Büromarkt: Wenig neue Büros für mehr Angestellte

Geht der lange Immobilienzyklus zu Ende? Sorgen um die Weltwirtschaft beschäftigen die Investoren. Der hohe Anstieg der Bürobeschäftigten im Verhältnis zu den Büroflächen schafft jedoch ein Sicherheitspuffer.

 

Der Münchner Bürovermietungsmarkt befindet sich zum dritten Quartal 2018 weiterhin auf Rekordkurs. Es wurde der höchste Vermietungsumsatz seit 2001 registriert. So mietete die Werbeagentur Serviceplan 38.000 Quadratmeter im derzeit im Bau befindlichen Büroprojekt „iCampus“ im Werksviertel.

Auch im vierten Quartal werden große Mietabschlüsse gemeldet: So verlängert die Bahn ihren Mietvertrag mit der Quantum Immobiliengruppe für ihr Technik- und Verwaltungszentrum in der Richelstraße mit 63.000 Quadratmetern. In Hallbergmoos mietet das Pharmafirma Peiris 12.000 Quadratmeter im Skygate-München

Dennoch macht man sich in der Branche auch Sorgen, wie lang die starke Nachfrage nach Immobilien noch anhalten wird. Die Wirtschaftsinstitute und der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Lage gehen von einer spürbaren Abschwächung des Wirtschaftswachstums aus. Ein besonderes Risiko geht von der italienischen Regierung aus, die mit ihrer ungebremsten Staatsverschuldung den Euro droht zu sprengen. Auch drosselt die amerikanische Notenbank mit Zinserhöhungen aufgrund des Inflationsanstiegs das Tempo der weltgrößten Volkswirtschaft. Schließlich ist der internationale Handelskrieg, der die deutsche Automobilbranche besonders treffen würde, längst nicht vom Tisch.

Vor allem wird auf den für die Immobilienmärkte typischen Schweinezyklus hingewiesen. Wie bei der Schweinemast kann auf eine hohe Nachfrage und einen Preisanstieg das Angebot nur  zeitverzögert angepasst werden. Weil sich für Projektentwickler erst nach einem Mietanstieg der Neubau rechnet und der Bau neuer Immobilien aufgrund der Planungsprozesse mit langen Vorlaufzeiten verbunden sind, kommen neue Immobilien vermehrt oft erst dann auf den Markt, wenn die Nachfrage bereits wieder rückläufig ist. Dies war beispielsweise in Deutschland mit dem Ende des Wiedervereinigungsbooms Anfang der 2000er-Jahre oder in den USA nach der Subprime-Krise der Fall.

Büroflächen versus Bürobeschäftigte.

Die aktuell veröffentlichte Studie „Auf und Ab im Immobilienzyklus – Bürobeschäftigung und Angebotsknappheit“ von Quantum Research greift die Diskussion über einen möglichen Wendepunkt auf den Büromärkten auf, indem sie die Angebotsentwicklung entsprechend der Neubautätigkeit und die Nachfrage an der Veränderung der Bürobeschäftigung überprüft. Ein interessantes Ergebnis ist dabei, wie unterschiedlich sich die Anzahl der Bürobeschäftigten in den vergangenen fünf Jahren in den einzelnen Großstädten entwickelte (siehe Tabelle links)

Nach einer Auswertung durch Quantum Research kam es seit 2013 vor allem in den Städten Ingolstadt, Berlin, Leipzig, Regensburg und München zu einem starken Anstieg der Bürobeschäftigung. Bezogen auf die Branchen liegt beim Beschäftigungsanstieg in den vergangenen fünf Jahren die Medien- und Kreativwirtschaft mit einem Zuwachs von 28,5 Prozent an der Spitze. Es folgen IT (25,1 Prozent), Bildung (24 Prozent), Gesundheit (20 Prozent) sowie Verkehr und Logistik (16,2 Prozent).

Laut der Quantum-Studie ist auch nicht mit einem Nachfrageeinbruch zu rechnen. Ausgehend von den Zahlen der Bundesagentur für Arbeit zu den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sowie des Statistischen Bundesamtes zu Beamten und die Anzahl der Bürobeschäftigten in Deutschland wurden in einzelnen Städten die Anzahl und Veränderung der Bürobeschäftigten geschätzt. „Die aktuelle und prognostizierte Beschäftigtendynamik lässt mittelfristig eine weitere stabile bis wachsende Flächennachfrage erwarten“, so André Scharmanski, Leiter Quantum Research.

Aktuell noch lange kein Überangebot

Ganz anders dagegen die Büroflächenentwicklung. 2017 ging das Fertigstellungsvolumen in den Top 7 Bürohochburgen sogar zurück. Auch der Leerstand kann immer weniger den fehlenden Neubau kompensieren und liegt in einigen Märkten nur noch knapp über beziehungsweise bereits unter der Fluktuationsreserve. „Die Leerstandsrate ist weiterhin rückläufig und beträgt im Stadtgebiet nur noch 1,6 Prozent und im Umland 3,9 Prozent. Trotz der zunehmenden Flächenknappheit werden 2018 nur knapp 141.000 Quadratmeter fertiggestellt“, so der aktuelle Quartalsbericht von Colliers International zum Münchner Büromarkt.

In den Großstädten Berlin, München und Frankfurt ist die Kluft zwischen Anstieg der Bürobeschäftigung und Büroflächen am größten.

Das knappe Angebot bewirkt nach dem Quartalsbericht von JLL einen Anstieg der Büromieten: „Die Spitzenmiete ist auf 38 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen und hat bis Jahresende weiteres Wachstumspotenzial. Bis auf Moosfeld/Riem haben wir in allen städtischen Teilmärkten einen Mietpreisanstieg im laufenden Jahr beobachtet.“

Mit welchen Mietpreisspannen in Münchens jeweiligen Büroquartieren zu rechnen ist, hat Colliers International für die Stadt München anlässlich der Immobilienmesse MIPIM im Frühjahr veröffentlicht. Die Tabelle unten gibt  Auskunft darüber. Mittlerweile sind in vielen Bürolagen die Mietpreise weiter gestiegen. 

Ulrich Lohrer, 14.11.2018

Tabelle: Quelle Quantum Research

Weitere Informationen:

Quantum Research: Focus Nr. 29 - Auf und Ab im Immobilienzyklus - Bürobeschäftigung und Angebotsknappheit