Überhitzter Münchner Wohnungsmarkt: Gefahr für Käufer!

Drei Studien – vom Gutachterausschuss, dem Immobilien-Internetportal immobilienscout24 sowie von Jones Lang LaSalle – spiegeln die aktuelle Bewegung der Preise und Mieten am Münchner Wohnungsmarkt wider. Nun zeichnen sich gegenläufige Bewegungen ab. Käufer müssen bei der  aktuell niedrigen Mietrendite aufpassen, keine Verluste zu erleiden.

Auf dem Münchner Wohnungsmarkt herrscht Inflation. Allerdings gibt es zumindest bei den Wohnungsmieten Anzeichen, dass dieser Trend abbricht. So sollen nach einer Quelle (immobilienscout24.de/IMX) seit Sommer 2013 die Angebotsmieten sogar leicht sinken.

Nach dem Halbjahresbericht des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in München haben sich für neue und wiederverkaufte Eigentumswohnungen im Verhältnis zu 2012 deutliche Preissteigerungen ergeben. Und zwar sowohl bei den Preisen für Neubauwohnungen und für die Preisen von Bestandsimmobilien der verschiedensten Baujahre. Seit 2010 steigen die Preise extrem stark (siehe Grafik ganz oben).

„Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag im ersten Halbjahr 2013 der Geldumsatz, obwohl die Vertragsanzahl deutlich zurückgegangen ist, fast auf dem Niveau des umsatzstarken Jahres 2011. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind dabei stark gegenüber dem Vorjahr angestiegen und liegen auf einem sehr hohen Niveau“, heißt es im Halbjahresbericht des Gutachterausschusses.

Besonders hoch ist das Preisniveau für neu errichtete Wohnungsbauten. So liegt der Preis für eine Neubauwohnung in durchschnittlichen und guten Lagen nun im 1. Halbjahr im Schnitt bei 5800 Euro pro Quadratmeter. Fünf Jahre zuvor war der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen noch rund 2000 Euro niedriger (siehe Grafik links).

Besonders inflationär ist der Preisanstieg bei Grundstücke für Einfamilienhäusern: Innerhalb von sechs Monaten stiegen die Preise um 20 Prozent.

Während die Angebotspreise von Wohnungen und Wohnhäuser zuletzt auch im August stark stiegen, sind die Mieten laut dem Internetportal immobilienscout24 in den vergangen drei Monaten leicht gesunken.

 

Altstadt-Lehel, Bogenhausen und Maxvorstadt an der Mietspitze

Eine differenzierte Übersicht nach Münchner Postleitzahlengebiete liefert die aktuelle Studie von Jones Lang LaSalle (siehe Tabelle links). Die höchste Miete wird demnach mit 20,70 Euro pro Quadratmeter im Lehel gezahlt. Der Anstieg in zwei Jahren lag demnach bei 41,3 Prozent. "Auch im Nord-Osten der Stadt entlang der Isar wurden Spitzenwerte der Wohnungsmieten erreicht. Hier liegen die mittleren Angebotsmieten zwischen 16,10 Euro pro Quadratmeter und 17,40 Euro pro Quadratmeter. Die Steigerung in diesen beiden Stadtarealen übersteigt mit 10,2 Prozent beziehungsweise 12,6 Prozent die gesamtstädtische Entwicklung von fast zehn Prozent bei weitem. Lagen die Spitzenmieten zu Jahresbeginn noch in Bogenhausen und Schwabing, so können diese nun mit 26,70 Euro pro Quadratmeter im Zentrum mit dem Lehel, der Altstadt und der Ludwigsvorstadt erzielt werden.

Doch nicht nur die Top-Lagen weisen hohe Mietpreissteigerungen auf. In allen anderen Stadtquartieren lagen die Medianmieten sechs bis zehn Prozent über dem Vorjahreswert. In keinem Münchener Stadtbezirk liegen das zehn Perzentil der preiswertesten Wohnungen unter zehn Euro pro Quadratmeter. Die im Mittel preiswertesten Wohnungen mit 12,50 Euro pro Quadratmeter  (Ramersdorf-Perlach) können im Südosten Münchens angemietet werden." JLL Münchner Wohnungsmarkt 1. Halbjahr 2013

Wesentlich preiswerter als in der Altstadt seien Neubauwohnungen am westlichen und südöstlichen Stadtrand mit 13,85 Euro bis 14 Euro pro Quadratmeter. Nur 11,25 Euro pro Quadratmeter würden Nachkriegswohnungen im Westen kosten.

