Miete von 25 Euro pro Quadratmeter

Die neue Wohnungsmarktstudie von Jones Lang LaSalle (JLL) berichtet über einen starken  Mietanstieg in den nördlichen Bezirken. Ende des Jahres 2012 hatte München laut Angaben des statistischen Amtes des Landeshauptstadt München 1.439.474 Einwohner – 28.733 Einwohner mehr als im Jahr zuvor.

 

Dies entspricht einem Zuwachs um eine mittelgroße Stadt innerhalb zwölf Monate. Mit knapp zwei Prozent Bevölkerungszuwachs innerhalb eines Jahres steht München unter den deutschen Großstädten an der Spitze.

Dass eine solche extreme Zuwanderung nicht ohne Spuren am Wohnungsmarkt abläuft, zeigt das Residential City Profil München des Makler- und Beratungsunternehmens  Jones Lang LaSalle JLL: gegenüber Ende 2011 erhöhte sich die am häufigsten gezahlte Monatsmiete (Medianmiete) bis Ende 2012  in München um 9,1 Prozent auf 13,80 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete stieg sogar um 13,4 Prozent auf 15,20 Euro pro Quadratmeter. Das höchste Preisniveau wird im südlichen Münchener Stadtzentrum im Bereich des Lehel und der Altstadt sowie im Nord-Osten der Stadt entlang der Isar erreicht. Hier liegen die mittleren Angebotsmieten zwischen 15,30 Euro und mehr als 16 Euro pro Quadratmeter. Eine Spitzenmiete von 25 Euro pro Quadratmeter und darüber wird traditionell in Schwabing und Bogenhausen erreicht.

Auch die Bezirke Nord-Ost (11,3 Prozent) und Süd-West (Sendling, Sendling-Westpark, Obersendling: plus 10,5 Prozent) weisen zweistellige Wachstumsraten auf. In diesen wurden in den letzten Jahren viele Wohnungen im Mehrfamilienhaussegment (z. B. Südseite, Isoldenstraße) fertiggestellt. Denn ein wichtiger Grund für den Anstieg der (Neu-)Mieten sind die vergleichsweise hohen Mieten von Neubauten.

Perspektivisch kann auch im Süd-Osten Münchens mit einem Mietpreisschub gerechnet werden. So wurden hier 2011 fast 1100 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dem Markt übergeben. Das Mietpreiswachstum fiel mit 7,3 Prozent, verglichen mit den Spitzenreitern noch moderat aus. Jedoch wird sich der Anstieg der Bevölkerung, der bereits in der Vergangenheit mit fast 8,5 Prozent der höchste aller Münchener Bezirke war, auch aufgrund von neuen, fast immer hochwertigen Wohnbauprojekten fortsetzen. Die JLL-Tabelle unten gibt eine Übersicht über die Medianmieten und Mietveränderungen nach Regionen in der Stadt München.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dabei ordnet JLL ihren Regionen folgende Stadtbezirke zu:

 

JLL-Bezirke            Stadtbezirke

Mitte-Nord                   Maxvorstadt, Neuhausen-Nymphenburg

Mitte-Süd                     Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Au-Haidhausen, Schwanthalerhöhe

Nord                              Moosach, Milbertshofen-Am Hart, Feldmoching- Hasenbergl

Nord-Ost                     Schwabing-West; Schwabing-Freimann, Bogenhausen

Süd                               Obergiesing, Untergiesing-Harlaching

Süd-Ost                       Berg am Laim, Trudering-Riem, Ramersdorf-Perlach

Süd-West                    Sendling, Sendling-Westpark, Thalkirchen-Ober- sendling-Forstenried-Fürstenried-Solln, Hadern, Laim

West                            Aubing-Lochhausen-Langwied, Pasing-Obermenzing, Allach-Untermenzing

 

 

Große Unterschiede nach Baujahr der Wohngebäude

Ab 2008 errichtete Wohnungen kann man im Münchener Stadtzentrum für 17 Euro pro Quadratmeter bis 17,50 Euro pro Quadratmeter anmieten. Wesentlich preiswerter sind Neubauwohnungen am Stadtrand. Für 12,90 Euro pro Quadratmeter bis 14 Euro pro Quadratmeter werden diese dort angeboten. Nur elf Euro pro Quadratmeter kosten Nachkriegswohnungen im Westen. Hinsichtlich der Größe der Wohnungen stechen vor allem kleine Wohnungen hervor. Sie sind im Mittel fast zwei Euro pro Quadratmeter und in der Spitze mehr als vier Euro pro Quadratmeter teurer als Familienwohnungen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Miethistorie von München zeigt, dass die Preise nicht immer nur stiegen. Ende 2004 bis Ende 2005 ging ein Zyklus sinkender Mieten zu Ende. Allein zwischen diesen beiden Zeitpunkten sank die Medianmiete um etwa vier Prozent und lag damit auf einem Niveau von unter elf Euro pro Quadratmeter. Nach einem zwischenzeitlichen Anstieg stagnierten die Angebotsmieten zwischen 2008 und 2010 auf einem mittleren Niveau zwischen 11,65 Euro pro Quadratmeter und 11,75 Euro pro Quadratmeter. Der Mietanstieg lag gerade einmal bei 1,7 Prozent. Die Explosion der Mietpreise begann nach 2010. Bis Ende 2012 konnten 16,5 Prozent verbucht werden. Maßgeblich dafür verantwortlich ist eine jahrelange Reduktion des Wohnungsbaus bei gleichbleibendem Bevölkerungswachstum. Der Puffer der Suburbanisierung funktioniert darüber hinaus bei steigen- den Transportkosten nicht mehr uneingeschränkt. Somit entstand und entsteht weiterhin ein Nachfrageüberhang, der sich bei Bau- zeiten von etwa 48 Monaten nicht kurzfristig lösen lässt und damit gravierende Auswirkungen auf die Mietentwicklung hat. Die Flucht institutioneller Investoren in Mietwohnanlagen aufgrund fehlender Anlagealternativen tut ihr übriges. Die Stadt München geht in

ihrem aktuellen Wohnungsmarktbarometer davon aus, dass sich der Zyklus steigender Mieten noch fortsetzen wird.