Büromarkt München: Mieter in Wartehaltung

Die Neuanmietung von Büroflächen ist aufgrund der Pandemie zurückgegangen. Der Leerstand ist von einem sehr geringem Niveau leicht angestiegen. Firmen, die jetzt neue Büros suchen, haben auch bei den Neubauflächen erstmals eine gewisse Auswahl. 

 

Die Corona-Pandemie lähmt auch weiterhin den Münchner Büromarkt. Der Flächenumsatz lag laut Angaben des Gewerbemaklers Colliers mit 102.300 Quadratmetern rund 43 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums und nur minimal über dem Umsatz im Vorquartal.

„Unternehmen sind nach wie vor zögerlich, was Neuanmietungen angeht, und aufgrund der Rezession hat sich der Flächenbedarf bei vielen Mietinteressenten verringert“, erläutert Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers. Im ersten Quartal überschritten mit dem Abschluss der Landeshauptstadt München in der Ridlerstraße sowie der Erweiterung eines Elektronikkonzerns in Ottobrunn nur zwei Vermietungen die Schwelle von 5000 Quadratmeter. Aber auch in den anderen Größensegmenten lag der Umsatz auf unterdurchschnittlichem Niveau.

Laut BNP Paribas Real Estate wurden im ersten Quartal 2021 an den acht deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München insgesamt 697.000 Quadratmeter Bürofläche und damit 44.000 Quadratmeter oder 6,9 Prozent weniger als im Vorjahresquartal umgesetzt (siehe Tabelle unten). Die Neuvermietung in München ging also prozentual im ersten Quartal 2021 deutlich stärker zurück als im Durchschnitt der acht großen Bürohochburgen.

Die geringere Nachfrage führt zu weiter steigenden Leerständen. Ende des ersten Quartals standen laut Colliers  889.800 Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, was einer Leerstandsquote von vier Prozent und einem Anstieg von rund 354.000 Quadratmetern innerhalb eines Jahres entspricht. Im Stadtgebiet betrug die Quote 3,3 Prozent, im Umland 5,8 Prozent. Die Leerstände stiegen in allen Lagen im Münchner Marktgebiet in etwa gleichermaßen, ein räumlicher Schwerpunkt ist also nicht auszumachen. 

Die Analysten von BNP Paribas Real Estate betonen aber, dass die meisten Bürohochburgen nur über einen Drittel aller leerstehenden Flächen einen modernen Ausstattungsstandard hat. „Dies gilt auch für die Top-Märkte Berlin (38 % moderner Ausstattungsanteil), München (33 %) und Hamburg (22 %), in denen der sehr geringe Leerstand per se schon auf eine viel höhere Nachfrage trifft“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer und Head of National Office Advisory der BNP Paribas Real Estate.

 

Mehr Angebot an Neubauflächen.

Mittlerweile gibt es aber auch in Neubauten wieder Büroflächen, was in den letzten Jahren die Ausnahme war, da bei Fertigstellung meist bereits Vollvermietung herrschte. Nach der Auswertung von Colliers können in München immerhin über 50.000 Quadratmeter aktuell als Erstbezugsflächen in fertiggestellten Objekten kurzfristig angemietet werden, zum Teil auch als Untermietflächen. Das Angebot hat sich also für Firmen, die Büros suchen, etwas verbessert.

Im Bau befinden sich in München derzeit rund eine Million Quadratmeter, die zu gut der Hälfte bereits vermietet oder für die Eigennutzer reserviert sind. Die 445.200 Quadratmeter, die voraussichtlich 2021 fertiggestellt werden, weisen einen Belegungsstand von 62 Prozent auf. Die Fertigstellungspipeline ist damit stärker gefüllt als in den Vorjahren.

Allerdings ist zu erwarten, dass Projektentwickler und die finanzierenden Banken künftig weniger bereit sind Risiken einzugehen, weshalb es zunächst weniger spekulative Baustarts geben wird. Zumindest so lange, bis der Markt wieder an Fahrt aufnimmt und die Leerstände zurückgehen.

 

Mieten stabil, mehr Incentives.

Die Durchschnittsmiete lag mit 20,90 Euro pro Quadratmeter rund drei Prozent unter dem Vorjahresniveau. Der Rückgang ist zum einen darauf zurückzuführen, dass es weniger höherpreisige Neubauanmietungen als im Vergleichszeitraum gab, zum anderen war die Zahl der Abschlüsse in günstigeren Lagen höher. Ein Sinken der Angebotsmieten sei nicht festzustellen, wohl aber mehr Incentives der Vermieter. Die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet notierte bei 24,30 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten bei 27,80 Euro pro Quadratmeter. Im Umland betrug sie 13,10 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete sank geringfügig um ein Prozent auf 39,00 Euro pro Quadratmeter.

Für den weiteren Jahresverlauf rechnen die Analysten von BNP Paribas Real Estate wegen der absehbaren und vor allem nachhaltigen Beschleunigung bei der Impfkampagne und einer im Frühsommer zu erwartenden Lockerung der Kontaktbeschränkungen, eine Beschleunigung und Zunahme der Büroanmietungen.

„Kurzfristig ist die konjunkturelle Lage entscheidend. Hier gibt die in den Frühindikatoren sichtbare bessere Stimmung der Unternehmen Anlass zum Optimismus“, bestätigt Achim Degen,  Regional Manager Bayern bei Colliers. 

 

Homeoffice auch nach Corona?

Allerdings habe die Pandemie durchaus einen Katalysatoreffekt für Veränderungen der Büroarbeitswelten. Die Entscheidung, welche längerfristige Auswirkung dies auf ihren Büroflächenbedarf habe, sei bei den Mietern aber noch nicht abgeschlossen.

Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass Corona die bestehende Trends wie Flexibilisierung und Digitalisierung an den Büromärkten beschleunige. „Auch nach der Krise wird Homeoffice dauerhaft einen höheren Stellenwert haben. Mobiles Arbeiten insbesondere von zu Hause wird die physische Anwesenheit im Bürogebäude vor Ort jedoch nur ergänzen und nicht ersetzen“, prognostiziert Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Deka Gruppe.

 

Ulrich Lohrer, Stand 13.04.2021

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