Deutsche Immobilien-AGs 2018: Gewinner und Verlierer

In den vergangenen Jahren hat die Bedeutung deutscher Immobilien-AGs international an Bedeutung gewonnen. 2018 konnten die Manager (Bild) der TAG Immobilien den höchsten Kursgewinn vorweisen. 

 

Mit einem Kursgewinn von knapp 19 Prozent war 2018 die TAG Immobilien die erfolgreichste deutsche Immobilien-AG. Während die deutschen Aktienindices DAX und MDAX mehr als ein Fünftel ihres Wertes verloren, stieg dier TAG-Aktienkurs um ein knappes Fünftel (18,6 Prozent; siehe Tabelle unten, oberste Zeile).

 Auch weltweit erwiesen sich Immobilien-AGs als Stabilitätsanker. 2018 fiel der Verlust des FTSE EPRA Nareit Developed Index und des Dow Jones Global Real Estate Index – beides Indizes der größten Immobilien-AGs in den Industrieländern – mit rund minus fünf Prozent geringer aus als der Verlust des Weltindex MSCI World (siehe Tabelle links unten).

Je nach Region und Indexdefinition ergaben sich deutliche Unterschiede. So verloren Immobilien-AGs in den USA (MSCI Target US Real Estate) zwei Prozent, europäische Immobilien AGs (Stoxx Europe 600 Real Estate) bis zu 15 Prozent an Wert.

Vom Tegernsee nach Norddeutschland 

Die historischen Wurzeln der 2018 an der Börse so erfolgreichen TAG liegen in München und am Tegernsee, wo die Züge der 1882 gegründeten Eisenbahn-Actiengesellschaft Schaftlach-Gmund verkehrten. Am aktuellen Kurserfolg haben allerdings Liegenschaften in Bayern keinen Anteil mehr. Mit dem Verkauf der Tegernsee-Bahn Betriebsgesellschaft an die Gemeinden Tegernsee, Gmund und dem Landkreis Miesbach für elf Millionen Euro wurde 2012 die Verbindung der TAG zu ihren Ursprüngen gekappt.

 

Die neue Ausrichtung als norddeutsches Wohnungsunternehmen fand schon zuvor statt. 1999 wurde der Schienenfuhrpark verpachtet, 2000 die TAG-Aktie erstmals im amtlichen Handel an den Börsen in Frankfurt und München notiert. In den Folgejahren wurden nach einer deutlichen Kapitalerhöhung unter Vorstand Rolf Elgeti und seit 2012 von Claudia Hoyer große Wohnungsbestände vom Bauverein Hamburg, der FranconoWest sowie von der Colonia Real Estate, der DKB Immobilien und der TLG übernommen.

„Unser Fokus liegt auf der Akquisition, der Entwicklung und der langfristigen Vermietung von Wohnimmobilien, vor allem im Norden und Osten Deutschlands. Deswegen befinden sich unsere Hauptstandorte in Hamburg und Berlin, in den Regionen Salzgitter und Thüringen/Sachsen sowie in Nordrhein-Westfalen“, so der Internetauftritt der TAG.

 

Relativ hohe Mietrenditen bei einem gleichzeitigen Rückgang der Wohnungsleerstände haben kontinuierlich für einen Anstieg des operativen Ergebnisses gesorgt. An Standorten, an denen die Kaufpreise für Wohnimmobilien schneller steigen als die Mieten, werden Verkaufschancen genutzt, um das freigesetzte Eigenkapital „in Objekte in den Kernregionen der TAG mit einer höheren Anfangsrendite zu reinvestieren“. Investoren scheinen diese Strategie zu schätzen. Größte Anteilseigner der TAG sind die staatliche VBL, die amerikanischen Beteiligungsfonds  MFS, The Capital Group, Blackrock und der deutsche Investor Flossbach von Storch.

