BGH-Urteil Heizkosten: Nur tatsächliche Kosten abrechnen

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist eine Abrechnung  auf Grundlage von Vorauszahlungen unzulässig. Die Karlsruher Richter kippen damit das so genannte Abflussprinzip und erlauben damit nur tatsächlich entstandene Kosten abzurechnen. Betroffen sind Millionen von Haushalten.

 

In dem Fall bezog ein Vermieter in Kelkheim im Taunus von einem Gasunternehmen Energie für die zentrale Heizungsanlage. Dafür zahlte er monatliche Abschläge, auf deren Grundlage er die Heizkostenabrechnungen für seine Mieter erstellte (Abflussprinzip). Die Mieter verweigerten die Zahlung und verlangten eine Abrechnung auf der Basis des tatsächlichen Gasverbrauchs der Heizanlage. Nun entschied der Bundesgerichtshof (BGH) zu Gunsten der Rechtsauffassung der Mieter (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 156/11).

Weil der BGH die Abrechnung nach dem Abflussprinzip für unzulässig erkläte, sind auch entsprechende Klauseln in Mietverträgen unwirksam. Vermieter können nicht mehr ihre Rechnung für die Öllieferung vorlegen und diese Kosten den Mietern einfach anteilig in Rechnung stellen.

Die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch (Leistungsprinzip) führt dazu, dass sich ein sparsames Verhalten schneller für den Verbraucher auswirkt. Für Vermieter ist die Umstellung vom Abfluss- auf das Leistungsprinzip allerdings mit einem höheren Aufwand verbunden. Der Dachverband der deutschen Mietervereine, der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht die Rechte der Mieter in Deutschland durch das aktuelle BGH-Urteil deutlich gestärkt. Nach Schätzungen des DMB sind Millionen deutsche Haushalte betroffen. Die Mietervereine raten deshalb bei der Nebenkostenabrechnung dieses Mal besonders genau hinzuschauen. Hat der Vermieter fälschlicherweise Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet, können Mieter eine neue Heizkostenabrechnung fordern. Besonders bei Gas- oder Fernwärmekosten würde häufig nach dem Abflussprinzip Abrechnungen erstellt.

Der Eigentümerverband Haus & Grund spricht von einer „komplexen Angelegenheit“ und rät Vermietern, professionelle Hilfe einzuholen.

 

Zudem emfpiehlt Haus & Grund den Vermietern bei der Heizkostenabrechnung folgende Checkliste zu beachten:

1. Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist von 12 Monaten eingehalten?


2. Beträgt der Abrechnungszeitraum ein Jahr?


3. a) Bei Erdgas, Fernwärme oder Nahwärme: Sind die verbrauchten Energiemengen und der dafür bezahlte Preis angegeben (in kWh, MWh oder m³)?


3. b) Bei Öl oder anderen festen Brennstoffen: Sind der Anfangsbestand und der Restbestand angegeben?


4. Wurde der Restbestand richtig bewertet und korrekt abgezogen?


5. Enthält die Abrechnung eine Aufstellung der einzelnen Lieferungen nach Lieferdatum, Liefermenge und Einzelpreis?


6. Fallen alle Daten der Lieferungen in den Abrechnungszeitraum?


7. Sind die Heiznebenkosten im Einzelnen aufgeführt?


8. Sind nur die umlegbaren Kosten enthalten? Reparaturkosten, Trinkgelder, Finanzierungskosten usw. gehören nicht in die Abrechnung.


9. Sind die Kosten für die Messgeräte angemessen?


10. Wartungskosten sollen unter 5 % der Brennstoffkosten liegen? Ist diese Grenze eingehalten?


11. Betriebsstromkosten sollten nicht mehr als 5 % der Brennstoffkosten betragen. Sind diese Werte eingehalten?


12. Entspricht der Verteilerschlüssel den Vorgaben der Heizkostenverordnung?


13. Sind die Grundkosten für Heiz- und Warmwasserkosten mit 30 bis 50 % angesetzt worden, die Verbrauchskosten entsprechend mit 50 bis 70 %?


14. Trägt der Vermieter die Grundkosten für leerstehende Wohnungen selbst?


15. Entspricht der Verteilerschlüssel dem des Vorjahres? Änderungen sind nur in Ausnahmefällen zulässig.


16. Ist nach dem Ein- oder Auszug eines Mieters eine Zwischenablesung durchgeführt worden?


17. Zahlt der Vermieter die Kosten für die Zwischenablesung selbst?


18. Wenn der Verbrauch geschätzt werden musste: Entspricht die Schätzung den Vorgaben der Heizkostenverordnung?


19. Ist der Warmwasserverbrauch für das Haus bei einer verbundenen Anlage korrekt aufgeteilt worden?