Altbaumieten in München leicht gesunken

Eine aktuelle Studie zum Münchner Wohnungsmarkt berichtet über eine unterschiedliche Entwicklung in einzelnen Bereichen. Am Münchner Wohnungsmarkt geht durchaus nicht nur alles aufwärts. Nach der „Residential City Profile - 2. Halbjahr von Jones Lang LaSalle sind die Angebotsmieten zwar im Durchschnitt leicht auf 12,30 Euro pro Quadratmeter gestiegen, die für Altbauwohnungen sind jedoch etwas zurück gegangen. „Nach einem Rückgang um 2,2 Prozent im 1. Halbjahr liegen die Angebotsmieten hier erneut leicht unter dem Vorhalbjahreswert bei 13,40 Euro pro Quadratmeter.“

Insgesamt wird sich, so die Analysten, aber die Verknappung des Wohnungsangebots fortsetzen. Grund sei die geringe Leerstandsquote von aktuell 1,6 Prozent und eine hohe Nachfrage nach Wohnungen aufgrund der Einwohnerzunahme in München. Im Schnitt wurde in den vergangenen Jahren wurden pro Jahr etwa 5600 Wohneinheiten errichtet, die Prognosen sagen aber bis zum Jahr 2020 einen jährlichen Bedarf von 9200 Wohnungen voraus.

Die verlangten Mieten für die angebotenen Wohnungen sind allerdings – wie die Tabelle zeigt – je nach Stadtteil, Alter des Gebäudes und Wohnungsgröße sehr unterschiedlich. Am höchsten sind die Angebotsmieten in Mitte-Süd, das die Bezirke Altstadt-Lehel und Isarvorstadt-Ludwigsvorstadt umfasst. 

Generell gilt für die Zusammenfassung der Stadtbezirke folgende Einteilung:

Mitte Nord: Maxvorstadt, Neuhausen-Nymphenburg

Mitte-Süd: Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarborstadt, Au-Haidhausen, Schwanthalerhöhe

Nord: Moosach, Milbertshofen-Am Hart,, Feldmoching-Hasenbergl,

Nord-Ost: Schwabing-West, Schwabing-Freimann, Bogenhausen

Süd: Obergiesing, Untergiesing-Harlaching

Süd-Ost: Berg am Laim, Trudering-Riem, Ramersdorf-Perlach

Süd-West: Sendling, Sendling-Westpark, Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln, Hadern, Laim

West: Aubing-Lochhausen-Langwied, Pasing-Obermenzing, Allach-Untermenzing

 

Deutlich stärker sind im 2. Halbjahr mit durchschnittlich 10,2 Prozent die Immobilienpreise gestiegen. Die Entwicklung der einzelnen Bezirksbereiche und deren Einschätzung im Zyklus kann an der Wohnimmobilien-Uhr der Analysten von Jones Lang LaSalle abgelesen werden. Überdurchschnittlich waren die Preisanstiege in Mitte-Nord und Mitte-Ost (Schwabing und Bogenhausen). Die beliebten Stadtteile in Mitte-Süd – darunter zählen Haidhausen und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt – zeigten auch im 2. Halbjahr 2010 wieder Mietpreiserhöhungen gegenüber dem Vorhalbjahr. Dort liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten nun bei 14,25 Euro pro Quadratmeter.

Im Norden und Nord-Osten wurden allerdings leichte Rückgänge verzeichnet.Generell würde sich der Preisanstieg im Stadtdurchschnitt aber nun verlangsamen. 

Auch nach dem Gebäudealter ergibt sich sowohl in der Entwicklung wie auch im Mietniveau ein sehr unterschiedliches Bild in den einzelnen Stadtteilen. Zwar legten im 2. Halbjahr die Angebotsmieten in nahezu allen Baualtersklassen zu. In der ohnehin bereits teiuersten Baualtersklasse – den Neubautwohnungen – legten die Mieten im Schnitt um 1,1 Prozent zu und liegen nun bei 13,60 Euro pro Quadratmeter. Einen leichten Rückgang erlebeten – wie bereits erwähnt – erneut Wohnungen in Altbauten. Davon ausgenommen sind aber zentrale oder Isar-nahe Wohnungen in Bogenhausen, aber auch Altbauten in Schwabing oder der Ludwigsvorstadt. In diesen Bezirken wurden Mieten von durchschnittlich über 14 Euro pro Quadratmeter und in der Spitze sogar über 20 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Auch die Unterscheidung nach Wohnungsgrößen zeigt eine unterschiedliche Nachfrage. Unverändert blieben mit 13,45 Euro pro Quadratmeter die Angebotsmieten in Apartementwohnungen mit weniger als 45 Quadratmeter Wohnfläche. Bei großen Wohnungen mit über 90 Quadratmetern lag die Mietsteigerung im Schnitt bei 0,10 Euro/qm. Besonders im Süden stiegen die Mieten. In Harlaching stiegen sie sogar um 6,3 Prozent gegenüber dem Vorhalbjahr und liegen nun im Durchschnitt bei 12,60 Euro pro Quadratmeter. 

 

Daten vom Immobilienportal

Ein differenziertes Bild – bis zum Teil auf der Ebene der Bezirksteile –  liefert die Zusammenstellung des Berliner Immobilienportals Immobilienscout24. Die Angaben in der Tabelle beziehen sich auf durchschnittliche Angebotsmieten pro Quadratmeter und Monat in dem jeweiligen Stadtviertel und zwar für Neubau- und Bestandswohnungen. Die Zahl neben den zweistelligen Mieten gibt das Angebot im Immobilienportal an. Die tatsächlich im Mietvertrag vereinbarte Miethöhe kann aber zum Teil deutlich niedriger ausfallen. Zudem gilt allgemein: die Mieten bestehender Mietverträgen liegen meist spürbar unter den Mieten neuabgeschlossener Verträge.