Statistisches Bundesamt: Hauspreise über Inflation, Mieten darunter

Das Statistische Bundesamt hat nun Zahlen zum deutschen Wohnungsmarkt zum Jahr 2012 veröffentlicht. Deutschland erweist sich dabei als einer der wenigen europäischen Wohnungsmärkte mit Preissteigerungen. Allerdings sind die Mieten bundesweit sogar real – also nach Inflation – gesunken. 

 

Seit Ausbruch der Wirtschafts- und Finanzkrise ist Deutschland das einzige Land in Europa mit einem florierenden Immobilienmarkt. Bei überaus günstigen Wohnungsbaudarlehen in Kombination mit einer guten Wirtschaftslage und steigenden Einkommen haben viele Menschen Wohnimmobilien als Anlageform neu entdeckt. Nach vielen Jahren des Stillstands ist der Wohnungsneubau wieder in Schwung gekommen. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist mittlerweile so groß, dass nach den Preisen für Neubauten auch die Preise für Gebrauchtimmobilien anziehen. Mit den Preisen steigen die Mieten, und das besonders in den begehrten Metropolen und ihren Szenevierteln, die für Anleger, Studierende, aber auch Zuwanderer attraktiv sind. Bis jetzt sind hohe Mietsteigerungen jedoch kein Massenphänomen, sondern treten nur regional begrenzt auf.

Häuserpreise: Auch gebrauchte Immobilien werden immer teurer

Wer sich jetzt noch dazu entschließt eine Wohnimmobilie zu erwerben, muss erheblich tiefer in die Tasche greifen als noch vor einigen Jahren. Der Preisauftrieb von Immobilien, die als Gesamtpaket aus Grundstück und Gebäude verkauft oder erworben werden, hat sich auch 2012 fortgesetzt. So stiegen die Häuserpreise – wie bereits im Vorjahr – um 3,5 Prozent. Nachdem zwischen 2007 und 2011 vor allem die Preise für Neubauimmobilien deutlich gestiegen waren, zogen in den Jahren 2011 (+3,3 Prozent) und 2012 (+3,5 Prozent) auch die Preise für gebrauchte Immobilien an. Dies könnte unter anderem damit zusammenhängen, dass in gefragten Lagen zu wenig Bauland für Neubauprojekte ausgewiesen wird und die Käufer deshalb auf Bestandsimmobilien ausweichen. Der Preisauftrieb hält weiter an: So erhöhte sich der Häuserpreisindex im ersten Quartal 2013 um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Höhere Preise auch für Bauleistungen

Vielerorts in Deutschland wird neu gebaut oder renoviert. Auf Baufirmen müssen Bauherren deshalb länger warten und inzwischen für deren Leistungen auch mehr bezahlen. Die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland lagen im Jahresdurchschnitt 2012 um 5,4 Prozent höher als im Jahresdurchschnitt 2010. Hinzu kommt, dass die Handwerksbetriebe mit Aufträgen aus der energetischen Sanierung ohnehin gut ausgelastet sind. Dies könnte dazu beigetragen haben, dass die Preise für bestimmte Bau­leistungen, wie beispielsweise Wärmedämm-Verbundsysteme (+5,2 Prozent), Erneuerung von Heizungsanlagen (+7,1 Prozent) oder für Dämmarbeiten an technischen Anlagen (+7,4 Prozent) in diesem Zeitraum überdurchschnittlich gestiegen sind.

Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser im Aufwind

Jahrelang befand sich der Wohnungs­bau in einer Talsohle. In den 1990er Jahren wurden jährlich noch zwischen 300.000 und 600.000 Neubauten genehmigt, bevor nach der Jahrtausendwende ein stetiger Abwärtstrend einsetzte. Im Jahr 2008, zu Beginn der Finanzkrise, erreichte die Zahl der Baugenehmigungen für Neubauwohnungen mit gut 148.300 einen Tiefststand. 2009 kam der Wohnungsbau zunächst leicht in Schwung und gewann seit 2010 richtig an Fahrt, bis er 2012 mit 212.600 Baugenehmigungen einen neuen Höchststand erreichte. Und auch im ersten Dreivierteljahr 2013 setzte sich die Dynamik fort: In Wohngebäuden wurden mit insgesamt 177.400 Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 13,3 Prozent mehr Baugenehmigungen erteilt. Dabei hat der Neubau von Mehrfamilien­häusern in den beiden vergangenen Jahren im Vergleich zu Ein- und Zweifamilienhäusern deutlich an Bedeutung gewonnen. Von Januar bis September 2013 hielten sich die Baugenehmigungen für Eigenheime und den Geschosswohnungsbau mit jeweils etwa 85.000 bereits die Waage. In den neuen Ländern und Berlin wurden beim Geschosswohnungsbau 2011 erstmals mehr Eigentumswohnungen als Mietwohnungen gebaut. Dieser Trend setzte sich auch 2012 fort.

