Wohnungsmarkt München: Nachfrageschub erfasst Randlagen

Kaufpreise steigen um 19 Prozent“, so eines der Ergebnisse einer Studie des Immobilienportals immowelt.de . Nach dem Internetunternehmen aus Nürnberg kosten Eigentumswohnungen in den begehrten Lagen bis zu 7500 Euro pro Quadratmeter. Auch die Mieten sind gestiegen. Die Auswertung nach Stadtbezirken zeigt: Nun werden die Randlagen vom Preis- und Mietschub erfasst.

Im Durchschnitt wurden in München im 1. Quartal 2012 pro Quadratmeter 4.369 Euro fällig und somit 19 Prozent mehr als noch im Vorjahreszeitraum. Der Münchener Preis liegt damit rund 2600 Euro über dem bundesdeutschen Schnitt von 1741 Euro (+6 Prozent). 

Die Auswertung bestätigt auch den Eindruck vieler Experten der Münchner Immobilien Messe (MIM), dass der Preisanstieg in München nochmal an Fahrt aufgenommen hat. 

 

Preise

Wer sich den Traum von einer Immobilie in Top-Lagen wie der Altstadt, dem Lehel, der Isarvorstadt oder der Maxvorstadt erfüllen will, muss mittlerweile bis zu 7500 Euro pro Quadratmeter nach dem Marktbericht München. Kaufpreise unter 3500 Euro findet man in der Bayernmetropole nur noch in den Stadtteilen Feldmoching-Hasenbergl, Aubing-Lochhausen-Langwied oder Laim (siehe Karte links, gelbe und dunkelgrüne Felder).

 

Einhergehend mit dem Zuzug einer überdurchschnittlich zahlungskräftigen Klientel ist der hohe und rasche Preisanstieg in Wohnlagen, die bereits zu den teuersten der Stadt gehören. Bis zu 30 Prozent hat etwa der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter in Schwabing-Freimann, Schwabing-West, Au-Haidhausen oder Bogenhausen im Vergleich zum Vorjahr angezogen (siehe Karte links, dunkelrote Felder).

 

Mieten

Auch bei den Mieten dreht sich die Preisspirale weiter nach oben. Gezahlt werden Mietpreise bei neu angebotenen Wohnungen in der Spanne zwischen 11 und 18 Euro. Im Durchschnitt zahlen die Münchener inzwischen 13,30 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Dies sind sieben Prozent mehr als im Vorjahr. Im bundesdeutschen Durchschnitt liegen die Mieten mit 6,30 Euro (+2 Prozent) bei nicht einmal der Hälfte des Münchener Preises. Die Spanne variiert von 17,80 Euro in der Altstadt-Lehel bis zu 11,20 Euro in den Randbezirken.

Eine der letzten Oasen im überteuerten Stadtkern ist Sendling (siehe Karte links). In dem ehemaligen Industrieviertel um die Großmarkthalle sind trotz Zentrumsnähe noch Wohnungen für 12,50 Euro pro Quadratmeter zu haben. Wer es günstiger haben möchte, wird in Moosach, Westpark oder Laim fündig. Die erschwinglichsten Mieten gibt es im Nordwesten der Stadt, in Aubing-Lochhausen-Langwied (11,20 Euro) und in Feldmoching-Hasenbergl (11,40 Euro).

 

Randgebiete legen zu‚Ä®

Während der Wohnraum im Zentrum also immer knapper und teurer wird, drängt die breite Menge der Mieter und Käufer an den bezahlbaren Rand der Stadt – und sorgt gerade dadurch in diesen Stadtteilen für steigende Preise. Fast durchgängig stiegen im äußeren Gürtel Münchens im vergangenen Jahr die Mieten zwischen 5 und 10 Prozent. Manch teure Wohnlage im Zentrum und im Nordosten der Stadt blieb dagegen vom Mietniveau her stabil (siehe Karte unten links). 

