Immobilienfinanzierung: Am Ende der Euphorie

Obwohl das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien 2017 gegenüber 2016 stieg, ging das Neukreditgeschäft der 14 größten Immobilienfinanzierer im gleichen Zeitraum zurück. Nun zeigt auch der aktuelle Deutsche Immobilienfinanzierungsindex, dass die Stimmung dreht.

 

Bei der Immobilienfinanzierung macht sich Pessimismus breit.  Dies zeigt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI): Mit einem Rückgang um weitere 0,4 Punkte im Vergleich zum Vorquartal (-7,8 Punkte) verzeichnet der DIFI mit minus 8,2 Punkten den neuen Tiefstand.

Der DIFI ist das Ergebnis einer Umfrage des Immobiliendienstleisters JLL und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim unter 36 Expertinnen und Experten zur aktuellen Geschäftslage (vergangene sechs Monate) und der Geschäftserwartungen (kommende sechs Monate) bei der Finanzierung von Immobilien.  

Die Umfrage wird jedes Quartal erhoben. Nachdem sich die Finanzierungserwartungen bereits seit dem 4. Quartal 2016 verschlechtert haben, stagniert nun in dem Ende Juni veröffentlichten DIFI erstmals seit 2013 auch die aktuelle Finanzierungssituation.

Je nach Nutzungsart der zu finanzierenden Immobilie ergibt sich jedoch ein differenziertes Bild. So wird die Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien aufgrund der Umsatzeinbußen des stationären Handels durch den Online-Versand in diesem Jahr deutlich schlechter eingeschätzt. Die Finanzierung von Logistik-immobilien wird dagegen besser und die der Büro- und Wohnimmobilien nur etwas schlechter beurteilt. Der Grund für die Stimmungseintrübung: Zunehmend setzt sich die Erkenntnis durch, dass mit dem Ende des Anleihenaufkaufprogramms der Europäischen Zentralbank (EZB) im Herbst im Euroraum auch bald Zinserhöhungen nahen.

Auch bei der Entwicklung der Refinanzierungsinstrumente gibt es Unterschiede. Auffällig sind in den vergangenen sechs Monaten besonders die rückläufigen Aktivitäten über Schuldverschreibungen (Rückgang um 16,9 Punkte), Mortgage Backed Securities (Rückgang um 17,7 Punkte) und Immobilienaktien (Rückgang um 9,3 Punkte).

Je nach Nutzungs- und Refinanzierungsart, können sich für Käufer, Projektentwickler und Bestandshalter daher unterschiedliche hohe Hürden ergeben.

 

DG Hyp finanziert am meisten. Auch die Banken reagieren – wie der „Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung“ unter 14 Instituten von JLL zeigt – auf das geänderte Umfeld unterschiedlich. Der Trend belegt entgegen des Anstiegs des Transaktionsvolumens bei Gewerbeimmobilien und gewerblichen Wohnimmobilien von 66,6 Milliarden Euro (2016) auf 72,6 Milliarden Euro (2017) einen Rückgang des Kredit-Neugeschäfts von 44,6 auf 42,6 Milliarden Euro.

Im Ranking des Neugeschäfts nimmt die DG Hyp – die Immobilienbank der Genossenschaftlichen Finanzgruppe Volksbanken Raiffeisenbanken – trotz eines Rückgangs um 14 Prozent gegenüber 2016 auch im vergangenen Jahr weiter die Spitzenposition ein (siehe Tabelle links). „Nach dem Ausnahmejahr 2016 haben wir im vergangenen Jahr das zweitbeste Neugeschäftsvolumen in der Geschichte der Bank erzielt“, betont Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG Hyp in Hamburg.

Die zweitplatzierte Pbb Deutsche Pfandbriefbank in Unterschleißheim hat dagegen ihr Neugeschäftsvolumen im vergangenen Jahr um 16 Prozent kräftig ausgeweitet. Von allen Banken weist sie damit auch das höchste Wachstum auf. 2016 hatte die Pbb Deutsche Pfandbriefbank noch den fünften Platz belegt. In München finanziert die Pbb beispielsweise mit 105 Millionen Euro den Neubau des Optimol-Büroensembles mit 17-stöckigem Turm (siehe Visualisierung oben) im Werksviertel des Projektentwicklers Wöhr + Bauer.

