Bauboom am Moosacher Bahnhof

Am Moosacher Bahnhof herrscht spätsommerliche Trägheit. Von der U-Bahnstation schleppen Passanten volle Einkaufstüten die Rolltreppen hoch, im Döner-Laden des anthrazitfarbenen Neubaus stochern Gäste lustlos an ihrer Pide. Trotz Bahnhofsneubau und dem bald attraktiv neugestalteten Memminger Platz liegt hier nicht der Nabel Münchens.

 

 

Erst Ende vergangenes Jahr hat der Moosacher Bahnhof mit der Fertigstellung der U-Bahnröhre vom Olympia Einkaufszentrum den Anschluss an die U3 bekommen. Damit besteht neben der S-Bahn eine weitere öffentliche Nahverkehrsverbindung in die Münchner Innenstadt. Auch der Bahnhofsplatz nach Osten wurde mit der Tramlinie und dem Bauriegel mit Bahnhof-, Büro- und Laden-Nutzung neu gebaut. Auf der anderen Seite nach Westen wird gerade der Memminger Platz neu gestaltet: Als Verkehrsknotenpunkt von S- und U-Bahn sowie als Bushaltestelle gestalten der Architekt Eberhard von Angerer zusammen mit Lohrer  Hochrein Landschaftsarchitekten einen von Bäumen begrenzten Raum mit drei „Inseln“ aus Spielfläche, Café und Grünanlagen.

Doch vor allem sind es Wohnbauten, die in dem bislang stark industriell geprägten Viertel mit den Meiler-Werken und Speditionen im Stadtbezirk Moosach entstehen.  An der nördlichen Seite des Bahnhofneubaus, wo ein etwas heruntergekommens Gebäude der Deutschen Bundespost noch aus der Zeit Vorhölzers Postbauschule steht, kündet ein Schild den Bau einer großen Wohnanlage mit Studentenapartments an. Im Verkaufsbüro von Walser Projekt Management, einem Vertriebsunternehmen aus Ottobrunn, werden die künftigen Studentenwohnungen „Studiosus)3“ verkauft. Der Grünwalder Projektentwickler SWI Schimpel & Winter Hausbau GmbH wird sie hier direkt am Bahnhofsplatz bauen. Die Frage, wo sich hier Studenten abends treffen, beantwortet der Verkäufer ungern. „Mit dem neuen U-Bahnanschluss sind Sie in Minuten in der City und der Uni, außerdem entsteht im Neubau ein Café – und das Kapuzinerhölzl ist gleich um die Ecke.“

 

Im Vergleich zur Website www.studiosus-muenchen.de, die Apartmentkäufern „realistisch bis über fünf Prozent“ als Mietertrag in Aussicht stellt, ist der Verkäufer aber vorsichtiger: „Rechnen Sie lieber mit vier Prozent.“ Dass Studentenwohnungen in München derzeit keine Vermietungsprobleme haben, bezweifeln Experten nicht: Doppelter Abiturjahrgang und Abschaffung der Wehrpflicht sorgen dieses und kommenden Jahr für einen Andrang von Studienanfängern an den Hochschulstandorten. Etwas verwirrend fällt aber die Vertriebsauskunft zu den langfristigen Wiederverkaufsmöglichkeiten aus: „Da lässt sich nichts sagen – es ist eine langfristige Anlage mit laufenden Mietertraägen, die die Anleger im Besitz halten sollten.“ Keine hilfreiche Information für Investoren, da sich die Rendite ohne den voraussichtlichen Wieder- verkaufswert nicht berechnen lässt.

 

Zumindest sind mit Studentenapartments hohe Mieten erzielbar. Doch dies ist die Voraussetzung, dass sich solche Anlagen rechnen: „Die Fluktuation in Studentenwohnungen ist vergleichsweise hoch“, erläutert Tobias Just, Leiter des Immobilien- Research der Deutschen Bank in Frankfurt. „Der Verwaltungsaufwand ist deshalb höher.“ Zudem müsse mit hohen Erhaltungskosten kalkuliert werden. Und: Preise mit 5000 Euro pro Quadratmeter sind für Moosacher Verhältnisse recht ambitioniert.  Die Neubauten direkt am Moosacher Bahnhof sind nicht die einzigen Projekte im Viertel. Ebenfalls von der Walser Immobiliengruppe vermarktet werden Wohnungen des „park living“ zwischen Baubergerstraße und Netzerstraße. Die Hamburger Evoreal Projektgesellschaft erstellt auf dem ehemaligen gewerblich genutzten Gelände ein komplettes Wohnquartier. Am 9. September wurde dafür der Spatenstich vorgenommen: Auf einem 24.500 Quadratmeter großen Areal sind 265 Eigentumswohnungen in zehn einzelnen Gebäuden sowie eine Kindertagesstätte geplant. Das Projekt wird von der Witte Projektmanagement GmbH begleitet. Die Fertigstellung ist für November 2012 vorgesehen. Alle Häuser werden im KfW-70-Standard realisiert.

