Altkredite umschulden
Die Zinsen haben ein neues Rekordtief erreicht. Wer jetzt finanziert, kann sich freuen. Doch was können Kreditnehmer mit laufender Zinsfestschreibung machen? Wer als Kreditnehmer sein Altdarlehen mit einem günstigeren Anschlusskredit ablösen will, muss mit seinem Vertragspartner verhandeln: Doch die Bank muss mitspielen und lässt sich den vorzeitigen Ausstieg entschädigen.

 

Viele der bestehenden Kreditverträge weisen zum Teil deutlich höhere Zinsen als das aktuelle Zinsniveau für Neukredite auf. In den vergangenen zwei Jahrzehnten sind die Hypothekenzinsen stark gesunken. Anfang des Jahrtausends lag der Zins noch bei sechs bis sieben Prozent, heute beträgt er – trotz der jüngsten Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank – etwas über vier Prozent. Bei einer Ablöse des Altdarlehens durch einen neuen Kredit könnten die Immobilienbesitzer daher ihre Zinsbelastung zum Teil erheblich reduzieren. Kreditnehmer, die beim Vertragsabschluss eine Zinsbindung gewählt haben, können aber nur mit Zustimmung ihres Kreditgebers aus dem Vertrag auch vorzeitig aussteigen. Falls die Bank zustimmt, lässt sie sich den Ausstieg durch eine Vorfälligkeitsentschädigung vergolden. Dazu hat sie seinen Anspruch: schließlich haben beide Parteien dem Vertrag freiwillig zugestimmt und der Kreditnehmer darf durch eine vorzeitige Ablöse dann nicht schlechter gestellt werden. Allerdings ist in vielen anderen europäischen Ländern die vorzeitige Rückzahlung eines Kredites anders geregelt – einige Ländern räumen den Kreditnehmer dafür sogar einen Rechtsanspruch ein.

Zwar gibt es auch in anderen EU-Mitgliedsstaaten eine Art Vorfälligkeitsentschädigung, doch nirgendwo ist diese so teuer wie in Deutschland. Nach einer Studie des Instituts für Finanzdienstleistungen (iff) im Auftrag des Bundesverbands der Verbraucherzentralen zahlen deutsche Darlehensnehmer 10.000 Euro, wollen sie ein Darlehen über 200.000 Euro mit zehn Jahren Laufzeit nach fünf Jahren tilgen. In Österreich, wo die Ablöse nach Deutschland am zweitteuersten ist, wird nur die Hälfte davon erhoben.

Ein am 31. März dieses Jahres von EU-Binnenmarktkommissar Michel Barnier vorgelegter Richtlinienentwurf sieht nun vor, die für Wohnimmobilien vergebenen Hypothekarkredite im europäischen Wirtschaftsraum zu vereinheitlichen (Eurohypothek). Danach darf die Ausübung des Kündigungsrechts der Kreditnehmer nicht übermäßig erschwert und die Kündigung eines Darlehens nicht mit übermäßigen Kosten belastet werden. Der Entwurf wurde nun dem Europäischen Parlament vorgelegt.

 

Rechtslage

In der Bundsrepublik wurde die rechtliche Regelung der vorzeitigen Kündigung von Darlehensverträgen durch eine Reihe von Urteilen kodifiziert. Der Bundesgerichtshof hat zwei Fälle eines berechtigten Interesses anerkannt, die ein vorzeitiger Ausstieg ohne Einwilligung des Kreditgebers erlauben: Erstens, wenn eine Immobilie verkauft werden soll und dies nicht ohne die Ablösung des Kredits und der damit verbundenen grundpfandrechtlichen Belastung möglich ist. Und zweitens, wenn das Grundstück für die Beleihung eines zusätzlichen Kredit benötigt wird, der aber nur bei einem anderen Geldinstitut zu bekommen ist (BGH: Az. XI ZR 267/96 und XI ZR 197/96). Auch in diesen Fällen steht der Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Ein solcher Anspruch besteht nur dann nicht, wenn der Zins über zehn Jahre hinaus vereinbart wurde und der Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren das Darlehen unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist kundigt.

