Münchner Büromarkt: Knappe Büroflächen trotz Neubaurekord

Knappe und teure Büroflächen belasten die Münchner Wirtschaft. Der Anstieg der neu fertiggestellten Gebäude im nächsten Jahr sorgt kaum für Entschärfung, weshalb Mietinteressenten zunehmend ins Umland ausweichen.

 

In den ersten drei Quartalen 2019 wurden am Bürovermietungsmarkt München 618.400 Quadratmeter umgesetzt – zwölf Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Der Rückgang ist allerdings nicht Ausdruck der schwächeren Konjunktur.

 „Mit einer Leerstandsquote von mittlerweile 2,7 Prozent fällt es Unternehmen zunehmend schwer, geeignete moderne Flächen zur Anmietung zu finden. Innerhalb des Altstadtrings liegt der Leerstand sogar bei minimalen 0,5 Prozent. Das drückt das Vermietungsvolumen“, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vor allem größere zusammenhängende Büroflächen sind in München schwer zu bekommen. Solche Mietinteressenten kommen noch am ehesten bei den noch weitgehend leerstehenden Revitalisierungsobjekten oder Neubauprojekten zum Zuge. So meldete der Projektentwickler Bayern Projekt vor Kurzem gleich mehrere Großabschlüsse. Die Stadtwerke München unterzeichneten einen Mietvertrag für rund 10.000 Quadratmeter Fläche in dem von Bayern Projekt soeben revitalisierten Olympia Business Center (OBC) am Georg-Brauchle-Ring in Moosach. Knapp vier Monate zuvor wurden 5300 Quadratmeter im OBC an das Landeskriminalamt Bayern vermietet. „Da es nun bereits der zweite Großabschluss innerhalb kürzester Zeit ist, darf man das OBC schon jetzt als außerordentliche Erfolgsgeschichte bezeichnen“, freut sich Sven Renz, Gründer und Geschäftsführer der Bayern Projekt. Auch für das größte Neubauprojekt des Unternehmens – die Bavaria Towers am Vogelweideplatz – konnte Renz bereits im Frühjahr mit den Mietverträgen an Samsung (8000 Quadratmeter) und an Design Office (10.000 Quadratmeter) zwei Großabschlüsse verkünden. Ein anderes Gebäude, das aktuell umfassend revitalisiert wird, ist das Seitz (Seitzstraße) 8 des Bayerischen Roten Kreuzes. Bei Fertigstellung Anfang 2020 soll aus den Mieterträgen aus einer Gesamtnutzfläche von rund 12.000 Quadratmeter Bürofläche die satzungsgemäßen Ausgaben finanziert werden.Ende Oktober 2019 konnte nun über Knight Frank ein Mietvertrag von 2000 Quadratmeter mit dem Fintec-Startup Scalable vereinbart werden.

Auch in den Randlagen und dem Umland werden Büroflächen aufgrund des knappen Angebotes in München verstärkt nachgefragt. Davon profitieren Projektentwickler und Investoren, die etwa im östlich von München bei der Messe gelegenen Aschheimer Ortsteil Dornach oder in Hallbergmoos vor einigen Jahren zum Teil leerstehende Objekte erworben hatten, von der Nachfrage der Mietinteressenten.

„In Analogie zur Vollbeschäftigung am bayerischen Arbeitsmarkt kann die Situation am Münchner Büromarkt mit Vollauslastung beschrieben werden“, heißt es in der Studie „Immobilienmarkt Deutschland  2019/2020“ der DZ Hyp. Von den knapp 14 Millionen Quadratmeter Büroflächen waren zuletzt nicht einmal 200.000 Quadratmeter verfügbar. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,4 Prozent. Nach jahrelangem Rückgang der Leerstandsquote erwarten die Analysten im nächsten Jahr aber für München erstmals seit 2013 einen leichten Anstieg, da 2020 relativ viel neue Büroflächen – vor allem im Osten von München wie etwa im Werksviertel  –  auf den Markt kommen. Von den rund 317.000 Quadratmeter neuen Büroflächen sind aber aufgrund vieler Vorvermietungen vor Fertigstellungen aktuell nur noch 40 Prozent verfügbar. „Selbst die spekulativen Projektentwicklungen füllen sich nach und nach, denn der Bedarf an modernen Flächen ist ungebrochen hoch“, sagt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills. Eine spürbare Entspannung am Büromarkt sei daher auch für 2020 nicht in Sicht.

Dies wirkt sich auch auf die Büromieten aus. So nähert sich die Münchner Spitzenmiete zwar immer mehr an der Frankfurter Spitzenmiete an. In Berlin, wo die Leerstandsquote mittlerweile noch geringer als in München ist, steigen die Büromieten jedoch stärker. Die Spitzenmiete konnte angesichts der Angebotsknappheit zwar in den vergangenen zwölf Monaten in München zulegen, das Plus fiel angesichts des schon hohen Niveaus mit etwas mehr als einem Prozent auf 37 Euro je Quadratmeter aber überschaubar aus. Damit ist München nur noch marginal teurer als der Berlin.

Für Berlin und München prognostiziert die DekaBank in ihrer Studie für 2020 und 2021 unter den deutschen Bürohochburgen trotz bundesweiter Wirtschaftsflaute den größten Mietanstieg, jedoch keinen Anstieg der Renditen (Tabellen unten).

Text und Fotografien: Ulrich Lohrer

Stand: 12.11.2019