Der Eigentumsmarkt zeigt ein ähnliches Phänomen: Zwar werden auch hier in den Top-Lagen die Wohnungen weiterhin teurer, der größte Preisanstieg ist aber am Südrand der Stadt zu verzeichnen. In dem mittelschichtig geprägten Fürstenried-Solln (+36 Prozent) und Obergiesing (+33 Prozent) finden Käufer tatsächlich noch attraktive Objekte für unter 4.500 Euro pro Quadratmeter.

Aktuell erschien zudem die Studie „Wohnungsmärkte in Deutschland. Aktuelle Entwicklungen, Perspektiven und Potenziale“ des Immobiliendienstleisters Savills. Darin wurden vor allem die Investitionsrisiken der jeweiligen deutschen Wohnungsmärkte untersucht. Danach würden trotz erheblicher Preisanstiege München, Regensburg und Stuttgart für Investoren die geringsten makrostandortseitigen Risiken, in Halberstadt, Gera und Frankfurt (Oder) sind die Investitionsrisiken dagegen am höchsten Risiken bergen. Die strukturellen Risiken sind in den größten deutschen Wohnungsmärkten höchst unterschiedlich ausgeprägt, so dass Deutschland sowohl für sicherheitsorientierte als auch für opportunistische Investoren interessante Investitionsgelegenheiten bietet.

Über das gesamte Risikospektrum hinweg lassen sich verhältnismäßig stark über- bzw. unterbewertete Märkte identifizieren. München beispielsweise zieht als ausgewiesener Core-Markt so viele Investoren an, dass der intensive Wettbewerb um das verfügbare Angebot die Preise unverhältnismäßig stark in die Höhe getrieben hat. „Für das außergewöhnlich hohe Maß an Sicherheit, das der Münchener Markt den Investoren bietet, sind diese offenbar zur Zahlung einer Prämie bereit“, erläutert Matthias Pink, Autor der Studie und bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. „Regensburg weist zum Beispiel ein nur geringfügig ungünstigeres Risikoprofil auf als München, hier sind die durchschnittlich gezahlten Multiplikatoren jedoch deutlich niedriger“, ergänzt er. In München liegen sie derzeit etwa beim 20-Fachen der jährlichen Nettomiete, in Regensburg beim 16-Fachen. Neben München zählen zu den relativ teuren Märkten auch Passau, Berlin und Konstanz. Verhältnismäßig unterbewertet sind dagegen Mainz, Gelsenkirchen, Mannheim und Flensburg. Für die Einschätzung des Risikos hat sich Savills eines Scorings mit insgesamt 17 Indikatoren aus den Bereichen ‚Soziodemographie‘, ‚Ökonomie‘ und ‚Wohnungsmarkt‘ bedient.

Um die Investitionsrisiken und die Rendite-Risiko-Relation der einzelnen Standorte beurteilen zu können, hat Savills in seiner Studie den deutschen Wohnungsmarkt hinsichtlich seiner Struktur sowie den Entwicklungen auf den Nutzer- und Investmentmärkten umfassend dargestellt und analysiert. „Die Studie soll insbesondere ausländischen Investoren, die mit dem deutschen Wohnungsmarkt nicht oder nur wenig vertraut sind, ein präzises Bild von der Struktur und Funktionsweise des deutschen Wohnungsmarktes vermitteln“, erläutert Karsten Nemecek, Managing Director und bei Savills verantwortlich für den Bereich Corporate Finance. „Aber auch einheimische Investoren, die bislang noch nicht am Wohninvestmentmarkt aktiv waren, hier aber Investitionschancen sehen, gehören zur Zielgruppe“, ergänzt er.

Eine Executive Summary der Studie steht unter www.savills.dezum kostenlosen Download zur Verfügung. Die komplette Studie (ca. 40 Seiten) kann gegen eine Gebühr von EUR 99,- auf der Savills-Homepage bestellt werden.

 

Quellen: Pressemeldungen

Immowelt, 19. April 2012

Savills, 18. Apri 2012

 

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Bilder/Karten:

Durchschnittspreise und Durchschnittsmieten vergangener Angebote auf immowelt.de. Verglichen wurden jeweils das 1. Quartal 2011 und 2012. Karte erstellt mit RegioGraph