Der Mietspiegel wird stark nachgefragt

Vermieter hatten den neuen Mietspiegel Münchens heftig kritisiert (immobilienreport 09/11). Wir befragten dazu Tina Willamowius, Fachbereichsleiterin im Amt für Wohnen und Migration des Sozialreferats der Landeshauptstadt München.

  

immobilienreport: Frau Willamowius, können Sie kurz schildern, wie der neue Mietspiegel zustande kam?

Tina Willamowius: Der Mietspiegel für München 2011 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Er wurde nach vier Jahren als Nachfolger des Mietspiegels 2007 neu erstellt. Der Mietspiegel 2009 war eine Fortschreibung des Mietspiegels 2007. Es wurde zunächst eine umfangreiche Datenerhebung unter Münchner Mieterinnen, Mietern und Vermieter/innen vorgenommen; die so gewonnenen Daten wurden anschließend mittels der sogenannten Regressionsmethode analysiert. Nur signifikante, also mietpreisbildende Merkmale finden so Eingang in den Mietspiegel.

immobilienreport: Trotzdem gab es Kritik zum neuen Mietspiegel. Rudolf Stürzer, der Vorsitzende von Haus und Grund München hält es für unrealistisch, dass die Durchschnittsmiete des Mietspiegels 2011 gegenüber der von 2009 gesunken sein soll.

Willamowius: Der Mietspiegel für München 2011 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 9,79 Euro, der Mietspiegel für München 2009 demgegenüber 9,90 Euro aus, was tatsächlich ein Minus um 1,1 Prozent bedeutet. Der Mietspiegel 2009 ist allerdings eher als ein Ausreißer nach oben anzusehen als dass in Bezug auf den Mietspiegel 2011 von sinkenden Mieten gesprochen werden kann. Dies ist vor dem Hintergrund unterschiedlicher Erhebungsmethoden zu sehen: Der Mietspiegel 2011 ist eine Neuerstellung. Der Mietspiegel 2009 war eine sogenannte Indexfortschreibung des Mietspiegels 2007. Diese Fortschreibung orientiert sich am Verbraucherpreisindex für Deutschland. Der Index berücksichtigt die durchschnittliche Preisänderung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden. Für den Mietspiegel 2009 wurde die Preisentwicklung von Januar 2006 bis Oktober 2008 zugrunde gelegt. Die Indexfortschreibung ist neben der neuerlichen Stichprobe eine von zwei zulässigen Fortschreibungsmethoden aus § 558 d Abs. 2 BGB. Der Stadtrat hat sich für die Indexfortschreibung entschieden, weil der Aufwand und damit die Kosten deutlich geringer sind. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland bildet allerdings nicht nur Mietpreise ab, und kann regionale Besonderheiten der Mietpreise nicht voll zutreffend abbilden. Der neue Mietspiegel 2011 erweist, dass im Betrachtungszeitraum für den Mietspiegel 2009 die Mietpreise in München nicht so stark angestiegen sind wie die Verbraucherpreise in Deutschland insgesamt. Es ist noch nicht vorgekommen, dass ein fortgeschriebener Mietspiegel eine höhere Miete abbildet als die nachfolgende Mietspiegelneuerstellung. Insbesondere die stark gestiegenen Energiekosten dürften für die Indexsteigerung mit verantwortlich sein.

immobilienreport: Wird der Mietspiegel von den Bürgern nachgefragt? 

Willamowius: Der jeweils aktuelle Mietspiegel für München wird von der Bevölkerung sehr stark nachgefragt. Die Online-Version verzeichnet jährlich rund 700.000 Zugriffe. Die Broschüre des Mietspiegels 2011 wurde bisher bereits etwa 30.000 mal vergeben.

immobilienreport:  Kritisiert wurde von Haus und Grund widersprüchliche Angaben zur Miete durch die Landeshauptstatd München. So weist der aktuelle Mietspiegel 2011 andere Angaben zur Durchschnittsmiete auf als der Bericht zur Wohnungssituation.

Willamowius: Die Zahlen der beiden Publikationen sind auch nicht vergleichbar. Der aktuelle Bericht zur Wohnungssituation ist der Bericht über die Jahre 2008 und 2009. Er enthält Mietpreisentwicklungen aus verschiedenen Blickwinkeln:

Das Wohnungsmarktbarometer des städtischen Referates für Stadtplanung und Bauordnung wertet jeweils zum 2. Quartal des Jahres Zeitungsinserate der Süddeutschen Zeitung – und nur Erstbezugsmieten – aus. Es kann im Gegensatz zum Mietspiegel keine Aussagen über tatsächlich bezahlte Mieten treffen.

Der Wohnimmobilienpreisspiegel des Immobilienverband Deutschland (IVD) stellt Erst- und Wiedervermietungsmieten jeweils des 2. Quartals eines Jahres dar. Es wird auf 2 ½ bis 3-Zimmerwohnungen mit 70 Quadratmeter abgestellt. Bestandsmieten sind nicht enthalten.

Demgegenüber weist der Mietspiegel nur solche Erstbezugs-, Wiedervermietungs- und Bestandsmieten aus, die in den vier Jahren vor dem Stichmonat neu vereinbart oder verändert worden sind (Definition der ortsüblichen Miete aus § 558 Abs. 2 BGB). Es werden also unterschiedliche Methoden für unterschiedliche Zeiträume angewendet, was zu unterschiedlichen Aussagen zum Marktgeschehen führt. Ein direkter Vergleich der Ergebnisse ist damit systematisch nicht möglich. Die Zahlen sind nicht vergleichbar.

immobilienreport:  Der Mietspiegel wurde auf der Grundlage von Telefoninterviews durchgeführt. Kritisiert wurde, dass die Daten nicht nur anonymisiert, sondern auch vernichtet werden und damit vor Gericht nicht mehr überprüfbar  sind. Ist dies tatsächlich der Fall? 

Willamowius: Die erhobenen Daten werden von dem beauftragten Institut anonymisiert aufbereitet. Dabei werden die Adressen von den übrigen Daten getrennt, so dass Rückschlüsse auf persönliche Angaben nicht mehr möglich sind. Die Adressdaten werden nach der Anonymisierung vernichtet. Die anonymisierten Daten zur Erstellung des Mietspiegels werden im Rahmen der gesetzlichen Fristen beim beauftragten Institut aufbewahrt. Per Satzung ist geregelt, dass die Daten an das für Mietsachen zuständige Amts- oder Landgericht sowie an gerichtlich bestellte Sachverständige im Rahmen einer gerichtlichen Überprüfung des Mietspiegels weitergegeben werden können. 

immobilienreport:  Frau Willamowius, vielen Dank für das Gespräch.

 

Wann dürfen Mieten nach dem Mietspiegel erhöht werden?

Zu diesem Thema erschien in diesem Zusammenhang aucho ein Beitrag in handelsblatt.com vom Autor.