Grundsätzlich würden vor allem kleine Wohnungen hervorstechen, da sie im Mittel fast 2,65 Euro pro Quadratmeter und in der Spitze mehr als vier Euro pro Quadratmeter teurer als Familienwohnungen über 90 Quadratmeter seien.

 

Seit Ende 2005 stieg die Medianmiete in München um 35 Prozent. Das mittlere jährliche Wachstum betrug seit damals fast vier Prozent und war damit mehr als doppelt so hoch wie die in diesem Zeitraum gemessene jährliche Inflationsrate von etwa 1,7 Prozent. Nachdem zwischenzeitlich die Mietpreise stagnierten, beschleunigte sich ab Ende 2010 die Mietpreis- entwicklung: zunächst auf 3 Prozent p.a. (H1 2010-H1 2011), dann auf sieben Prozent p.a. (H2 2010 – H2 2011) und schließlich 2012 auf bis zu zehn Prozent.

Maßgeblich dafür verantwortlich ist die in der Vergangenheit jahrelange Reduktion des Wohnungsbaus bei gleich bleibendem Bevölkerungswachstum. Der Puffer der Suburbanisierung funktioniert darüber hinaus bei steigenden Mobilitätskosten nur noch bedingt. Somit entsteht weiterhin ein Nachfrageüberhang, der sich bei Bauzeiten für Wohn- gebäude von etwa 48 Monaten nicht „über Nacht“ lösen lässt und damit gravierende Auswirkungen auf die Mietentwicklung hat. Die Stadt München geht in ihrem aktuellen Wohnungsmarktbarometer davon aus, dass sich der Zyklus steigender Mieten noch fortsetzen wird.

Angebotsmieten sinken seit dem Sommer

Der Einschätzung, dass die Mieten weiter steigen, steht jedoch die aktuelle Mietpreisentwicklung des Immobilienportal immobilienscout24.de gegenüber. „Kurz vor der Bundestagswahl scheint sich in einigen Großstädten eine erste Trendwende bei der Entwicklung der Neuvertragsmieten abzuzeichnen“, schreibt Michael Kiefer, Chefanalyst bei immobilienscout in der aktuellen Augustausgabe des IMX – Der Immobilienindex von ImmobilienScout24.  „So sind die Angebotsmieten in Hamburg, München und Köln wie schon im Vormonat erneut leicht gesunken. - lediglich in Berlin sind die durchschnittlichen Mieten aufgrund des vergleichsweise noch moderaten Preisniveaus weiter angestiegen.“

Wie sich aus dem IMX ergibt, entwickeln sich seit Sommer 2013 Mieten und Preise (sowohl für Bestands- als auch für Neubauwohnungen) in gegenläufige Richtung: Die Preise steigen, die Mieten sinken (siehe Grafik oben links).

„Ob aus dem Trend eine nachhaltige Entwicklung wird, bleibt abzuwarten. Allerdings spricht vieles dafür, dass die teilweise massiven Preissprünge der vergangenen Monate in den regionalen Märkten derzeit nicht durchsetzbar sind", warnt Analyst Kiefer.

Weitere Informationen:

Immobilienscout24: Angebotsmieten sinken

 

Quellen: Halbjahresbericht Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich München - 1. Halbjahr 2013 (kurz: Gutachterausschuss München 1. HJ 2013) ; Jones Lang LaSalle on.point Residential City Profil: Der Wohnungsmarkt München - 1. (kurz: JLL Wohnungsmarkt München 1. HJ 2013); imx Marktbericht August immobilienscout24 (kurz imx August 2013)

Quellen für Grafiken, Tabellen und Bilder:

Gutachterausschuss München 1. HJ 2013: Aufmacher groß; Neubaupreise (blauer Balkenchart).

JLL Wohnungsmarkt München 1. HJ. 2013): Aufmacher klein, ; Tabelle groß

imx August 2013: Liniengrafik unten (Entwicklungen IMX...München).