München: Verschärfte Büroknappheit

In München sorgten 2018 zwei große Mietabschlüsse für neue Rekordwerte. Bei minimalem Leerstand und bereits weitgehend vermieteten Neubauten haben es Mietinteressenten schwer.

 

Im Februar 2019 sorgten Berichte in der „Financial Times“ über den Zahlungsdienstleister Wirecard für heftige Kursstürze des jüngsten DAX-Unternehmens. Doch die Vorwürfe angeblich erfundener Umsätze in Singapur, erweckten kurze Zeit später bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und der Staatsanwaltschaft eher den Verdacht gezielter Kursmanipulationen externer Spekulanten.

Die Immobilienbranche interessierte eine andere Meldung über Wirecard. Rund 40.500 Quadratmeter Fläche mietet Wirecard AG von der Rock Capital Group aus Grünwald im Campus One im Einsteinring 30 in Aschheim östlich von München. Dies ist nicht nur die größte Büroneuvermietung in München der vergangenen zwölf Jahre, sondern auch der größte Vermietungsabschluss in Deutschland im Jahr 2018.

Die Großmietabschlüsse, darunter auch die von der Agentur Serviceplan angemieteten 38.500 Quadratmeter im Projekt des Büroensembles iCampus  der R&S Immobilienmanagement im Werksviertel, zeigen, dass es kaum noch zusammenhängende Flächen für derartig große Anmietungen in München gibt. „Speziell großflächige Anmietungen mit hochwertigen Flächenstandards sind fast nur noch in Form von Vorvermietungen möglich. So wurden 2018 sieben der zehn größten Abschlüsse in Projektentwicklungen – teilweise noch nicht einmal im Bau befindlich – getätigt. Ganze 37 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf Projektentwicklungen“, erläutert Rainer Knapek, Head of Office Leasing München bei CBRE.

Während mit einem Flächenumsatz laut Colliers International von 979.300 Quadratmeter 2018 die Millionenmarke zwar knapp verfehlt wurde, lag der Vermietungsumsatz mit 944.400 Quadratmeter um 20 Prozent über dem Wert von 2017. Denn 2018 wurde weniger Fläche als 2017 durch Eigennutzer belegt. Ein höherer Vermietungsumsatz wurde bislang nur im Jahr 2000 registriert.

Kaum freie Büroflächen

Der Büroimmobilienmarkt in München liegt mit einem Leerstand von 1,9 Prozent (minus 80 Basispunkte im Jahresverlauf 2017) unter der Grenze von drei Prozent für die Vollvermietung (siehe Chart Seite 12). So die Auswertung im Frühjahrsgut-achten 2019 der Immobilienweisen des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. „Das für die nächsten Jahre prognostizierte Wachstum von München kann so kaum realisiert werden“, sagt Iris Schöberl, Vorsitzende der ZIA-Region Süd. „Die zentralen Lagen sind weitestgehend vollvermietet und die Neubautätigkeit reicht bei Weitem nicht für die hohe Nachfrage aus. Durch diese Fehlentwicklung besteht die Gefahr, dass Unternehmen in München keinen geeigneten Standort mehr finden beziehungsweise diesen nicht mehr bezahlen können. Die Politik sollte ihren Fokus daher nicht nur auf Wohnimmobilien richten, sondern insbesondere auf die Entwicklung von Wirtschaftsimmobilien Wert legen. Andernfalls verspielen wir unsere wirtschaftliche Stärke.“ Ende 2018 waren laut Colliers International noch 410.600 Quadratmeter Bürofläche kurzfristig verfügbar – 125.300 Quadratmeter weniger als vor Jahresfrist.

Etwas besser ist die Angebotssituation im Münchner Umland, wo die Leerstandsquote etwas bei über drei Prozent liegt. Aber auch das Umland kann damit in Teilen als Vermietermarkt gelten. Zwar befinden sich aktuell gut 800.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau, von denen sind allerdings bereits drei Viertel belegt.

Der überwiegende Teil der noch verfügbaren Fläche wird erst 2020 oder später fertiggestellt. „Als Folge des Mangels an kurzfristig bezugsfähigen Flächen stehen weiterhin Anbieter flexibler Büroflächenkonzepte hoch im Kurs. Im Jahr 2018 wurden gut 57.000 Quadratmeter von dieser Nutzergruppe neu angemietet – ein Plus gegenüber dem entsprechenden Vorjahreswert von 54 Prozent“, so Knapek von CBRE.

Münchner Osten begehrt

In der Stadt erleben insbesondere die Bürostandorte im Münchner Osten einen Aufschwung. Vom Gewerbegebiet an der St.-Martin-Straße und Balanstraße über das Werksviertel und Berg am Laim bis zu den Bavaria Towers am Vogelweideplatz befinden sich rund 350.000 Quadratmeter Bürofläche im Bau oder werden umfassend revitalisiert. Gleiches gilt für Projekte an der S-Bahn-Stammstrecke. So wird in der Landsberger Straße in den kommenden Jahren zwischen Laim und Pasing der Bürokomplex MARK mit rund 45.000 Quadratmeter Bürofläche neu entwickelt.

Die Knappheit an Büroflächen lassen auch die Mieten steigen. Wie eine anlässlich der Immobilienmesse MIPIM in Cannes erstellte Marktstudie von Colliers International und der Landeshauptstadt München zeigt, ist die Durchschnittsmiete in den vergangenen zwölf Monaten um zehn Prozent auf 19,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Im Stadtgebiet mussten im Schnitt 20,70 Euro pro Quadratmeter entrichtet werden –  sieben Prozent mehr als 2017. Das Umland machte einen Satz um 16 Prozent auf 12,80 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu entwickelte sich die Spitzenmiete nur moderat nach oben. Mit 36,00 Euro pro Quadratmeter notierte sie rund ein Prozent höher als im Vorjahr. Die Marktteilnehmer gehen laut Umfrage der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung und dem Center for Real Estate Studies (CRES) unter 20 Immobiliendienstleistern davon aus, dass in München 2019 der Leer-stand nochmals um 28 Basispunkte zurückgehen und die Spitzenmiete um drei Prozent steigen wird.

Bildnachweis (von oben nach unten): Campis One in Aschheim-Dornach, Rock Capital Group;   iCampus: R&S Immobilienmanagement