langsam weiter steigen – erwarten Sie dann zunächst eine verstärkte Nachfrage nach Hypothekenkrediten von kurzentschlossenen Immobilienkäufer, die dann von einem starken Anstieg der Zinsen ausgehen?

Trampe: Es wird allenfalls kurzfristig einen leichten Anstieg der Nachfrage geben. Steigen die Zinsen stärker, wird die Nachfrage nach Krediten allerdings deutlich zurückgehen.

immobilienreport:  Dr. Klein führt nicht nur Finanzierung für private Immobilienerwerber durch, sondern auch für Wohnungsunternehmen der Städte und von Genossenschaften?

Trampe: Ja, Dr. Klein hat sich seit seiner Gründung in den 1950er-Jahren zunächst auf Kunden aus dem Bereich der Wohnungsunternehmen konzentriert, die im großen Stil staatlich geförderte Neubauten entwickelt. Daraus hatsich eine jahrzehntelange Partnerschaft mit vielen Wohnungsunternehmen. Erst in den 1990er-Jahren wurde die Vermittlung von Krediten für private Immobilienkäufer per Internet gestartet, weist aber seither große Wachstumsraten auf.

immobilienreport:  Worin unterscheiden sich private Immobilienerwerber von den Wohnungsgesellschaften beim Finanzierungsverhalten?

Trampe: Der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei den meisten Wohnungsunternehmen ist beim Immobilienerwerb höher. Aktuell liegt er bei etwa 29 Prozent, während er bei den Privaten bei 22 Prozent liegt. Auch tilgen Wohnungsunternehmen mit einer durchschnittlichen Tilgungsrate von 3,23 Prozent etwas mehr als private Käufer. Der Cash Flow der Unternehmen wird in der Regel nach Kosten fast vollständig für die Tilgung von Krediten eingesetzt, da die städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen bei kreditfinanzierten Wohnungskäufen kaum Gewinne ausschütten.

immobilienreport:  Gibt es größere regionale Unterschiede im Kaufverhalten und bei der Finanzierung dieser Wohnungsunternehmen? 

Trampe: Beides hängt in der Regel stark von der wirtschaftlichen Situation vor Ort ab. Mieten und Preise stiegen in Großstädten stärker als im ländlichen Raum, wo es für die Wohnungsunternehmer auch schwieriger ist für Transaktionen Kredite zu bekommen. Generell hängt natürlich die Kreditvergabe aber auch vor allem von der finanziellen Situation der Wohnungsunternehmen ab – in der Regel erhalten beispielsweise städtische Wohnungsunternehmen in München leichter Kredite als kommunale Unternehmen im Ruhrgebiet, wo die Haushaltssituation der Städte oft deutlich angespannter ist.

immobilienreport:  Herr Trampe, vielen Dank für das Gespräch.

 

Bilder und Grafiken: Dr. Klein