Hotelmarkt München: Hoffnung für Betreiber und Investoren

Die Pandemie traf die Hotelbranche schwerer und länger als erwartet. Nun keimt langsam wieder Hoffnung auf. Vor allem institutionelle Investoren treten wieder vermehrt als Käufer auf. 

 

Mit zunehmenden Impfquoten fließen wieder Gelder der Investoren in die vom Coronavirus stark gebeutelte Hotelbranche. Am 9. September übernahm Cascade Investment für 2,21 Milliarden US-Dollar die Luxushotelkette Four Seasons von der saudi-arabischen Kingdom Holding Company des Prinzen al-Walid ibn Talal. Eigentümer von Cascade ist Microsoft Gründer Bill Gates.

Der aufkeimende Optimismus beschränkt sich weitgehend auf indirekte Beteiligungen für institutionelle Investoren. So konnte der von Schroders Capital aufgelegte European Operating Hotels Fund, der ursprünglich ein Volumen von 300 Millionen angestrebt hatte, unter einigen der größten Versicherungsgesellschaften aus Frankreich, den Niederlanden und Finnland sowie einen Staatsfonds aus dem Nahen Osten ein Volumen von 525 Millionen Euro einsammeln. Zuletzt wurde das Portfolio aus 50 Hotels durch den Kauf des 5-Sterne Grand Hotel Central in Barcelona erweitert. „Wir haben eine aktive Pipeline und hoffen, in den nächsten Monaten weitere Investments bekanntgeben zu können“, sagt Frederic de Brem, Head of Real Estate Hotels bei Schroders Capital.

Weniger Hotelkäufe als 2020.

Reiche Familien und deren Family Offices, die traditionell überdurchschnittlich in Hotels investieren, haben sich laut einer Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting aber vom Hotelmarkt abgewandt (siehe Seite 05).

In München wurden im ersten Halbjahr 2021 noch Hotels im Wert von insgesamt 132 Millionen Euro gekauft. Das ist zwar etwas weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres, doch war dieses im ersten Quartal auch noch von der Corona-Krise unbelastet. Der Rückgang des Investmentvolumens in Hotels fiel nach der Studie „Hotel-Investmentmarkt Deutschland“ von BNP Paribas Real Estate mit 21 Prozent weiter weniger stark als in Berlin (-42%) oder gar in Hamburg (- 84%) aus. In Köln und Düsseldorf wurden kaum Hotels veräußert. Frankfurt und Stuttgart überraschten im ersten Halbjahr 2021 mit einem spürbaren Anstieg der Transaktionen (siehe Chart Seite 12 oben). So erwarb die Union Investment von der Strabag einen im Bau befindlichen Hotelturm am Mailänder Platz in Stuttgart für 137 Millionen Euro.

Von der ursprünglich erwarteten schnellen Erholung kann nicht die Rede sein. In München gingen die Übernachtungszahlen auch im ersten Halbjahr dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 48,6 Prozent auf 1,85 Millionen Übernachtungen zurück. Die erneute Absage des Oktoberfests versetzte vielen Münchner Hoteliers einen Schock und auch der erneute Anstieg der Fallzahlen durch die Delta-Variante haben viele aufgrund der zunehmenden Impfquote nicht erwartet.

Königshof sucht Investor.

Überraschend kam die Ankündigung der Münchner Hoteliersfamilie Geisel, den Hotelneubau Königshof am Karlsplatz nur als Projektentwickler fertigzustellen und nicht selbst zu betreiben. „Wir sind überzeugt, dass sich ein so einzigartiges neues Fünf-Sterne-Hotel unter dem Dach einer internationalen Hotelmarke mit einer internationalen Vermarktungsplattform am erfolgreichsten positionieren lässt“, so die Begründung der Familie Geisel. Nach der geplanten Fertigstellung Ende 2022 soll ein neuer Investor das Luxushotel übernehmen.

Einige Betreiber mussten bereits wegen Corona das Handtuch werfen. So übernahm im Frühjahr 2021 die Betreiberkette B&B Hotels den Betrieb der bisherigen LetoMotels in München. Die ehemaligen LetoMotels firmieren nun unter dem Namen B&B Hotel München-Moosach, B&B Hotel München-Trudering, B&B Hotel München-Olympiapark und B&B Hotel Nürnberg City-Süd.

