Münchner weichen zum Stadtrand aus

Günstig, zentrumsnah und in guter Verkehrslage – so sieht laut einer Umfrage der Technischen Universität München (TUM) für viele die ideale Wohnlage aus. Hohes Mietniveau und Wohnungsknappheit verdrängt aber in München Wohnungssuchende aus dem Zentrum. Die Wissenschaftler fordern: Die Stadtentwicklung muss weiter entlegene Viertel aufwerten

 

Von 2009 bis 2012 haben die Forscher unter Leitung von Professor Alain Thierstein vom Lehrstuhl für Raumentwicklung und von Matthias Ottmann knapp 1.800 Münchner nach ihren Wohnwünschen und Entscheidungsmotiven bei der Wohnungssuche befragt.

Die Motive entscheiden sich je nach Haushaltsgröße (siehe Grafik links). Die meisten der „Wohnungsfinder“ haben aber eines gemeinsam: Auf dem Weg zum neuen Zuhause mussten sie Kompromisse eingehen. Vor allem was die Lage betrifft: Nur 45 Prozent derjenigen, die innerhalb des Mittleren Ringes nach einer Wohnung suchen, werden dort auch fündig. Deutlich höher liegt diese „Trefferquote“ außerhalb des Mittleren Ringes (64  Prozent) und in der Region (84 Prozent). Auch bei der Nähe zu Nahverkehrshaltestellen und Einkaufsmöglichkeiten – den am häufigsten genannten Kriterien für die Wohnumgebung – machen viele Wohnungsfinder Abstriche. ‚Ä®‚Ä®

 

Familien an den Rand gedrängt

Im Vergleich zu Singles entfernen sich Familien im Laufe der Wohnungssuche am meisten vom Münchner Stadtzentrum. Die Aufmacherkarte oben zeigt, wo Singles gesucht haben. Bei Familien geht die Streuung weiter ins Umland. 

 

Unter allen, die von der Stadt München in die Region umziehen, stellen Familien mit knapp 46 Prozent die größte Gruppe. ‚Ä®Teurer oder weiter weg: Wofür sich Singles und Familien entscheiden ‚Ä®„Familien suchen oft nach größeren Wohnungen, die besonders im Stadtzentrum teuer sind. Ihnen sind aber auch freie Flächen zum Spielen, eine nette Nachbarschaft und die Nähe von Schulen und Kindergärten besonders wichtig“, erklärt Alain Thierstein, Professor am Lehrstuhl für Raumentwicklung der Technischen Universität München. „Dafür nehmen sie Nachteile in Kauf, wie lange Wege zum Arbeitsplatz. Singles hingegen suchen kleinräumiger. Ihnen sind die Nähe zu Freunden sowie das Kulturangebot wichtiger als Paaren oder Familien.“‚Ä®‚Ä®Das zu Beginn der Wohnungssuche geplante Budget ist für alle Gruppen schwer zu halten. Die Wissenschaftler haben ermittelt, dass Mieter innerhalb des Mittleren Rings im Durchschnitt etwa ein Euro pro Quadratmeter mehr zahlen als ursprünglich gewünscht. Wer nicht in der Lage ist, so viel zu zahlen, muss außerhalb des Mittleren Rings bzw. in der Region suchen. Dort liegt der Aufschlag noch bei 0,66 beziehungsweise bei 0,46 Euro pro Quadratmeter.

 

Schwabing-West, Maxvorstadt und Au-Haidhausen am begehrtesten

Der Wegzug als Sackgasse? Nicht unbedingt, sagen die Wissenschaftler. Denn durch die Ausweichbewegung der Wohnungssuchenden erhalten auch bislang weniger nachgefragte Stadtviertel eine neue Chance. In der Karte links wurden die Stadtbezirke umso dicker geschrieben, je häufiger diese nachgefragt wurden.  Zwischen Wunsch und Wirklichkeit klafft allerdings eine breite Lücke.  Zwar suchen viele der Befragten in Stadtvierteln wie Schwabing-West (Wunschanteil 9,5 Prozent / Anteil gefundener Wohnstandort 6,6 Prozent), Maxvorstadt (9,7 Prozent / 3,1 Prozent) und Au-Haidhausen (7,5 Prozent / 4,2 Prozent). Fündig werden sie dann in Vierteln wie Neuhausen-Nymphenburg (7,6 Prozent / 23,6 Prozent) Schwabing-Freimann (2 Prozent / 9 Prozent), Berg am Laim (1,8 Prozent / 5,2 Prozent) oder Aubing-Lochhausen-Langwied (1,1 Prozent / 6,6 Prozent).‚Ä®‚Ä®

Das Bild links verdeutlicht durch die dicke der Schrift der jeweiligen Bezirke, wo die Wohnungssuchenden dann tatsächlich fündig wurden. In den äußeren Stadtgebieten und in der Region orientiert sich das Suchverhalten der Wohnungsfinder vor allem an den Siedlungsstrukturen und den Erschließungsachsen des ÖPNV. Für die verschiedenen Teilräume sind mehrpolige, also polyzentrische Suchkorridore zwischen Stadt und Region erkennbar. So verbinden sich die Stadtbezirke Schwabing-Freimann und Bogenhausen im Suchverlauf mit den Gemeinden und Städten Unterföhring, Oberföhring, Garching und Neufahrn. Im Münchner Osten entwickeln sich Suchgeschichten von Trudering nach Vaterstetten, Poing, Markt Schwa- ben, Erding. Im Süden sind deutliche räumliche Suchzusammenhänge erkennbar zwischen Obersendling, Forstenried, Fürstenried und Neuried, Gauting, Gräfelfing, Planegg.