Stimmt die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens freiwillig zu, hat sie Anspruch auf eine Entschädigung. Generell gilt: banken und Sparkassen haben dabei für Transparenz zu sorgen, so dass der Kunde die Berechnung der Ausfallforderung nachvollziehen kann. Auch die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wurde vom BGH geregelt.

 

Die Interessen der Bank

Kreditnehmer haben folglich kaum Möglichkeiten, aus einem laufenden Vertrag rauszukommen. „Grundsätzlich lässt sich ein Kreditvertrag nur dann vorzeitig aufheben, wenn der Kreditgeber dem zustimmt“, betont Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Dann fällt aber oft ein sehr hohes Aufhebungsentgelt an, es kann sogar das Doppelte des tatsächlichen Schadens betragen.“ Dass sich die Bank überhaupt auf Verhandlungen über einen vorzeitigen Ausstieg einlässt, kann nach Nauhausers Ansicht zwei Gründe haben: Sie will ihren Kunden nicht verlieren, der sonst spätestens beim Auslaufen des Kreditvertrags sich bei der Konkurrenz das Anschlussdarlehen besorgt. Und: sie muss durch die sofortige Rückzahlung des Darlehens mit der Entschädigung keinen eventuellen Kreditausfall mehr einkalkulieren. Ob sich der Kreditnehmer für eine vorzeitige Umschuldung entscheidet, hängt dann von seiner Erwartung über den weiteren Zinsverlauf ab. Er muss davon ausgehen, dass der Zins der Anschlussfinanzierung zum Zeitpunkt des vereinbarten Vertragsauslaufs im Vergleich zum aktuellen Zins soviel höher ist, dass sich der vorzeitige Ausstieg mit Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung noch rechnet.

 

Schlussfolgerung und Tipp

Ein vorzeitiger Ausstieg aus einem Darlehensvertrag mit Zinsbindung ist in der Regel nicht ohne Zustimmung des Kreditgebers möglich. Wahrscheinlich verbessert eine künftige EU-Richtlinie die Möglichkeiten eines vorzeitigen Ausstiegs für deutsche Kreditnehmer, doch lassen sich die Folgen für bestehende und künftige Kreditverträge noch nicht beurteilen. Aktuell gilt: Bevor der Kreditnehmer mit seiner Bank über einen Ausstieg verhandelt, sollte er in etwa eine Vorstellung über den künftigen Zinsverlauf haben, damit er die Kosten des Ausstiegs mit den potenziellen Vorteilen des vorgezogenen Anschlussfinanzierung abwägen kann.

 

Nützliche Adressen

Neutrale Beratung bieten die Kreditexperten der Verbraucherzentralen. Informationen zu der Thematik bietet der Bundesverband Verbraucherzentralen mit Wegweiser zu der nächsten Zentrale: http://www.vzbv.de. Eine verständliche und nachvollziehbare Berechnung oder eine Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung bietet die FMH Finanzberatung für 60 Euro an (http://www.fmh.de/baufinanzierung-und-beratung/fragebogen-fuer-angebote/vorfaelligkeitsentschaedigung). Eine Überprüfung bietet für den gleichen Betrag auch die Verbraucherzentrale Bremen an (http://www.verbraucherzentrale-bremen.de/themen/bauen/vorfaelligkeitsentschaedigung/ueberpruefungvV.html). In dieser Website wird auch über aktuelle Entscheidungen zum Thema Vorfälligkeit berichtet sowie auch die BGH-Urteile zur Berechnung erläutert.

Einen Anhaltspunkt zur Wahl der Zinsbindung liefert der Hypothekenrechner für Hypothekendarlehen des Internetportals http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

Mit ihm lässt sich beispielsweise berechnen, wie sich unterschiedliche Laufzeiten und Zinssätze auf die Restschuld auswirken. Damit kann auch ermittelt werden, wie hoch der Zins für die Anschlussfinanzierung steigen darf, damit sich beispielsweise eine fünfjährige Zinsbindung besser als eine zehnjährige Zinsbindung rechnet.