Anstoß durch neue IAA-Messe.

Auch wenn die Übernachtungszahlen noch deutlich unter dem Vor-Corona-Niveau liegen, gibt es positive Zeichen. Neben den Leitmessen bauma (alle drei Jahre), BAU (alle zwei Jahre), electronica (alle drei Jahre) und ISPO (jährlich) mit der Automesse IAA eine weitere Messe von internationaler Bedeutung gewonnen werden – auch wenn aktuell eher negative Schlagzeilen durch die Umweltproteste die Berichterstattung zur IAA bestimmen.

Thematisch zur neuen Messe passt die Eröffnung des Vier-Sterne-Hotels Ameron Motorworld im ehemaligen Bahnausbesserungswerk in Freimann, das zu einem Ausstellungsort für Auto- und Bike-Liebhaber mit Oldtimern und Sportwagen, Fahrzeuggeschäften, Werkstätten und Galerien auch in ein vielseitiges Veranstaltungsareal umgebaut wurde. Die Auslastung hat sich bislang zur Zufriedenheit des Hotels entwickelt. „Vor allem in Verbindung mit Großveranstaltungen wie der EM 2020 oder der IAA ist die Nachfrage da. Auch über die Sommerferien verzeichneten wir eine gute Buchungslage, vor allem dadurch bedingt, dass viele Reisende auf dem Weg in Richtung Süden oder zurück in den Norden hier einen Stopover eingelegt haben“, erläutert Jan Zitzmann, General Manager im Ameron München Motorworld. Die Nachfrage nach Corona-konformen Veranstaltungsräumen sei da und Motorworld biete dafür ein sehr breites Angebot – vom Besprechungsraum für ein kleines Meeting bis hin zum Zenith mit Platz für 5.880 Personen. „Unseren Gästen ist Sicherheit und Flexibilität in Bezug auf die Stornierungsbedingungen besonders wichtig. Aktuell fahren die Veranstalter immer noch stark auf Sicht, aber wir sind zuversichtlich, dass sich 2022 positiv entwickeln wird“, ergänzt Zitzmann.

Nach Schätzungen des „Hotelmarkt Deutschland“ der Deka Research werden 2021 insgesamt zehn Hotels mit rund 2.260 Zimmern in München den Betrieb aufnehmen (siehe Tabelle). Knapp die Hälfte des neuen Angebots entfällt auf das Vier- und Fünf-Sterne-Segment. Bei einigen Hotels verschiebt sich allerdings die Eröffnung in das nächste Jahr. So plant die Scandic München Macherei, ihr Haus im Quartier Die Macherei in Berg am Laim im Februar für Gäste zu öffnen. „Das Viertel bietet eine besondere Umgebung mit einzigartigem Design, das Vergangenheit, Gegenwart und Menschen zusammenbringt und mit dem umfassenden Mobilitätskonzept zukunftsweisend ist: Es ist nicht nur sehr gut an öffentliche Verkehrsmittel angebunden, sondern bietet auch weitere Sharing-Konzepte und E-Ladestationen für Elektroautos an“, erläutert Oliver Ramm, Director of Marketing Germany & Poland bei Scandic Hotels. 

Bis die Übernachtungs- und Besucherzahlen sich wieder auf dem Vor-Corona-Niveau einpendeln, wird die Hotelbranche mit noch geringer Zimmerauslastung und oft auch fehlendem Personal einem weiterhin harten Wettbewerb ausgesetzt sein.

Immerhin sind die Preise und Renditen von Hotels in guten Lagen der A-Städte erstaunlich stabil geblieben. Die „Hotel Investment“ Studie von Colliers rechnet in der zweiten Jahreshälfte mit einem erhöhten Transaktionsgeschehen. Wie zur Bestätigung wurde soeben das neue Hampton by Hilton am Flughafen München von einem Fonds erworben.

Ulrich Lohrer, 14.09.21

Bildnachweis: Ameron München Motorworld, © Fotograf Wolgang Stahr