Mehr Offenheit für Geschlossenen Fonds

Mit umfangreichen Regulierungen bekämfte der Gesetzgeber den Graumarkt. Doch für mehr Transparenz unter den Alternativen Investment Fonds (AIF) sorgt nun ein Internetportal.

 

Viereinhalb Prozent Ausschüttung auf eine Mindestanlage von 10.000 Euro – so viel stellt der Patrizia GrundInvest Frankfurt / Hofheim Investoren in Aussicht. Bei dauerhaft niedrigen Zinsen ist dies für viele Anleger ein lukratives Investment.

Sie  beteiligen sich dabei an ein Nahversorgungszentrum für Einzelhandel, Gastronomie und Freizeit in Hofheim am Taunus. Weil der Alternative Investment Fonds nach „Platzierung“ unter den Anlegern geschlossen wird und das Kapital über eine lange Laufzeit (hier bis Ende 2034) gebunden ist, handelt es sich um einen Geschlossenen Immobilienfonds.

In Geschlossene Fonds wurden einst sehr hohe Summen investiert. 1998, 2004 und 2005 waren es sogar über zehn Milliarden Euro. Nach einem drastischen Rückgang der Platzierungszahlen aufgrund der umfassenden Regulierung  der Branche werden mittlerweile wieder Milliardenbeträge investiert.

Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM-Richtlinie) in das deutsche Recht durch das seit dem 22. Juli 2013 geltende Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) werden Geschlossene Fonds als Alternative Investment Fonds (AIF) bezeichnet. Unterschieden werden Publikumsfonds für Privatanleger und Spezialfonds für institutionelle Investoren.

Mit der klaren organisatorischenund rechtlichen Trennung der verschiedenen Aufgaben in Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und Verwahrstelle, die Begrenzung von Fremdkapital und die Genehmigungspflicht der Anlagebedingungen durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht wurden zwar der Betrug der Anleger erschwert, aber auch der Verwaltungsaufwand und damit die Marktzutrittbarriere für die KVGs erhöht. Es kam zu einer Marktbereinigung unter den Anbietern und ein Einbruch beim platzierten Eigenkapital. 2016 wurden nach einer Erhebung des Branchenmagazins „Cash“ insgesamt rund 6,6 Milliarden Euro Eigenkapital in Geschlossene Fonds investiert, davon rund 2,4 Milliarden Euro von Privatanlegern und rund 4,2 Milliarden Euro von institutionellen Investoren. Die Ratingagentur Scope ermittelte für 2016 bei den Publikumfonds für Privatanleger ein deutlich niedriges Angebotsvolumen von 1,09 Milliarden Euro, dass im vergangenen Jahr um 35 Prozent auf 0,6 Milliarden zurückging.

WealthCap dominiert den Markt.

Nun hat Scope die Zahlen für die im zweiten Quartal 2018 emittierten Geschlossenen Publikums-AIF und Vermögensanlagen erfasst: danach wurden sieben AIF mit einem prospektierten Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 317 Millionen Euro zum Vertrieb zugelassen. Damit bewegt sich das Emissionsvolumen auf dem Niveau des ersten Quartals mit ebenfalls sieben Fonds und einem geplanten Eigenkapitalvolumen von zusammen 313 Millionen Euro. Dieser Betrag geht jedoch zu zwei Drittel auf einen einzigen Fonds zurück: Mit dem WealthCap Immobilien Deutschland 41 soll ein Eigenkapital von rund 210 Millionen Euro eingesammelt werden. Der Fonds der Münchner WealthCap – einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der Unicredit Bank – enthält Büroimmobilien in Hamburg, Nürnberg und München. Größtes Einzelobjekt ist das 1982 erbaute und soeben umfassend sanierte „Leuchtenberg“ mit einer vermietbare Gesamtfläche von über 29.000 Quadratmetern. Hauptmieter der Immobilie in der Berg-am-Laim-Straße 43-17 neben einem weiteren WealthCap-Objekt, den Ten-Towers, ist die Landeshauptstadt München.

