Mietsprung bei Altbauten, Preisexplosion in Schwabing

Die Mieten bewegen sich in München deutlich nach oben – allerdings gibt es je Objekt und Lage Unterschiede. Dennoch sinkt die Anfangsrendite, da die Kaufpreise noch stärker als die Mieten steigen. In einzelnen Vierteln bilden sich Preisblasen.

 

Für Neueinsteiger im Münchner Wohnimmobilienmarkt wird die Luft dünn. Die Kaufpreise steigen weiterhin stärker als die Mieten. Dabei haben auch die Mieten deutlich angezogen. Dies berichten unabhängig voneinander der Gutachterausschuss, Jones Lang LaSalle (JLL) Residential City Profile und das Patrizia Bulletin.

Altbauwohnungen sind beliebter als Neubauten – ablesbar nicht nur an der absoluten Miethöhe, sondern auch an den Mietsteigerungen. So mussten Mietsuchende in Wohnungen, die vor 1920 errichtet wurden, laut JLL über zehn Prozent mehr zahlen als noch im Vorjahreshalbjahr. 15 Euro pro Quadratmeter  kosteten diese Wohnungen im Münchner Mittel. Noch stärker stiegen Wohnungsmieten in Gebäuden der Zwischenkriegszeit. Über 15 Prozent waren hier mehr zu bezahlen bei nun 13,50 Euro pro Quadratmeter.

Deutlich stärker sind die Preise gestiegen. Nach dem Halbjahresbericht des Münchner Gutachterausschuss liegt der „Preis für eine Neubauwohnung in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei rund 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.“ Von einem Ende des Booms am Wohnungsmarkt könne nicht gesprochen werden. Im Gegenteil: „Die vorliegenden Marktzahlen aus dem Berichtszeitraum liegen im langjährigen Vergleich immer noch auf sehr hohem Niveau. Nach ersten Auswertungen sind dabei die Preise für Eigentumswohnungen nochmals deutlich gestiegen.“ (siehe Grafik links).

Nach JLL hat sich „das Kaufpreiswachstum in München ... im letzten Jahr noch weiter beschleunigt. Der Anstieg der Kaufpreise ist mit 23 Prozent mehr als doppelt so schnell verlaufen wie der Anstieg der Mieten, wo lediglich 9 Prozent zu Buche stehen. Seit 2010 stiegen die Kaufpreise sogar um fast 40 Prozent verglichen mit einer zwölfprozentigen Mietsteigerung. Damit behält München nicht nur seine Spitzenstellung, sondern baut diese sogar noch aus. Münchner „Betongold“ wird beschleunigt wertvoller als jenes in anderen Städten – wie z.B. in Berlin und Hamburg, wo seit 2010 „lediglich“ ein Anstieg von 30 Prozent beobachtet werden konnte.“ JLL Residential City Profile

In den einzelnen Münchner Wohngegenden gibt es allerdings große Unterschiede in der Preisentwicklung. Dabei nimmt JLL eine eigene Gebietseinteilung (siehe Erläuterung rechts) vor.

Laut dem JLL  Residential City Profile erhöhten sie sich bezogen auf den Medianwert (häufigster Kaufpreis) in Mitte Nord (Maxvorstadt, Neuhausen-Nymphenburg) im zweiten Halbjahr 2012 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 20,6 Prozent, im Nord-Osten (Schwabing-West, Schwabing-Freimann, Bogenhausen) sogar um 37,3 Prozent (siehe Tabelle unten, für Mieten Tabelle oben Aufmacherbild).

Dies hat die Rendite weiter gedrückt. Laut dem Patrizia Bulletin liegt   sie bei einem Mehrfamilienhaus gerade mal um 167 Basispunkte über der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen (1,46 Prozent) – also bei 3,1 Prozent.