Studie: Mietspiegel als Instrument zur Mietpreisbremse ungeeignet

In Städten mit der Mietpreisbremse wird häufig der Mietspiegel als Maßstab für die ortsübliche Miete herangezogen. Laut einer Untersuchung der Ökonomen Steffen Sebastian vom IREBS (Uni Regensburg, Bild) und Oliver Lerbs vom ZEW Mannheim können die aktuellen unpräzisen Mietspiegel diese Funktion gar nicht nicht erfüllen.

 

Die Mietpreisbremse in Deutschland wird umgesetzt: Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dadurch werden Mietspiegel zum zentralen Steuerungselement des Wohnungsmarktes. Das zentrale Problem: Die Mietspiegel werden dieser hohen Bedeutung derzeit nicht gerecht.

Zudem ist die gesetzliche Grundlage zur Erstellung von Mietspiegeln wenig präzise, so dass es häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. Zu diesem Ergebnis kommen Professor Steffen Sebastian von der IREBS/Universität Regensburg (Bild oben) und Dr. Oliver Lerbs (Bild links) vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim und in ihrer Untersuchung „Mietspiegel aus ökonomischer Sicht – Vorschläge für eine Neuregulierung.“

Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmieten spiegeln Wirklichkeit nicht wider

Auf der Grundlage der aktuellen Berechnungspraktiken ist davon auszugehen, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten die tatsächlichen Knappheitsverhältnisse an städtischen Wohnungsmärkten völlig unzureichend widerspiegeln. Nach Untersuchungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete in der Mehrheit der Fälle deutlich (bis zu 42 Prozent) unter der Angebotsmiete, die aus Zeitungs- und Internetannoncen zu ermitteln ist und als geeigneter Indikator für tatsächlich vertraglich vereinbarte Neu- und Wiedervermietungsmieten gelten kann. Sofern das bisherige Erstellungskonzept der Mietspiegel beibehalten wird, handelt es sich beim verabschiedeten Konzept der Mietpreisbremse nicht lediglich um die gewünschte Begrenzung der dynamischen Mietentwicklung, also eine Mietpreiswachstumsbremse, sondern faktisch um eine marktwirksame, d. h. ökonomisch bindende Preisabsenkung.

Die Folgen: Angebotsverknappung und Qualitätsverschlechterung von Mietwohnungen

Statistische Untersuchungen zeigen, dass auch die Einführung von dynamischen Mietobergrenzen in einzelnen Marktsegmenten zu Angebotsverlusten und Fehlallokationen von Wohnungen führen kann. Ökonomisch kommt es auf die Höhe des Bezugspunkts an: Führt die Oberbegrenzung aufgrund nicht marktgerechter Vergleichsmieten zu einer bindenden Beschränkung, kommt es sehr wahrscheinlich zu negativen Folgewirkungen. So wurde beispielsweise in Dänemark infolge der dort eingeführten Mietpreisobergrenzen die Wohnflächennachfrage im regulierten Bereich künstlich überhöht und im nicht regulierten Bereich dagegen zu niedrig gehalten, so dass private Investoren aus dem Markt ausschieden. In den USA war die Einführung von Mietenregulierungen zwar nur mit vergleichsweise geringen Effekten auf den Neubau verbunden, ließ jedoch ebenfalls Eigentümer in großem Ausmaß Wohnungen aus dem Mietmarkt abziehen und in Eigentumswohnungen umwandeln. Zugleich kam es zu negativen Auswirkungen auf die Qualität im Wohnungsbestand. In einer weiteren Studie für die USA wird geschätzt, dass infolge der Mietpreisregulierung in New York City etwa ein Fünftel aller Mietwohnungen in dem Sinne fehlbelegt ist, dass kleinere und einkommensstärkere Haushalte die untersuchten Wohnungen bewohnen, als sie es in einem regulierungsfreien Markt täten.

Ähnliche negative Auswirkungen der Mietpreisbremse in Deutschland sind zu erwarten, wenn die durch Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmieten nicht die Marktmiete abbilden. Sofern Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, sind diese aber durchaus in der Lage, die Marktverhältnisse wiederzugeben und auch dynamische Veränderungen zeitnah abzubilden. Unter diesen Voraussetzungen sind keine schwerwiegenden Verzerrungen des Wohnungsmarktes zu erwarten.

Verbesserungsvorschläge für die Mietpreisbremse

Konkret haben die Wissenschaftler von ZEW und IREBS Umsetzungsvorschläge für eine verbesserte Berechnung des qualifizierten Mietspiegels entwickelt:

1. Trennung von Statistik und Politik

In einem Rechtsstaat werden amtliche Statistiken grundsätzlich von einer neutralen Stelle errechnet. Im Gegensatz dazu unterliegt der Mietspiegel trotz seiner hohen Bedeutung zu einem großen Teil dem Gestaltungswillen lokaler Politiker und Interessensvertreter, dessen Umsetzung zudem weitgehend intransparent ist. Im Ergebnis sind die durch Mietspiegel errechneten ortsüblichen Vergleichsmieten deutlich niedriger, als sie nach den tatsächlichen Marktbedingungen sein müssten. Um die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes aufrecht zu erhalten, muss der Mietspiegel wieder zu einem marktnahen Abbild des Wohnungsmarktes werden. Eine politische Einflussnahme auf die Berechnung von Mietspiegeln sollte nicht mehr möglich sein. Sofern eine Begrenzung der Miethöhe politisch erwünscht ist, sollte dies getrennt von der Berechnung des Mietspiegels umgesetzt werden. Die Mietpreisbremse kann hier als Vorbild dienen: bei Wiedervermietungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine entsprechende Regelung für Mieterhöhungen würde dann noch fehlen. Ob hier ein Abschlag von null, zehn oder dreißig Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete umgesetzt wird, bleibt dann allein der Politik vorbehalten.

2. Vollerhebung statt Befragung

Derzeit werden die Daten für qualifizierte Mietspiegel in mühevoller Kleinarbeit bei Mietern und Vermietern erfragt. Nur wer Lust hat, zu antworten, tut dies auch. Im Ergebnis ist der Datenumfang für eine repräsentative Stichprobe oft zu gering. Zudem bestehen vielfach Bedenken, dass die Ergebung aufgrund des selektiven Antwortverhaltens systematisch verzerrt ist. Eine internetbasierte Vollerhebung aller Vermietungsdaten erscheint daher geboten. Diese wäre zudem deutlich billiger. Auf eine Erfassung von Mieterhöhungen sollte dabei zukünftig verzichtet werden, da diese keinen Bezug zum aktuellen Marktgeschehen aufweisen.

3. Zeitliche Verbreiterung der Datenbasis

Die aktuell praktizierte einfache Durchschnittsbildung ohne Berücksichtigung des unterschiedlichen Alters der Daten ist ein eindeutiger Verstoß gegen grundlegende statistische und wissenschaftliche Prinzipien und in dieser Form bei einer Ausweitung auf zehn Jahre nicht tragbar. Sofern das unterschiedliche Alter der Daten hingegen methodisch explizit berücksichtigt wird, ist eine Ausweitung des Erhebungszeitraums auf zehn Jahre oder mehr nicht zu beanstanden.

Quellen: Studie und Pressemeldung von IREBS und ZEW vom 31.08.2015

Weitere Informationen:

Universität Regensburg – IREBS: Download der Studie „Mietpreisspiegel aus ökonomischer Sicht