Bereits der im ersten Quartal des Jahres aufgelegte Vorgängerfonds WealthCap Immobilien Deutschland 40 weist ebenfalls ein prospektiertes Eigenkapital von rund 210 Millionen Euro auf. Der Fonds mit Büroimmobilien in Stuttgart, Karlsruhe und Freiburg war bereits nach einem halben Jahr ausplatziert. „Mit dem Wealthcap Immobilien Deutschland 40 folgen wir konsequent unserer Strategie Future Invest, die auf zukunftssichere Standorte und Objekte setzt. Die Region Baden-Württemberg ist schließlich eines der Wachstumszentren Deutschlands“,  erklärt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von Wealthcap. Volz, die mit Dr. Rainer Krütten das Unternehmen mit rund 10 Milliarden Euro verwaltetem Vermögen leitet, wurde vor Kurzem im Rahmen der Real Estate Women Summits als „Managerin des Jahres“ ausgezeichnet. 

Mit ihren Fondsemissionen hat WealthCap allein in der ersten  Jahreshälfte ein Angebotsvolumen in Höhe von 631 Millionen Euro auf den Markt gebracht. Vor zwei Jahren dominierte noch das von Christoph Kahl gegründete Kölner Emissionshaus Jamestown mit einem einzigen Publikum-AIF, dem Jamestown 30. Er ist in Einzelhandels- und Büroobjekte in US-Metropolen investiert und hat mittlerweile 572 Millionen Euro Eigenkapital platziert.

Eines der Ziele der Regulierungen durch das KAGB war vom Gesetzgeber, durch die vorgegebene Höhe der Mindestanlage von 10.000 Euro für Privatanleger  eine Risikostreuung von drei Objekten vorzugeben. Vier von sieben Publikums-AIF sind risikogemischt konzipiert. Drei der vier risikogemischten AIF sind Blindpool- beziehungsweise Semi-Blindpool-Konstruktionen und investieren daher erst während oder nach erfolgter Platzierung des Eigenkapitals. Lediglich ein risikogemischter AIF ist bereits bei Prospekterstellung vollständig investiert. Der Patrizia GrundInvest Frankfurt / Hofheim erreicht die Risikomischung in seinem Hofheimer Nahversorgungszentrum durch eine diversifizierte Nutzungs- und Mieterstruktur.

Die meisten AIFs investieren in Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Der Project Immobilien 18 legt dagegen – für die Branche eher ungewöhnlich, aber für die KVG Project Investment AG typisch – mit Schwerpunkt wohnwirtschaftlicher Projektentwicklungen an.

Transparenz mit Investmentcheck.

Obwohl die Angebote im Vergleich zum Vorjahr übersichtlicher geworden sind, fällt die Investmententscheidung selbst für Anleger mit Vorkenntnissen aufgrund unzureichender Informationen keinesfalls immer leicht.  „Wer das Geld von Investoren verwalten will, der sollte absolute Transparenz als selbstverständlich ansehen. Leider ist dem nicht immer so – sogar von der BaFin überwachte Anbieter von Alternative Investment Funds sind nicht immer bereit, Fragen zu ihren Produkten zu beantworten“, so Stefan Loipfinger.

Der Experte für Vermögensanlagen wie AIF, Genussrechte oder Nachrangdarlehen bewertet in seinem Online-Medium „investmentcheck.de“ daher diese Beteiligungen nach Transparenzkriterien. Dazu zählen die vom Gesetzgeber von den AIF geforderten Unterlagen wie Verkaufsprospekte oder das von Schwarmfinanzierern verlangte Vermögensanlagen-Informationsblatt (siehe immobilienreport Ausgabe 115, Seite 06). Zudem testet Loipfingers Investmentcheck die Auskunftsbereitschaft der Produktanbieter, indem er an sie zusätzliche Fragen zum Investment stellt. Außerdem überprüft er, ob die Angaben für die Prognosen nachvollziehbar sind. Schließlich müssen die Alternativ Investment Fonds in einem dreiseitigen Anlegerinformationsblatt über die Ertragsaussichten konkret aufklären. Da ein Anleger die Eintrittswahrscheinlichkeit allerdings nur dann beurteilen kann, wenn er die wesentlichen Annahmen für diese Prognose kennt, benötigt er eine aussagekräftige Vorschaurechnung über den geplanten Anlagehorizont.

Aufgrund sinkender Mietrenditen und  zu erwartenden Zinserhöhungen müssen die Fondsanbieter damit rechnen, dass ihr Renditevorteil gegenüber Zinsanlagen schwindet. Für Anleger wird die Nachvollziehbarkeit der in Aussicht gestellten Renditen daher noch wichtiger. Und Transparenz gewinnt als Anlagekriterium zunehmend an Bedeutung.

Bildnachweichs: Patrizia Immobilien, Nahversorgungszentrum Hofheim, Chinonplatz 6