In München war der Wohnungsneubau 2012 stark rückläufig

Für Käufer oder Anleger zurzeit besonders attraktiv sind Wohnimmobilien in Großstadtlagen oder Universitätsstädten. Je nach Ballungsraum ergeben sich hier unter­schiedliche Ausgangs­situationen: So nahm die Zahl der Bau­genehmigungen für Woh­nungen in der Stadt Hamburg 2012 gegenüber dem Vorjahr um fast 55 Prozent zu (2011: +29 Prozent). 80 Prozent dieser Neubauwohnungen befanden sich in Mehrfamilienhäusern. In den Ballungskernen von Stuttgart (0 Prozent) und München (–15 Prozent) stagniert der Wohnungsneubau dagegen oder ist sogar rück­läufig. Wer ein eigenes Häuschen haben möchte, weicht auf das Um­land aus: Im Ballungs­raum Stuttgart sind zwischen 32 Prozent und 44 Prozent aller neugebauten Wohnimmobilien Ein- oder Zweifamilienhäuser; im Ballungsraum München zwischen 40 Prozent und 64 Prozent. Doch selbst hier sind Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser rückläufig (Stuttgart: –10 Prozent; München: –17 Prozent), während der Geschosswohnungsbau weiter wächst (+18 Prozent; +21 Prozent).

Keine Preissprünge bei Nettokaltmieten

Deutschland ist immer noch ein Land der Mieter. Die Eigentümer­quote mit Stand Zensus 2011 liegt bundes­weit bei 45,6 Prozent. Insbesondere die Wohnungs­märkte in den Groß­städten sind stark von Ver­mietungen geprägt. Die Eigentümerquote liegt beispiels­weise in Berlin bei nur 15,6 Prozent und in Hamburg bei 24,1 Prozent. Da städtisches Wohnen derzeit aus vielerlei Gründen so attraktiv ist wie lange nicht mehr, sind auf den Mietwohnungsmärkten der Großstädte und dort speziell in den begehrten Szenevierteln teilweise explodierende Mieten zu beobachten. Dabei handelt es sich in erster Linie um die so genannten Angebots­mieten bei Erst- oder Wiedervermietung von Wohnungen, die auf Zeitungsannoncen oder Internetportalen basieren. Gerade in den letzten beiden Jahren sind diese Angebotsmieten deutlich stärker gestiegen als die Nettokaltmieten, die als Teil des Verbraucherpreisindex einen hohen An­teil an Bestands­mieten aufweisen. Während sich die Angebotsmieten nach Angaben des Bundes­instituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 2011 um zunächst 2,9 Prozent und ein Jahr später um 3,3 Prozent erhöhten, stieg der Index der Nettokaltmiete um 1,3 Prozent und dann um 1,2 Prozent (jeweils im Vorjahresvergleich). Die Verbraucherpreise insgesamt lagen mit einer Teuerungsrate von 2,1 Prozent beziehungsweise zwei Prozent dazwischen. Gerade auch über einen längeren Betrachtungszeittraum hinweg sind die Nettokaltmieten weniger stark angestiegen als gemeinhin angenommen wird. Von 2005 bis 2012 erhöhten sie sich um 8,5 Prozent, während die Verbraucher­preise um 12,5 Prozent stiegen.

Mietsteigerungen treten nicht flächendeckend auf

In vielen Regionen Deutschlands können sich Mieter nicht über extrem steigende Nettokaltmieten beklagen. Gerade in den östlichen Bundes­ländern sind die Mieten 2012 zum Vorjahr mit +0,4 Prozent in Sachsen oder +0,7 Prozent in Sachsen-Anhalt unterdurchschnittlich gestiegen.

Besonders viel Bewegung gibt es hingegen zurzeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Hier erhöhten sich die Nettokaltmieten 2011 und 2012 um 1,6 Prozent bzw. 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit etwas stärker als der Gesamtindex der Nettokaltmieten für Deutschland. Aktuell haben sich die Mieten noch weiter verteuert, nämlich um 2,5 Prozent im November 2013 gegenüber dem Vorjahresmonat. Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Mietpreisbremse dürfte deshalb gerade in den gefragten Großstadtlagen mit angespannter Wohnungssituation zur Anwendung kommen.

Spanien und Irland: Geplatzte Immobilienblasen

Deutschland ist EU-weit das einzige Land mit einem seit vier Jahren anhaltenden stabilen Wachstum im Wohnungsbaubereich. Auf dem europäischen Wohnungsmarkt sind die Folgen der Wirtschafts- und Finanzkrise ansonsten deutlich zu spüren. Besonders viele Schlagzeilen machte in diesem Zusammenhang der Kollaps der Immobilienmärkte in Spanien und Irland. Dort ist die Nachfrage nach Wohneigentum seit 2007 stark eingebrochen. In der Folge verloren die Immobilien deutlich an Wert. Allein zwi­schen 2007 und 2012 fielen die Häuserpreise in Irland um die Hälfte, in Spanien um fast ein Drittel. Die Daten aus dem zweiten Quartal 2013 zeigen, dass sich der Preis­ver­fall in Spanien unvermindert fortsetzte, während sich die Immobilien­preise in Irland leicht erholten. Auch der Wohnungsneubau rutschte in beiden Ländern in eine tiefe Krise: Durch die fehlende Nachfrage und den drohenden Wertverlust hat sich die Zahl der Baugenehmigungen im Wohnungsneubau sowohl in Irland als auch in Spanien drastisch verringert.

 

 

Quelle: Pressemeldung Statistisches Bundesamt – Petra Kucera vom 21. Januar 2014

Grafiken: Statistisches Bundesamt

Aufmacherbild: Statistisches Bundesamt Wiesbaden, Brühl