Highstreet oder Zalando

Trotz gestiegenen Konsumausgaben, machen sich Ladenvermieter wegen des Onlinehandels Sorgen. Investoren ziehen bereits Logistikimmobilien den Einzelhandelsimmobilien vor. Aktuell betroffen ist vor allem der Textilhandel.

 

Knapp ein Fünftel des Jahresumsatzes im Einzelhandel wird laut einer Studie des Instituts für Handelsforschung Köln (IFH Retail Consultants) im Weihnachtsgeschäft getätigt.

Eine Einschätzung über das aktuelle Weihnachtsgeschäft gibt die Umfrage des Ifo-Instituts zum Einzelhandel: Danach wird die aktuelle Geschäftslage positiv beurteilt, und auch der Geschäftsklimaindikator ist im November nach dem Rückgang im Vormonat wieder gestiegen.

Die Einzelhandelsstandorte werden dabei sehr unterschiedlich bewertet. Um Investoren eine Entscheidungsgrundlage zu geben, wertet der Immobiliendienstleister CBRE seit 2010 insgesamt 13 Kennzahlen aus den Bereichen Soziodemografie, Regionalökonomie und Handelswirtschaft aus und fasst diese im CBRE-Retail-Investment-Scoring (CBRE RIS) zusammen (siehe Tabelle oben). Der Score-Wert  soll die Vergleichbarkeit von Städten und Regionen ermöglichen und – was noch viel wichtiger ist – macht ihre Entwicklung in einem zeitlichen Verlauf nachvollziehbar.

Einkaufsparadies Bayern

Unter den 401 Landkreisen und kreisfreien Städten liegt 2018 die Landeshauptstadt München vor der Bundeshauptstadt Berlin auch dieses Jahr auf Platz 1 (siehe Tabelle links). Eine hohe Lebensqualität, starke internationale Unternehmen wie BMW, Allianz oder Siemens sowie ein herausragendes soziodemografisches Umfeld machen München zu einem der Top-Standorte für Einzelhandelsinvestitionen – auch international.

Auffallend viele B-Städte und Landkreise der Umgebung weisen wie die Städte Ingolstadt, Landshut oder die Landkreise München, Ebersberg und Dachau bemerkenswerte Dynamiken auf, weshalb diese Regionen im Rating vordere Plätze einnehmen.

In München wird der meiste Einzelhandelsumsatz – 2017 laut  GfK 11,1 Milliarden Euro – in der Altstadt getätigt. Die zwischen Stachus (Karlsplatz) und Marienplatz befindlichen Neuhauser Straße und Kaufingerstraße liegen in Passantenzählungen (Frequenzanalysen) unter den deutschen Einkaufsmeilen an der Spitze.

Mit einer Höchstmiete von 370 Euro pro Quadratmeter und Monat nimmt die Kaufingerstraße auch bundesweit bei den Mieten seit Jahren den Spitzenplatz ein.Dennoch sinkt  die Geschäftserwartung der Einzelhändler seit Mitte 2017. Stationäre Einzelhändler kämpfen zudem mit der zunehmenden Konkurrenz durch den Onlinehandel. Dies wirkt sich auch auf die Mieten und Preise von Einzelhandelsimmobilien aus. In vielen Einkaufsmetropolen geraten die Mieten zunehmend unter Druck, und Investoren bevorzugen statt Einzelhandelsimmobilien immer öfter Logistikimmobilien aufgrund der stärkeren Nutzernachfrager durch den Versandhandel.

2017 lag das Umsatzvolumen im Onlinehandel laut dem Handelsverband Deutschland (HDE), der Spitzenorganisation des deutschen Einzelhandels bei 48,7 Milliarden Euro – gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg um rund 10,2 Prozent. Für dieses Jahr prognostiziert der HDE ein Plus von 10,1 Prozent. Der „Hahn Retail Real Estate Report 2018/2019“ (siehe unten Weitere Informationen) schätzt den Gesamteinzelhandelsumsatz in Deutschland 2018 auf 523,6 Milliarden Euro und den Onlinehandels-Anteil daran auf 10,2 Prozent.

