Mehrwert mit Quartiersentwicklungen

Eine Studie von BulwienGesa im Auftrag der Frankonia Eurobau hat die Auswirkungen von Quartiersentwicklungen im Premiumbereich  untersucht. Dabei wurden Wertzuwächse bis zwölf Prozent pro Projektentwicklung nachgewiesen. Für den Erfolg kennzeichnend ist ein ganzes Bündel von Faktoren.

 

Das Analysehaus BulwienGesa hat anhand von 46 Premiumbauvorhaben die Märkte von Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln und München untersucht. Danach sind in der Entwicklungsphase Preissteigerungen von acht bis zwölf Prozent pro Jahr möglich. Köln ist im Premiumsegment mit Quadratmeterpreisen von unter 6000 Euro am günstigsten, München mit etwa 9400 Euro am teuersten. Darüber hinaus ist erkennbar, dass die Qualität des Standorts ausschlaggebend für die Preisentwicklung ist. Zusätzliche Serviceangebote für die Nutzer oder die Etablierung des Projekts als Marke im Markt haben bisher dagegen wenig Einfluss auf die Preise.

 

Standortqualität

Die Studie bewertet die Standortqualität auf einer Skala von 1 (stark überdurchschnittlich) bis 5 (stark unterdurchschnittlich). Düsseldorf erreicht mit einem Wert von 2,2 den ersten Rang. Platz 2 teilen sich Berlin und München (Wert 2,3). Für eine hohe Standortqualität spricht ein hoher Bekanntheitsgrad der Mikrolage, eine sehr hohe Nachfrage und ein einmaliges Image. Zudem ist die Nähe zu kulturellen Einrichtungen, Naherholungsgebieten und eine gute Infrastruktur wichtig.

Das Ranking der Standortqualität: Rang 1: Die Lenbach Gärten der Frankonia Eurobau in München(Bild oben, Bild links – MaxPalais und rechts – Steidle Loft), Rang 2: yoo Berlin, Rang 3: Stadtpalais (Düsseldorf). 

 

Produktqualität

Weiterhin wurde im Rahmen der Studie die Produktqualität der einzelnen Projekte analysiert. Diese setzt sich dabei aus verschiedenen Faktoren zusammen. Zum einen wurden Serviceangebote für die Nutzer wie das Vorhandensein eines Concierge-Service oder eines Wellness- und Spa-Bereichs gezählt. Zum anderen wurde das Image und Marketingkonzept des Projekts, beispielsweise die Einbindung einer bekannten Persönlichkeit bei der Vermarktung oder die Ausbildung eines nachhaltigen Images durch Besonderheiten in der Architektur berücksichtigt. Die Bewertung erfolgte in gleicher Weise wie für die Standortqualität. Berlin und Düsseldorf teilen sich mit einem Durchschnittswert von 3,5 für die Produktqualität den ersten Rang. Danach folgt Hamburg mit einem Wert von 3,6. Unter den einzelnen Projekten erreicht als einziges die „Sophienterassen“ der Frankonia den Wert 1 und weist damit eine stark überdurchschnittliche Produktqualität auf. Bestes Münchner Projekt im Ranking Produktqualität ist danach „The Seven“der Projektentwickler alpha invest Projekt GmbH und der LBBW Immobilien Capital mit dem Entwicklungsbereich des Turms auf Rang 4. Rang 8 nehmen die Lenbach Gärten, Rang 9 das Atrium des Projekts The Seven ein. Es zeigt sich außerdem, dass zusätzliche Serviceangebote für die Nutzer sowie die Ausbildung eines Images für das Projekt bisher wenig Einfluss auf die Preisentwicklung haben. Künftig könnten diese Faktoren jedoch stärker ins Gewicht fallen.

 

Objektqualität

Die Objektqualität, in die zu 70 Prozent die Standortqualität und zu 30 Prozent die Produktqualität einfloss, zeigt in allen Märkten eine positive Korrelation. Ein Anstieg der Objektqualität hat in der Regel auch einen Anstieg der Quadratmeterpreise zur Folge. Neben einer hohen Objektqualität konnten sich einige Projekte durch eine einheitliche Quartiersentwicklung auszeichnen. Diese Projekte heben sich besonders durch autofreie Zonen und einen homogenen Charakter ab. In dem abschließenden Ranking zur Objektqualität kam die Sophienterassen in Hamburg auf Platz 1, gefolgt von yoo Berlin (Peach Property Group) und dann von den „Lenbach Gärten“ in München auf dem dritten Rang. Im Ranking der Objektqualität ergab sich für Münchner Objekte folgende Reihenfolge: Rang 3 Lenbach Gärten, Rang 6 The Seven – Turm, Rang 10 The Seven – Atrium, Rang 14 Mona-co (HIH/ brix projektentwicklung GmbH, Rang 19 Montgelas Park (Bild links) und Max 12 (Altraeus Wohnbau GmbH & Co. KG).