Mit Abstand die größte deutsche und weltweit die siebtgrößte Immobilien-AG (siehe Tabelle links) ist mit einer Marktkapitalisierung von über 20 Milliarden Euro die 2015 in den DAX aufgenommene Vonovia. Sie verzeichnete im vergangenen Jahr zwar einen Kursverlust von rund drei Prozent, konnte sich aber damit deutlich besser als der DAX behaupten. Im Vergleich zu den internationalen Indizes von Immobilienaktien ist dies ein gutes Ergebnis. Auch an der Vonovia halten ausländische Investoren wie Blackrock, Norges Bank, Lansdowne Partners und MFS große Anteile. Im Gegensatz zu vielen Wirtschaftspublikationen fällt die Berichterstattung über Vonovia bei mieternahen Publikationen wie „Bild“, „Der Spiegel“ und „Süddeutsche Zeitung“ wegen hoher Nebenkosten für Leistungen von Vonovia-Tochtergesellschaften (DAIG, DMSG) und Modernisierungsumlagen  deutlich kritischer aus. Der Vonovia-Vorstandsvorsitzende Rolf Buch kündigte im Dezember 2018 an, die Investitionen in energetische Modernisierungen wegen der „dramatisch zurückgegangenen“ gesellschaftlichen Akzeptanz um 40 Prozent zu senken. 2017 hatte Vonovia die Mieten im Schnitt um gut vier Prozent erhöht. Etwa 2,5 Prozent des Anstiegs waren die Folge von Modernisierungen, 1,6 Prozent kamen durch normale Mieterhöhungen zustande.

In Deutschland entwickelte sich 2018 nach der TAG Immobilien auch die Deutsche Wohnen – ebenfalls eine Aktiengesellschaft mit Schwerpunkt Wohn-immobilien und nach Vonovia zweitgrößte deutsche Immobilien-AG – mit einem Kursplus von über zehn Prozent hervorragend (siehe große Tabelle ganz oben).

Einige Wohnungs-AG sind relativ günstig

Relativ günstig erscheinen im Vergleich zu den genannten Wohnungsgesellschaften mit Kurs-Gewinn-Verhältnissen (KGV) von gut 10 beziehungsweise sogar 15 (Vonovia) LEG Immobilien, Adler Real Estate und Grand City Properties mit einem KGV von neun. Wohnungsgesellschaften unterliegen zudem im Fall eines Konjunktureinbruchs auch nicht so starken Mietertragsrückgängen wie Gewerbeimmobilien, etwa Büro- oder Einzelhandelsimmobilien.

Den größten Kurseinbruch erlitt im vergangenen Jahr mit minus 33 Prozent die Deutsche EuroShop. Die Börse strafte die ausschließlich auf Shoppingcenter fokussierte Immobiliengesellschaft wegen der zunehmenden Bedeutung des Onlinehandels zulasten des stationären Einzelhandels ab.

Israelis investieren verstärkt in deutsche Gewerbeimmobilien-AGs

Zu den Gewinnern zählen auch Unternehmen, die sich wie TLG Immobilien, Aroundtown und CA Immo auf die erfolgreiche Bewirtschaftung und Entwicklung von Gewerbeimmobilien fokussieren.

Wie die TAG Immobilien – an die sie ihren Wohnimmobilienbestand veräußerte – so hat auch die TLG Immobilien ihren regionalen Schwerpunkt in Nord- und Ostdeutschland.  Nachdem Anfang 2018 der israelitische Investor Amir Dayan über seine Ouram Holding große Anteile an der TLG erwarb, wurde der komplette Vorstand ausgetauscht.

Aroundtown, Deutschlands größte Gewerbeimmobilien-AG mit Investitionsschwerpunkt Büros und Hotels, verzeichnete trotz hohem Wertzuwachs 2017 im vergangenen Jahr nochmals einen stattlich Kursgewinn. Größter Anteilseigner ist die zypriotische Avisco Group des iraelitischen Investors Yakir Gabay. Unter Leitung von CEO Shmuel Mayo verzeichnete Aroundtown durch hohe Mietertragszuwächse in Berlin, Frankfurt und München, gewinnträchtige Verkäufe sowie eine höhere Bewertung der Beteiligung an Grand City Properties einen Kursgewinn von knapp zehn Prozent.

Bei der CA Immo goutierten die Investoren den Ertragszuwachs, der vor allem durch steigende Büromieten in Berlin, wie im fertiggestellten KPMG-Bürogebäude (siehe Bild oben) zu beobachten ist.

Auch 2019 werden sich die Immobilien-AGs nicht vom weltweiten Börsentrend entkoppeln können.