Neuer Mietspiegel als Mietbremse

Mit der Mietpreisbremse gilt bald auch bei Wiedervermietung die örtliche Vergleichsmiete (plus zehn Prozent) für ausgewählten Städte als Obergrenze für Mieterhöhungen. Maßstab für die örtliche Vergleichsmiete ist wie bei den Bestandsmieten in München der Mietspiegel. Am 12. März wurde nun der neue Mietspiegel 2015 für München vom Stadtrat beschlossen und veröffentlicht.

 

Mit großer Mehrheit haben die Volksvertreter im Bundestag für den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Dämpfung des Mietanstiegs – die Mietpreisbremse – gestimmt. Der Entwurf beinhaltet auch das sogenannte Bestellerprinzip bei Wohnungsmietverträgen. Das Gesetz tritt voraussichtlich im Juni 2015 in Kraft. 

Es gilt in den von den Bundesländern als „angespannt“ angesehenen  Wohnungsmärkten. Die zulässige Miete bei Wiedervermietung von Wohnungen wird dort dann auf die ortsübliche Miete plus zehn Prozent begrenzt. Die Regierungen der Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hessen und Nordrhein-Westfalen haben bereits angekündigt, die Mietpreisbremse für ausgewählte Großstädte anzuwenden. Es gilt als ziemlich sicher, dass München darunter fällt. Von großer Bedeutung für Vermieter und Mieter ist daher der kommunale Maßstab für die ortsübliche Miete. In Großstädten wie München wird dafür in der Regel der qualifizierte Mietspiegel herangezogen. Der zwei Jahre gültige Mietspiegel 2015 der Landeshauptstadt wurde auf der Grundlage von Marktumfragen ausgearbeitet. Am  12. März wurde er vom Sozialausschuss des Stadtrats abgesegnet und von der Stadt veröffentlicht (siehe Internetlinks unten).

Neuvermietungsabschlüsse der vergangenen zwei Jahren als Maßstab

Um den neuen Mietspiegel zu erstellen, haben Marktforscher ungefähr 3000 Mietneuerträge ausgewertet. Die weitaus größere Anzahl an Bestandsmieten wurden allerdings nicht berücksichtigt. Nach Ansicht vieler Experten, lässt sich eine repräsentative Stichprobe mit vertretbaren finanziellen Aufwand kaum durchführen. Die von den Marktforschern erhobenen Neuvermietungsmieten sind bezüglich der Gesamtanzahl neuer Mietverträge aber repräsentativer. Die Daten wurden dann von den Statistikern der Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) ausgewertet und der neue Mietspiegel erstellt.

Die Durchschnittsmiete in München beträgt nun über alle Wohnlagen hinweg bei 10,73 pro Quadratmeter und Monat. Nach dem Entwurf sind in den letzten zwei Jahren die Mieten in München um durchschnittlich sechs Prozent, in Zentrumslage sogar um zwölf Prozent gestiegen. Kleine und neue Apartments sind zwar günstiger geworden, die meisten anderen Wohnungen jedoch teurer.

Sonst gilt etwa, dass die Miete in Nachkriegsbauten um drei bis sieben Prozent, in Altbauten werden bis 12 Prozent mehr fällig. Außerdem gelten nun die meisten Lagen innerhalb des Mittleren Rings auch nicht mehr als durchschnittlich, sondern zentral. Für Schwabing bedeutet das bis zu 1,53 Euro mehr pro Quadratmeter.

Wohnlagen werden ausdifferenziert

Der Münchner Mietspiegel 2015 ist nun in mehr Wohnlagen unterteilt. Gab es bislang vier Wohnlagen, so sind es nun sechs verschiedene Wohnlagen. Die im Mietpreisspiegel Wohnlagequalitäten sind wie bislang auch die „einfache Lage“ (mit lila in den Karten des Mietspegel gekennzeichnet), „durchschnittliche Lage“ (hellblau), „gute Lage“ (gelb) und  „beste Lage“ (orange, in den Mietspiegel zuvor rot). Neu hinzu kommt die „zentrale durchschnittliche Lage“ (dunkelblau) sowie die „zentrale gute/beste Lage“ (rot). Die „zentrale gute/beste Lage“ ist die teuerste Wohnlage Münchenes. Sie umfasst nahezu vollständig die Altstadt und Lehel, Schwabing, die Maxvorstadt sowie große Teile der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit den Bereichen Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel. Als zentrale Durchschnittslagen mit etwas weniger hohen Mietniveau werden die Häuser entlang großer Verkehrsschneisen sowie das südliche Bahnhofsviertel in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, aber auch der Bezirksteil Milbertshofen eingestuft.