 

Auch westlich vom Bahnhof entstehen Wohnanlagen. Die Münchner Demos und die Kölner Pandion erschließen an der Brieger Straße eine noch unbebaute Wiese. „Von 45 Wohnungen unserer künftigen Anlage Pandion Mirador haben wir aktuell 16 verkauft“, sagt Klaus Verhufen, Geschäftsführer der Pandion Vertriebs GmbH in Köln. „Im Durchschnitt liegen die Preise bei 3650 Euro pro Quadratmeter.“ Während der Baustart des Pandion Mirador noch aussteht, hat die Demos mit den umliegenden Bauten bereits begonnen.

Die Gegend ist ideal für Familien mit Kindern – schließlich ist es hier sehr ruhig.

 

 

 

 

Das Stadtviertel Moosach Bahnhof

Das Viertel Moosach Bahnhof ist neben Alt Moosach einer von zwei Bezirksteilen des Stadtbezirks Moosach. Beide Bezirksteile werden durch die Dachauerstraße getrennt, die den etwa rechteckigen Bezirk diagonal durchschneidet. Auf der Linie südlich des Westfriedhofes grenzt das Viertel Moosach Bahnhof an den Stadtbezirk Neuhausen-Nymphenburg direkt an das Stadtviertel Gern. Im Westen bildet die Waldhornstraße die Grenze zum Stadtbezirk Allach-Untermenzing.

Die Karte links zeigt einen zentralen Ausschnitt des Bezirksteil Moosach-Bahnhof. Mittelpunkt ist der S-Bahnhof (S-Bahn-Zeichen) mit dem länglichen Neubau des Bahnhofes. Direkt daran anschließend ist ein Gebäude rot markiert, das die künftig Studentenwohnanlage "studiosus)3" symbolisiert. Ebenfalls rot markiert, ist das bereits im Bau befindliche Wohnquartier "park living am mittleren unteren Kartenrand an der Netzerstraße. Das Viertel wird aber noch durch die Industrieanlagen der Meiler-Werke westlich des Bahnhofes beherrscht (auf der Karte links des Bahnhofes: große schwarze Rechtecke). Eine Entwicklung an diesem Gelände ist geplant, aber noch nicht begonnen. Ein typisches Wohnviertel ist der Bereich nordwestlich davon: hier dominieren Ein- Doppel- und Reihenhäuser sowie relativ niedriger Geschosswohnungsbau. An der Brieger Straße erschließen die Projektentwickler Demos und Pandion Geschosswohnungsbauten. Dieses Gebiet grenzt nordwestlich an eine Kleingartensiedlung mit fast ländlichem Charakter.  

 

Einwohner: In Moosach leben verhältnismäßig viele Familien mit Kindern. Der Anteil der ausländischen Bevölkerung liegt über dem Stadtdurchschnitt.

Infrastruktur: Bahnhof mit S-, U-Bahn- und Tram-Station. Die Tram verbindet den Bahnhof mit dem Olympia-Einkaufszentrum im Osten von Alt-Moosach. Am Moosacher Bahnhof befinden sich Läden, allerdings ist die Bezeichnung „Moosacher Stachus“ ziemlich übertrieben.Relativ viele Schulen und Kitas.

Größere Grünanlagen mit Biergarten befinden sich im Kapuzinerhölzl. Im Südosten des Viertels liegt zudem mit dem Westfriedhof ein großer an den Bezirksteil Nymphenburg angrenzender Grüngürtel. Die von dem Stadtbaudirektor Hans Grässel gestaltete Anlage gilt mit seinen Bauten auch architetonisch als bemerkenswert. Zudem befinden sich sohl im Nordwesten wie auch im Süden Kleingärten. Im Westen liegt der Hartmannshofer Park und der das Stadtviertel Nymphenburg mit dem Schlosspark grenzt südlich an den Moosacher Stadtteil.

Immobilien: Der Bezirk hat eine im Stadtdurchschnitt unterdurchschnittliche Einwohnerdichte. Der Grund ist eine lockere Bebauung mit einem – vor allem nach Westen uns Süden – vorherrschende Einfamilien- Doppel- und Reihenhausbebaung. Die Preise von Eigentumswohnungen liegen zwischen 3000 und 4500 Euro, die Mieten zwischen zehn und 15 Euro pro Quadratmeter. Die Preise von Einfamilienhäuser schwanken je nach Lage, Größe und Zustand/Alter erheblich, sind aber ab etwa 750.000 Euro erhältlich. Zu den gehobenen Standorten gehört Hartmannshofen im Westen, aber auch im Süden Richtung Gern steigen die Preise deutlich an.

Worauf Anleger bei der Anlage Studentenwohnungen achten sollten, darüber informiert eine eigene Seite in immobilienreport.de. Welche Möglichkeiten Studenten haben, eine günstige Wohnung zu mieten, darüber informiert die Seite "Wo Studenten unterkommen".