Crowdfunding: Versteckte Fallen für Schwärmer

Das Immobilien-Crowdfunding lockt mit scheinbar hohen Zinsen und boomt. Kritiker bezweifeln, ob Kleinanlegern mit den Informationsblättern VIB über die Risiken ausreichend informiert sind.

 

Kleinanleger investieren vermehrt über das Internet. Im vergangenen Jahr investierte der Schwarm (Crowd) laut dem „Crowdinvest Marktreport 2017“ 200 Millionen Euro über das Internet. Bemerkenswert ist dabei der starke Zuwachs von 171 Prozent gegenüber dem Vorjahr.  

Beim Crowdfunding investieren Anleger über spezielle Internetplattformen in Unternehmen (z.B. Startups, Wachstumsunternehmen) und Projekte (Immobilien, Energie, Filme), indem sie ein Mindestkapital von oft 500 Euro als Eigenkapital (Crowdinvesting) oder Darlehen (Crowdlending) zur Verfügung stellen, um damit eine gute Verzinsung oder Rendite zu erhalten.

Mit 65 Prozent nimmt das Crowdinvestment in Immobilien vor dem Crowd-investment in Unternehmen (32 Prozent) und Energie (3 Prozent) nicht nur den größten Anteil ein, sondern weist mit 220 Prozent auch das höchste Wachstum auf. In den vergangenen vier Jahren hat sich dabei das Investitionsvolumen jedes Jahr in etwa verdreifacht. Unbestrittener Marktführer beim Immobilien-Crowdfunding ist mit 59 Projekten die Plattform Exporo. Insgesamt wurden 2017 über die Plattform rund 84 Millionen Euro Kapital vermittelt - eine Vervierfachung der Summe im Vergleich zum Vorjahr. Mit Abstand folgen im vergangenen Jahr Zinsland und Zinsbaustein auf Platz zwei beziehungsweise Platz drei (siehe Tabelle unten).

„Wir ermöglichen es jedem, in professionelle Immobilienprojekte zu investieren und von attraktiven Renditen zu profitieren. Exporo demokratisiert den Immobilien-Investment-Markt“, bewirbt Exporo-CEO Simon Brunke sein Geschäftsmodell.

Die 2017 eingesammelten 130 Millionen Euro für Immobilienprojekte wurden im Durchschnitt mit 5,7 Prozent pro Jahr verzinst, bei 62 der 120 Projekte lag der Zins sogar bei sechs Prozent und darüber.

Bislang gab es keinen Ausfall beim Immobilien-Crowdfunding.

Der Grund für den guten Zins ist einhohes Risiko. Denn die von den Kleinanlegern vergebenen Darlehen sind nur nachrangig besichert. Meist werden die Nachrangdarlehen für die Anschubfinanzierung vom Bauträger in der Entwicklungs- und Bauphase eingesetzt, weshalb die durchschnittliche Laufzeit der Schwarmdarlehen mit nur 21 Monaten relativ kurz ausfällt. Das von der Bank vergebene Darlehen ist dagegen im Grundbuch im ersten Rang besichert, weshalb die Ansprüche der Kleinanleger im Insolvenzfall erst danach befriedigt werden und sie daher ein ungleich höheres Risiko tragen. Erzielen die Bauträger beim Immobilienverkauf nicht die kalkulierten Preise, werden nach Verlust des (oft niedrigen) Eigenkapitals die nachrangigen Darlehen aufgezehrt. Ein Teil- oder gar Totalverlust ist für den Anleger durchaus möglich.

Laut der Datenbank Crowdinvest.de kam es bislang beim Immobilien-Crowd-investing zu keinem Ausfall. Im Vergleich zu einer Ausfallquote von zwölf Prozent aller Projekte beim Crowdfunding von Startup-Unternehmen erscheint dies erfreulich (siehe Tabelle unten). Unklar ist allerdings, ob und wieviel Anleger eines Immobilienprojekts in Berlin von ihrem investierten Kapital zurückbekommen. Betroffen ist das von der Plattform Zinsland vermittelte Nachrangdarlehen für das Mikroapartmentprojekt Luvebelle in Berlin-Tempelhof der Conrem-Ingenieure in München. Die sonst positive Zahlen über das Immobilien-Crowdfunding sind allerdings wenig aussagekräftig, da wegen des hohen Wachstums über 80 Prozent der Anlegergelder noch nicht zurückgezahlt sind und der Boom aktuell den Immobilienverkauf beflügelt.

Mangelhafte Informationen über Chancen und Risiken.

Am Ende des Immobilienbooms könnten wohl zahlreiche Bauträger Insolvenz anmelden. Zudem sind Zweifel angebracht, ob die Kleinanleger die Risiken ihrer Anlagen richtig einschätzen können. Über die wesentlichen Risiken, der Wertentwicklung und der Kosten beim Crowdinvesting sollten als primäre Quelle die dreiseitigen Vermögensanlagen-Informationsblätter (VIBs) informieren. Andreas Oehler, Professor  für Finanzwirtschaft an der Universität Bamberg und Direktor der Forschungsstelle für Verbraucherfinanzen, hat diese untersucht. Für die Studie „Infos für den Schwarm“ im Auftrag des baden-württembergischen Ministeriums für Verbraucherschutz hat er alle rund 400 bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hinterlegten VIBs ausgewertet.

„Die VIBs stellen eher mangelhafte Verbraucherinformationen dar und enthalten oft Leerformeln.  Es fehlen wichtige Informationen zu Risiken und Chancen. Vor allem eine klare und verständliche Angabe über den Verschuldungsgrad wird oft vermieden“, warnt der Wissenschaftler. Gefährlich ist aber vor allem, dass die Anleger die Aussagen in den VIBs oft falsch einschätzen:  „Die VIBs erzeugen bei Anlegern die Illusion, gut über das Produkt informiert zu sein“, so Oehler.

Sinnvoll wäre es seiner Ansicht nach, wenn der Gesetzgeber das Kleinanlegerschutzgesetz an die Standards des Wertpapierhandelsgesetzes anpasst. Vielen Anlegern dürfte gar nicht bewusst sein, dass Crowdinvesting schlechter reguliert wird. Damit Anleger die Risiken besser einschätzen könnten, sollte es statt den bisherigen VIBs ein einheitliches Produktinformationsblatt (PIB) für alle Anlageprodukte geben. Mit dieser Harmonisierung könnten dann auch die jeweiligen Crowdfunding-Anlagen mit anderen Geldanlagen verglichen werden.

Erst mit der Vorgabe eines Mustertextes zur klaren und verständlichen Angabe der Chancen und Risiken und insbesondere auch zum Verschuldungsgrad, etwa im Verhältnis des Fremdkapitals zum Gesamtkapital, wären die Crowdfunding-Anlagen besser vergleichbar. Wichtig wäre beispielsweise auch, die Anleger über drei Szenarien über die Folgen einer Zinsänderung für das Investment zu informieren.

Vom Crowdfunding-Markt könnten Anleger und Kapitalnehmer profitieren, sofern sie einigermaßen realistisch einschätzen können, worauf sie sich einlassen. Bleiben Reformen aus, besteht die Gefahr, dass die nächsten Finanzskandale oder Finanzkrisen einen Vertrauensschaden auslösen, der dieses Marktsegment zerstört.