Hotelmarkt: Mehr Betten für mehr Münchner Gäste

Investoren drängen verstärkt in den Wachstumsmarkt Hotelimmobilien, da die Zahl der Übernachtungen steigt. Auch werden immer mehr Hotels gebaut. Vor allem München wächst überdurchschnittlich. Doch auch die Risiken steigen.

 

In Deutschland werden im Jahr 2019 so viele Hotelzimmer fertiggestellt wie noch nie. Das prognostiziert eine gemeinsame Studie des Projektentwicklers Benchmark Real Estate und des Analyseunternehmens Bulwiengesa zum Hotelneubau in Deutschland.

 2019 erwarten die Autoren die Fertigstellung von 27.612 Hotelzimmern, verteilt auf 173 Betriebe – ein Zuwachs von rund 70 Prozent gegenüber 16.282 Zimmern im Vorjahr und deutlich mehr als der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (12.406).  Die sieben größten deutschen Städte – die sogenannten A-Städte – stellen den wichtigsten Markt für Hotelentwicklungen dar. 2018 entstanden hier rund 9.200 Zimmer und damit mehr als die Hälfte des gesamten Neubaus. Frankfurt am Main (2.455), München (2.357) und Berlin (1.004) verzeichneten den absolut größten Zimmerzuwachs. In diesem und im nächsten Jahr werden in München mit  durchschnittlich 2815 Zimmer pro Jahr, vor Hamburg (1855), Frankfurt am Main (1689) und Berlin (1561) am meisten neue Zimmer auf den Markt kommen.

Der Grund für den Hotelbau-Boom ist eine laut den Statistischen Landesämtern zunehmende Bettenauslastung von 38,2 Prozent (2008) auf 47,7 Prozent im Jahr 2018. Diese Entwicklung ist auf eine steigende Zahl an Übernachtungen – 2018 waren es 265 Millionen – zurückzuführen. Spitzenreiter waren Berlin (27 Millionen), München (16 Millionen), Hamburg (13 Millionen) und Frankfurt (knapp zehn Millionen). Obwohl drei Viertel der Übernachtungen Gäste aus dem Inland sind, treibeen vor allem Reisende aus dem Ausland die Nachfrage. Den stärksten Zuwachs weisen in den vergangenen zehn Jahren mit plus 139 Prozent Asiaten bei einem aktuellen Anteil von 15 Prozent hinter den Europäern (69 Prozent) auf.

München entwickelt sich bei einem Ausländeranteil von knapp 50 Prozent besonders dynamisch. Im vergangenen Jahr erhöhte sich die Zahl der Übernachtungen gegenüber 2017 um zehn Prozent und hat sich seit 2002 sogar mehr als verdoppelt. „Zum einen profitiert München vom allgemeinen Trend zum Städtetourismus. Zum anderen befindet sich auch der Geschäftsreisemarkt aufgrund des lang anhaltenden konjunkturellen Aufschwungs seit Jahren im Höhenflug, und im Messe- und Kongressgeschäft stehen die Zeichen ebenfalls noch auf Wachstum“,  sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate.

Die hohe Marktdynamik des Münchner Hotelmarkts fand in den letzten Jahren auch auf dem Investmentmarkt deutlichen Widerhall: Laut dem „Hotelmarkt City Report München 2019“ von BNP Paribas Real Estate wurden zwischen 2010 und 2018 jährlich im Schnitt etwa 423 Millionen Euro in Münchner Hotelimmobilien investiert, womit die bayerische Landeshauptstadt im nationalen Städtevergleich den zweiten Platz hinter Berlin (428 Millionen Euro) belegt. Zu den großen Münchner Transaktionen zählte im vergangenen Jahr beispielsweise die Übernahme des Leonardo Royal Hotels für 157 Millionen Euro durch Invesco Real Estate und der Eigentümerwechsel des Pantera Portfolios für 90 Millionen Euro (siehe Tabelle Seite 06).

Höhere Risiken. 

„Der deutsche Hotel-immobilienmarkt ist gerade für institutionelle Investoren interessant, reift jedoch zunehmend, weshalb eine sorgfältige Due Diligence vor den ersten Anzeichen einer sich abkühlenden Konjunktur eine Pflichtaufgabe ist. Investoren und Entwickler sollten daher Teilmärkte und das Produkt sehr genau verstehen“, rät Götz U. Hufenbach, geschäftsführender Gesellschafter der Benchmark. Real Estate. Dies dürfte vor allem für München gelten, wo die Preise am höchsten sind und wo aktuell das größte Angebot an neuen Zimmern entsteht. 

Laut dem „Hotelmarkt Deutschland“ der Dekabank wurden 2018 im Stadtgebiet acht neue Hotels mit 1.420 Zimmern eröffnet. Und die Projektpipline ist voll: Dieses Jahr werden voraussichtlich zwölf Häuser mit rund 2.645 Zimmern den Betrieb aufnehmen. Darunter befinden sich in Schwabing das erste Haus der Luxusmarke Andaz in Deutschland und das Vier-Sterne-Hotel Hyperion in Bogenhausen. Rund die Hälfte des neuen Angebots entfällt aber auf das Budget-ketten wie Gambino, Motel One und Premier Inn. 2020 sollen laut der Dekabank-Studie neun Häuser mit 1.540 Zimmern an den Start gehen.

Entwickler und Investoren dürfen hoffen, dass kein Handelskrieg und keine Rezession den Übernachtungsboom beendet. 

Ulrich Lohrer, Stand 17.09.2019