München: Sozialausschuss veröffentlicht neuen Mietspiegel

Laut Mietspiegel 2017 hat sich die durchschnittliche Kaltmiete im Vergleich zum Mietspiegel 2015 nur um 4,7 Prozent auf 11,23 Euro je Quadratmeter erhöht. Kritiker halten die Durchschnittsmiete für zu niedrig, weil unzulässigerweise auch die Daten von Sozial- und Genossenschaftswohnungen eingeflossen seien.

 

Entsprach die Durchschnittsmiete laut Mietspiegel 2015 noch 10,73 Euro, so beträgt sie laut Mietspiegel 2017 nun 11,23 Euro je Quadratmeter kostet eine Münchner Wohnung. Kritiker halten beide Zahlen im Sinne der Mieter für geschönt – zum Nachteil der Vermieter.  Denn eine im Mietspiegel definierte „ortsübliche Vergleichsmiete“ begrenzt per Eingriff des Gesetzgebers in den Markt die Miete. Der Der Beschluss des Sozialausschuss des Stadtrates bedarf noch der Bestätigung durch die Vollversammlung des Stadtrats am 15. März.

Mietspiegel begrenzt Mieterhöhung

Bei Mieterhöhungen müssen sich Vermieter an der „ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Dazu soll der Mietspiegel ein Maßstab sein. Der Mitspiegel ist deshalb so wichtig, weil er auch vor Gericht bei Streitigkeiten gerne als Richtwert herangezogen wird. So legt die vom Freistaat erlassene Mietpreisbremse zum Beispiel fest, dass bei Neuvermietungen in München die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Und da ist der Mietspiegel die entscheidende Instanz. Der Mietspiegel gilt daher für rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen in München.

Wie wurde der Mietspiegel berechnet?

Die Daten für den Mietspiegel 2017 wurden laut Angabe des Münchner Sozialreferats von der TNS Deutschland GmbH in Zusammenarbeit mit dem Lehrstuhl für Statistik der Ludwig-Maximilians-Universität (Professor Dr. Göran Kauermann) erhoben und ausgewertet. Insgesamt wurden 41.289 Mieter  befragt. Die Datensammlung basiere auf repräsentativen Umfragen bei Münchner Haushalten im vergangenen Jahr. Berücksichtigt wurden entsprechend den gesetzlichen Vorgaben Mieten, die in den Jahren 2012 bis 2015 neu vereinbart oder geändert worden sind.

Welche Änderung gibt es im neuen Mietspiegel 2017 gegenüber dem Mietspiegel 2015

Mit dem Mietspiegel 2017 wird deshalb erstmals ein neuer Faktor eingeführt: der Zentralitätszuschlag. Der Hintergrund: Je zentraler eine Wohnung liegt, desto teurer ist sind die Marktmieten – ungeachtet des im Mietspiegel definierten Wohnwerts. Gab es im Mietspiegel 2013 nur die Unterscheidung nach vier Wohnlagenqualitäten – „einfach“, „durchschnittlich“, „gut“ und „beste“ – wurden im Mietspiegel 2015 deshalb noch die Wohnlagenqualität „zentral durchschnittlich“ sowie „zentral gut/beste“ eingeführt. Für 2017 ist nun die „einfache Wohnlagequalität“ weggefallen, dafür wurde im Stadtzentrum die „zentrale gute Wohnlagequalität" eingeführt. Dies drückt sich durch den Zentralitätszuschlag aus, der zwischen 0,62 und 2,07 Euro im Zentrum liegt, je nach der jeweiligen Wohnlagequalität.

Welche Stadtviertel werden als Lage neu eingestuft

Als „zentrale gute Wohlagequalität“ zählen nun Westschwabing, die Maxvorstadt sowie das Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel. Bislang zählten sie zur teuersten Kategorie ("zentrale beste Lage"), weshalb für Vermieter der Spielraum für Mieterhöhungen stärker begrenzt wurde.

Milbertshofen erhält im Mietspiegel-Rating ebenfalls eine Herabstufung:  Wurde es im Mietspiegel 2015 als "zentrale durchschnittliche Lage" bewertet, wird es nun als „durchschnittliche Lage" eingestuft. Auch hier wird also der Deckel für Mieterhöhungen nach unten gedrückt.

Dagegen werden Haidhausen und Au von der „guten Lage" in eine „zentrale gute Lage" aufgewertet – der Spielraum für Mieterhöhungen also leicht erhöht.

Wurde bei Erstellung des Mietspiegels zum Nachteil der Vermieter getrickst?

Scharfe Kritik an dem neuen Mietspiegel wird von Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund geübt. Nach einem Schreiben des Sozialreferats an den Eigentümerverband Haus + Grund München hat das Sozialreferat die Adressdaten der Mieten, die in den neuen Münchner Mietspiegel 2017 eingeflossen sind, bereits vor dessen Veröffentlichung und Qualifizierung durch den Münchner Stadtrat vernichtet. Haus und Grund hält dies für einen „bundesweit einmaligen Vorgang: In allen anderen bundesdeutschen Großstädten, in denen es qualifizierte Mietspiegel gibt, ist es selbstverständlich, dass die Daten, aus denen der Mietspiegel generiert wird, allen Beteiligten bekannt sind.“ Die damalige Sozialreferentin Brigitte Meier hatte im Schreiben vom 13.07.2015 an Haus + Grund München eingeräumt, dass in den Mietspiegel Daten von Sozial- und Genossenschaftswohnungen eingeflossen sind, da ein Mietspiegel nur dann ein „wirklicher“ Mitspiegel sei. Seither versucht die Stadt, diese Aussage als „missverständlich“ dazustellen. Nach der Stellungnahme eines Interviewers würde diese Aussage bestätigt. Er sei gezielt in Sozial- und Genossenschaftswohnungen geschickt worden, um dort die entsprechenden Mietdaten zu erheben. „ Anders lässt sich die Diskrepanz zwischen der Durchschnittsmiete des neuen Mietspiegels 2017 - 11,23 Euro /qm – und der tatsächlichen Münchner Durchschnittsmiete auch nicht erklären, die bereits Mitte 2015 von 6.700 Lesern zweier großer Münchner Tageszeitungen mit durchschnittlich  13,58 Euro /qm ermittelt wurde und aktuell bei 14,10  Euro /qm liegt.“ Haus und Grund führt daher vor dem Verwaltungsgericht München einen Rechtsstreit mit der Stadt München.

Sozialreferat rechtfertigt ihr Vorgehen

Das Sozialreferat entgegnet darauf, dass die Ergebnisse nicht gelöscht seien, sondern lediglich die Adressen, die zum frühestmöglichen Zeitpunkt von den übrigen Daten getrennt werden, seien nicht mehr vorhanden, wie die "tz" berichtet. Denn bei den Anschriften handle es sich schließlich nicht um städtische Informationen,  die man ohne Weiteres veröffentlichen könne. Ob diese Rechtsauffassung stimmt, entscheidet sich nun vor Gericht.

Weitere Informationen:

Sozialreferat München: Mietspiegel für München (Online-Berechnung, Wohnlagenkarten, Brochüre)

Landeshauptstadt München: Mietspiegel 2017 für München erhältlich (Pressemeldung)

Haus und Grund München: Stadt vernichtet Daten zum Münchner Mietspiegel

 

Bildnachweis: Karte aus Mietspiegel der Landeshauptstadt München  2017