Für die Wohnungsfinder gewinnen mit der Verdrängung aus zentralen Wunschlagen und der Suche nach Ausweichstandorten die Qualitäten des Wohnumfelds der Alternativstandorte an Bedeutung. Die Suchgeschichten zeigen deutlich die große Rolle der funktionalen Ausstattungsqualität der Wohnumgebung für die Wohnentscheidung. Die Verfügbarkeit von ÖPNV-Haltestellen und Supermärkten ist aus Nachfragesicht wichtiger als die Nähe zu normativ, d.h. politisch fest gelegten Zentren in Stadt oder Region.

Enttäuschung über Hirschgarten und Parkstadt Schwabing

Besonders unzufrieden zeigen sich Befragten in den Neubaugebieten Hirschgarten und Parkstadt Schwabing. Wer dort hinzieht, hat zwar eine recht gute Anbindung mit den Öffentlichen, muss aber deutlich mehr für Miete oder Kauf zahlen als geplant. Er bekommt aber nicht die Vorteile, die er im Zentrum bekommen hätte.‚Ä®Anders gesagt: Er hat einfach mehr erwartet. „Gut angebunden, aber schlecht versorgt“, so bringt es die Studie auf den Punkt. Und: „Besonders groß ist die Unzufriedenheit am Hirschgarten“, so die Forscher. Der Grund: Zu wenig Läden und Supermärkte.

„Neue Zentren an außerhalb des Mittleren Rings bilden“

Für die Stadtentwicklung lässt sich diese Ausweichbewegung nutzen, um entlegene Gebiete gezielt aufzuwerten: „Auch Stadtgebiete außerhalb des Mittleren Ringes müssen zu eigenen Zentren werden“, meint Prof. Thierstein. „Dafür sind mehr Nahverkehrsverbindungen zwischen den neuen Außenzentren wichtig“, sagt der Ökonom und Stadtentwickler. Aber auch die Stärkung der Quartiersidentität ist dem Wissenschaftler ein Anliegen, beispielsweise durch öffentliche Räume, die von vielen Bürgern genutzt werden. Prof. Thierstein: „Die richtige Durchmischung zählt: Nur wenn wir auf kleinstem Raum eine kluge Verbindungen von Wohnungen, Gewerbe und Grünflächen schaffen, lässt sich die große Nachfrage nach attraktiven Wohnangeboten im Großraum München stillen.“‚Ä® Insgesamt leiten die Forscher folgende Anforderung an die Stadtplanung ab: 

Neue Lagequalitäten schaffen:

·            Wie können im Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage nach Zentralität neue – zentrale – Qualitäten in heute weniger zentralen Lagen geschaffen werden?

·            Wie können die Stadtgebiete außerhalb des Mittleren Rings noch stärker qualifiziert werden?

Polyzentralität stärken

·            Wie lässt sich das polyzentrische München räumlich weiter ausdehnen und in die Wahrnehmung der Wohnungsnachfrager rücken?

·            Wie lassen sich in der Stadt München die Quartierszentren und Quartiersidentitäten außerhalb der City weiter stärken?

Aufwertung gestalten

·            Wie kann dem Prozess der Verdrängung der Wohnungssuchenden aus zentralen Lagen wirksam begegnet und die Rekonzentration auf zentrale Lagen abseits der City München gestaltet werden?

·            Kann durch innere Verdichtung entlang einer erweiterten polyzentrischen Stadtstruktur Druck vom Wohnungsmarkt genommen werden?

·            Welche baulichen Dichten und Nutzungsmischungen sind sinnvoll und möglich?

Nachfragegruppen gezielt bedienen

·            Wie kann die sehr unterschiedliche Nachfrage von Singles und Familien in Neubaugebieten gestaltet werden?

·            Kann für Singles dichter, kleiner und weniger grün – dafür aber zentraler – gebaut werden?

·            Welche – neuen – Wohnangebote kann München den Familien machen?

Wohnumfeld stärken

·            Wie kann die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV für alle Einkommensgruppen sicher gestellt werden?

·            Wie kann die Nahversorgung in Neubaugebieten verbessert werden – auch im zeitlichen Ablauf der Bauphasen? 

·            Wie kann die Versorgung mit Grünflächen künftig mehr unter Qualitäts- als Quantitätsgesichtspunkten sichergestellt werden? 

·            Wie können die negativen Folgen des Lärms für das Wohnen gemindert werden? Wie kann die Betroffenheit von Lärm für unterschiedliche soziale Gruppen verbessert werden?

Flächen sparen

·            Ist Flächensparen – der Bau von kleineren Wohnungen – eine Möglichkeit, in zentralen Lagen mehr Wohnraum zu schaffen?

·            Kann dem besonders angespannten Wohnungsmarkt für junge, zuziehende Menschen mit dem Bau von kleineren Wohnungen begegnet werden?

·            Wie kann die gefühlte Wohnqualität bei weniger Fläche aufrechterhalten und sogar gesteigert werden?

Über die Umfrage: ‚Ä®Im Zeitraum von 2009 bis 2012 haben die Wissenschaftler knapp 1.800 erfolgreiche Wohnungsfinder in München und Region und nach ihren Wohnwünschen und Entscheidungsmotiven befragt, davon gut 1.100 Wohnungsfinder in Neubaugebieten in der Stadt München und ausgewählten Nachbargemeinden.

 

Weitere Informationen:

TUM-Studie als Management Summary: Wohnungsnachfrage im Großraum München