Immobilien-AGs: Auf Expansionskurs

Mit der Übernahme der Deutschen Wohnen konnte Vorstandsvorsitzender Rolf Buch  Vonovias Position als größte deutsche Immobilien-AG ausbauen. Doch an der Börse enttäuschte 2021 das größte Deutsche Wohnungsunternehmen –  wie viele andere deutsche Immobilien-AGs.

 

Im dritten Anlauf hat es endlich geklappt: Nachdem bereits 2018 und im Frühjahr 2021 die Übernahme der Deutsche Wohnen – Deutschlands zweitgrößtem Wohnungskonzern – durch den Marktführer Vonovia gescheitert war, konnte im Oktober die Vonovia die Übernahme der Mehrheit der Aktien der Deutsche Wohnen für gut 19 Milliarden Euro vermelden.

Den beiden zuvor im Leitindex DAX der Frankfurter Börse notierten Firmen gehören zusammen rund 550.000 Wohnungen im Wert von mehr als 80 Milliarden Euro, der größte Teil davon in Deutschland.

Während sich Vonovia-Vorstand Rolf Buch (Bild oben) für die Übernahme feiern ließ, war das vergangene Jahr für die Aktionäre des Bochumer Wohnungskonzerns jedoch enttäuschend. Nach einem Kursgewinn von 24 Prozent im Jahr 2020, verlor das Unternehmen 2021 über 18 Prozent an Wert. Um die Übernahme zu finanzieren, musste die Vonovia sich stärker verschulden. Durch eine Kapitalerhöhung mit der Ausgabe neuer Aktien in Höhe von acht Milliarden Euro konnte das Unternehmen immerhin ihre Verschuldung wieder deutlich in Richtung Zielkorridor von 40 bis 45 Prozent zurückführen. Unklar ist jedoch, wie gut die Deutsche Wohnen – nun im MDAX gelistet – in die Vonovia integriert wird und ob sich der Schwerpunkt von Deutsche Wohnen auf den Immobilienmarkt Berlin nicht als Nachteil erweisen könnte. Dort sprechen sich die in der Regierung unter Franziska Giffey (SPD) beteiligten Parteien die Linke und Die Grünen weiterhin für eine Verstaatlichung des Wohnungsunternehmens aus. Vonovia-Chef Rolf Buch versucht nun durch Begrenzung von Mietsteigerungen bis 2026 in Berlin die Verstaatlichungsfantasien zu zerstreuen. Doch auch wenn eine Verstaatlichung wohl auch wegen verfassungsrechtlicher Fragen unwahrscheinlich ist, könnten Wohnimmobilien auch aufgrund regulatorischer Eingriffe für Investoren an Lukrativität verlieren. So hat die Ampelkoalition die Mietpreisbremse verlängert, auch drohen aufgrund von EU-Vorgaben aus Brüssel hohe Investitionen in den Wohnungsbestand, die sich in absehbarer Zeit kaum auszahlen werden. 

Die größten Kursgewinne unter den Immobilien-AGs verzeichnete 2021 dennoch ausgerechnet die mehrheitlich im Besitz der Stadt Köln befindliche GAG Immobilien mit ihrem großen Wohnungsbestand in der Domstadt am Rhein. Doch andere Wohnungsunternehmen, wie etwa Deutschlands drittwertvollste Immobilien AG – LEG Immobilien – verzeichneten im vergangenen Jahr leichte Verluste an der Börse.

Vonovia weiter auf Einkaufstour.

Der Marktführer setzt jedoch weiter auf Expansion. Zuletzt war Vonovia auch der in schwieriges Fahrwasser geratenen Adler Group beigesprungen: Der DAX-Konzern ist auch an einem Einstieg bei dem Luxemburger Immobilieninvestor interessiert und hat sich bereits beim größten Adler-Aktionär Aggregate Holding SA das Recht auf ein Aktienpaket gesichert, das 13,3 Prozent der Adler-Papiere umfasst. „Wenn wir die Option ziehen, werden wir versuchen, Adler unter Kontrolle zu bringen“, so Rolf Buch.

Aufgrund von Leerverkäufen der Investmentfirma Viceroy des Börsenspekulanten Fraser Perring hatte die Adler Group im vergangenen Jahr unter den Immobilien-AGs mit minus 62 Prozent den größten Wertverlust erlitten. Perring wirft dem Unternehmen durch künstliche Vergrößerung der Bilanz Täuschung und finanzielle Falschdarstellung sowie den Abzug von Geldern aus übernommenen Firmen vor. Das Management der Adler Group, das aus dem Zusammenschluss von Ado Properties, Adler Real Estate und des Berliner Projektentwicklers Consus Real Estate entstanden ist, wies die Beschuldigungen zurück. Die Finanzaufsicht BaFin prüft nun allerdings die Vorwürfe.

Viele Immobilien-AGs mit Kursverlusten.

Größere Wertgewinne verzeichneten dagegen nach Kursverlusten im Jahr 2020 nun mit Schwerpunkt Büroimmobilien Alstria Office, Immofinanz und DIC Asset. Auch die Hamborner REIT konnte 2021 mit ihrem großen Bestand an Einzelhandelsimmobilien die Kursverluste von 2020 wettmachen.

Insgesamt verlief die Kursentwicklung vieler Immobilien-AGs im deutschsprachigen Raum im vergangenen Jahr eher enttäuschend. Bezogen auf den FTSE EPRA / NAREIT Developed, den Aktienindex von Immobilienunternehmen der Industrieländer, erzielte die Branche weltweit einen Wertzuwachs von 32,6 Prozent. Dies war etwas mehr als der Wertzuwachs des MSCI World, des Aktienindex der größten Unternehmen der Industrieländer. Der Immobilienaktienindex bildet  rund 380-Immobilien AGs ab, wobei Unternehmen mit Firmensitz in den USA (60 Prozent) wie im MSCI World, gefolgt von Japan (9,2 Prozent) und dem Vereinigten Königreich (4,7 Prozent) den größten Anteil einnehmen. Das größte Immobilienunternehmen ist mit Abstand der auch in Deutschland tätige amerikanische Logistikimmobilien-Konzern Prologis. Wie auch andere im Logistikbereich tätige Immobilien-AGs verzeichnete er 2021 überdurchschnittlich hohe Kursgewinne.

Die Vonovia, die 2020 im Index gemessen an der Marktkapitalisierung noch den zweiten Platz belegte, fiel 2021 aufgrund der Kursverluste auf den achten Platz zurück. Deutlich geringer als das Direktinvestment selbst in einzelne große Immobilien-AGs ist daher das Risiko eines ETFs, der einen breit gestreuten Immobilienaktienindex abbildet.

Bildnachweis: Rolf Buch © Vonovia / Catrin Moritz