Unter den großen Kreditgebern ging außer bei der DG Hyp auch bei der Helaba und der BayernLB das Neugeschäft mit minus zehn Prozent deutlich zurück.

Der seit Langem attestierte Trend setzt sich fort, dass der Konkurrenzdruck unter den Finanzierern weiter steigt aufgrund mangelnden Angebots und erheblichen Margendrucks. Das sinkende Neugeschäft weist allerdings auch darauf hin, dass die Banken dennoch ihre Kreditvergaberichtlinien nicht aufweichen.

Der aktuelle DIFI-Report zeigt aber, dass sich die Kredithöhen bezogen auf die Marktwerte der Objekte (Loan-to-Value-Ratios – kurz: LTV) bei einigen Immobilienarten leicht erhöht haben.  So etwa bei Core – Immobilien mit dem geringsten Risiko – und Wohnimmobilien.

Von einem leichten Zinsanstieg spätestens 2019 gehen die meisten Marktteilnehmer aus. Angesichts der geringen Zinsmargen der Banken dürfte die Finanzbranche dies sogar erhoffen.  Schließlich sind seit der Finanzkrise zehn Jahre vergangen. Obwohl die Banken seither ihr Eigenkapital deutlich erhöht haben, sieht die Bundesbank Gefahren bei einer überraschenden Entwicklung. „Ein Risikoszenario sind Zinsen, die schneller als erwartet steigen“, warnte Claudia Buch, Vizepräsidentin der Deutschen Bundesbank, bei der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts Ende 2017. Damit die Steuerzahler nicht wieder wie in der Finanzkrise für die Banken zur Kasse gebeten werden, drängt sie auf eine weitere Erhöhung des  Banken-Eigenkapitals.

 

Unterschätzte Risiken? Dass ihreBefürchtungen begründet sind, zeigte sich Anfang Juni, als bei der Regierungsbildung in Italien Zweifel an der Finanzierbarkeit der Haushaltspläne aufkamen und die Risikoprämien italienischer Staatspapiere plötzlich anstiegen. Laut Claudia Buch erhöht ein schneller Zinsanstieg die Kosten der Refinanzierung der Banken und könnte sie empfindlich treffen, da diese sich nicht mit der gleichen Laufzeit refinanzieren (mangelnde Fristenkongruenz). Denn die Zinsbindungsfristen wurden in den vergangenen Jahren ausgeweitet. Die Bundesbank befürchtet vor allem das Platzen einer Preisblase in Ballungsräumen wie München. 44 Prozent der Wohnungsbaukredite haben eine Zinsbindungsdauer von über zehn Jahren. Steigen die Zinsen abrupt, würden sich die Finanzierungskosten der Banken erhöhen, da die Zinserträge zunächst weniger schnell steigen. Abrupt höhere Zinsen würden zudem die Immobilienpreise drücken und damit zu Verlusten führen.

Wie 2007 könnte die Lage auch aktuell  überschätzt werden.  „Die künftige wirtschaftliche Entwicklung und die Schuldentragfähigkeit könnten als zu positiv eingeschätzt, Ansteckungseffekte im Finanzsystem könnten unterschätzt werden“, so Buch.

Im November 2018 will die Europäische Bankenaufsicht EBA der Europäischen Zentralbank die Ergebnisse eines neuen Banken-Stresstests veröffentlichen. Anhand von Krisenszenarien soll ermittelt werden, ob die Banken ihre vorgeschriebene Kernkapitalquote einhalten können. Der letzte vergleichbare EU-Stresstest wurde 2015 für zwei Krisenszenarios bis 2018 durchgerechnet. Dabei konnten die getesteten deutschen Kreditinstitute die kritische Eigenkapitalquote von sieben Prozent noch erreichen (siehe Tabelle unten). Unter den zehn Banken Europas mit dem schlechtesten Testergebnis befanden sich die Deutsche Bank und Commerzbank. Mittlerweile ist vor allem die Deutsche Bank weiter unter Druck geraten.

Das schlechteste Ergebnis hatte im Stresstest 2015 die italienische Banca Monte dei Paschi di Siena. Ende 2016 rettete der italienische Staat die Bank – mit 6,6 Milliarden Euro Steuergelder.

Bildnachweis: JLL / ZEW: DIFI