Textilhändler erleben aktuell durch Onlinehandel einen gravierenden Umbruch

Stationäre Einzelhändler trifft der unerbittliche Marktzuwachs der Onlinehändler aber je nach Standort und Sortimentsausrichtung unterschiedlich stark. Während der Onlineanteil im Non-Food-Bereich mittlerweile 14 Prozent ausmachen, liegt er 2017 im Lebensmitteleinzelhandel bei nur rund einem Prozent. Damit ist E-Commerce weiter- hin primär ein Absatzkanal für die Non-Food-Branche.

Besonders vom Wandel betroffen ist aktuell der Textilhandel. Zalando , Otto, Bonprix, Aboutyou, & Co. beginnen den stationären Handel immer stärker unter Druck zu setzen. „Der Textilhandel erlebt jetzt das, womit der Buchhandel vor zehn Jahren zu kämpfen hatte: Der Kunde kauft über das Internet und die stationären Händler müssen auf weniger Fläche mehr Beratung und Kauferlebnis anbieten“, erläutert Dirk Wichner, Head of Retail Leasing bei JLL .

Dies zeigt sich an der von Wichner erstmals für den Einzelhandel ausgewerteten Verfügbarkeit – Läden, für die in eineinhalb Jahren der Mietvertrag ausläuft, aber noch keine Nachmieter feststeht. Obwohl in München im Vergleich zu den anderen Top-7 Einzelhandelsstandorten die Verfügbarkeit sowohl bezogen auf die Flächen, als auch auf die Anzahl der Läden relativ am geringsten sind, zeigt sich doch aus der Auswertung, dass die Verfügbarkeit auch in München das am stärksten betroffene Handelssegment ist (siehe Grafik links).

Da große Textilhändler  wie C&A in der Regel die größten Einzelhandelsflächen angemietet haben , werden sie voraussichtlich vor allem Flächen in den Stockwerken über dem Erdgeschoss aufgeben. Für die Vermieter stellt sich daher zunehmend die Frage der Umnutzung. Da in München eine große Nachfrage nach Büro und Wohnungen besteht, dürfte die Umnutzung vor allem in diesem Bereich vollzogen werden. Einzelhandels-Immobilien-Eigentümer in Städte mit geringerer Nachfrage nach Büros und Wohnungen dürften Mangels Alternativen aber größere Probleme als die Münchner haben.  

Unterschiede beim Wechsel der Ladenmieter nach Einkaufsmeilen 

Doch nicht alle Einzelhändler können mit ihrem Umsatz auch die hohen Kosten mit decken. Diese Folgerung legt zumindest die aktuelle Einzelhandelsfluktuations-Studie des IVD-Marktforschungsinstituts für München nahe. Ausgewertet wurden die Mieterwechsel von 2006 bis 2018 und in den vergangenen zwölf Monaten (siehe Chart Seite 12 oben).

Die höchste Fluktation der vergangenen zwölf Jahre hatte danach die Dienerstraße (79 Prozent). Bei insgesamt 19 Geschäften fanden sich 15 neue Läden wie beispielsweise Manufactum, Porsche Design oder auch Windsor ein.

Es folgen die in den vergangenen Jahren von vielen Revitalisierungen und Umnutzungen (z.B. Postgebäude) geprägte Residenzstraße (68 Prozent) und Sendlinger Straße (65 Prozent). In der Residenzstraße hat sich der Ladenbesatz bei insgesamt 31 Läden um 21 Geschäfte verändert, auch der Filialisierungsgrad ist deutlich höher. Heute sind hier 74 Prozent. der Shop-Mieter Filialisten, zwölf Jahre zuvor waren es 42 Prozent.

Dagegen liegt die Fluktuation in den Einkaufsmeilen mit den höchsten Mieten – der Kaufingerstraße (37 Prozent), Neuhauser Straße (39 Prozent) und Theatinerstraße (56 Prozent) – eher im mittleren Bereich. Und bislang fand noch jeder Laden einen Nachmieter. 

Weitere Informationen:

Hahn Group: Hahn Retail Real Estate Report Germany 2018/2019 (pdf in deutsch)

JLL: Einzelhandelsmarktüberblick 3. Quartal 2018