Wer wissen will, ob sich für seine Adresse die Vergleichsmiete geändert hat und in welchem Umfang, der muss die Karten in den bisher gültigen Mietspiegel 2013 mit den Karten des neuen Mietspiegel 2015 miteinander vergleichen. Einfacher lässt sich die örtliche Vergleichsmiete mit einem Internetrechner der Stadt München ermitteln. Dabei spielen allerdings außer der Wohnlage auch das Baujahr sowie werterhöhende und wertmindernde Faktoren eine Rolle. Die Eingabeprozedur verlangt daher einige Zeit.

Kaufinteressenten sollten sich ebenfalls erkunden, wie das Mietniveau in der Gegend ist, wo ein Objekt gekauft werden soll. Das Verhältnis vom Kaufpreis zu Mietniveau sollte einigermaßen stimmen. Für Vermieter, die ihre Wohnung zu teuer eingekauft haben, kann der Mietspiegel die niedrige Mietrendite auf Dauer zementieren.

Karten des Mietspiegelentwurfs

Der dem Sozialausschuss des Münchner Stadtrats beschlossene Mietspiegel 2015 für München ist in der entsprechenden Internetseite der Stadt einsehbar. Über die Links unten sind die Karten des neuen Mietspiegels zudem über die Ratsvorlage im RIS verlinkt. Das RIS ist das RatsInformationsSystem des Münchner Stadtrats.

Für Vermieter und Mieter wichtig ist vor allem eine eventuelle Neueinstufung der Wohnlage ihrer Wohnimmobilie. Die Mietspiegel-Karte, die aufgrund der Größe im Netz unter verschiedenen Kartenabschnitten eingeteilt ist, sind hier von Nord nach Süd abrufbar. Die aufgeführten Bezirke geben eine Orientierung, welcher Kartenabschnitt für Ihre Adresse relavant ist. Dabei wurden die Wohnlagen farblich nach Qualität bzw von einfach (relativ günstig) bis bester Lage (sehr teuer) eingestuft: einfache Lage: lila, durchschnittliche Lage: hellblau, gute Lage: gelb, beste Lage: orange, zentrale durchschnittliche Lage: dunkelblau, Zentrale gute/beste Lage: rot

RIS-Wohnlagekarten des Mietspiegelentwurfs:

Innenstadt-Mitte-Bezirke: Innenstadt-Westend-Haidhausen-Giesing

Nördwestliche innere Bezirke: Neuhausen-Nymphenburg-Schwabing-Moosach-Milbertshofen

Nordliche Bezirke: Schwabing Nord-Milbersthofen-Hasenbergl

Östliche Bezirke I: Bogenhausen-Berg am Laim-Ramersdorf-Trudering

Östliche Bezirke II: Ramersdorf-Perlach-Obergiesing

Südöstliche Bezirke: Untergiesing-Harlaching-Thalkirchen-Forstenried-Solln

Westliche Bezirke: Pasing-Obermenzing-Aubing-Lochhausen-Langwied

Südwestliche Bezirke: Pasing-Hadern-Laim-Obersendling-Forstenried

Nördwestliche Bezirke: Allach-Moosach-Lerchenau-Feldmoching

Weitere Informationen:

Sozialreferat Stadt München: Mietspiegel 2015

Mietpreisbremse: Bundestag beschließt Gesetz

Mietspiegel München 2013: Karte nach Wohnlagen

Mietspiegel München 2013: Was sich geändert hat