München: Investoren gehen auf Nummer sicher

Wegen Corona sind die Investitionen in gewerbliche Immobilien und die Neuanmietungen von Büros in München stark zurückgegangen. Die Anleger setzen nun verstärkt auf Core-Objekte.

 

Der lange zweite Lockdown zermürbt die Bundesbürger. Er lässt zunehmend auch Zweifel unter Ökonomen an der schnellen wirtschaftlichen Erholung im Jahr 2021 aufkommen. Die Teilnehmer am Immobilienmarkt setzen dagegen weiterhin auf die Droge einer weiterhin expansiven Geldpolitik. 

„Auch wenn die Corona-Pandemie zum Jahreswechsel erneut in eine kritische Phase eingetreten ist, gehen wir davon aus, dass die unmittelbaren negativen Auswirkungen der Gesundheitskrise im laufenden Jahr mit verfügbaren Impfstoffen und verbesserten Therapien langsam zum Erliegen kommen“, hofft Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Deka. Er prognostiziert für den Investmentmarkt angesichts fehlender Alternativen am Kapitalmarkt weiterhin eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien. „Das weiter verfestigte Niedrigzins-umfeld sorgt generell für sehr hohe Bewertungen von Sachanlagen“, so Kater.

Das vergangene Jahr war durch einen starken Rückgang der Immobilieninvestitionen geprägt. In den sogenannten Big 7 oder Top 7 – den deutschen Großstädten mit den größten Büromärkten – sank laut dem Maklerunternehmen JLL 2020 das Transaktionsvolumen gekaufter Gewerbeimmobilien um 25 Prozent gegenüber 2019. Der Rückgang neuer Immobilieninvestitionen fiel in den einzelnen Großstädten allerdings unterschiedlich aus (siehe Tabelle unten). In Berlin wurden Investitionen in Gewerbeimmobilien im Wert von rund 12,8 Milliarden Euro getätigt. Bei einem Rückgang um 19 Prozent gegenüber 2019 konnte die Bundeshauptstadt damit ihren Spitzenrang mit Abstand behaupten. Mit einem Rückgang um ein Viertel des Transaktionsvolumens lag Frankfurt am Main im Durchschnitt und belegte den zweiten Rang. In Hamburg stieg das Volumen der Immobilienkäufe als einzige Großstadt unter den Top 7 sogar an (um 24 Prozent) und erreichte mit dem Transaktionsvolumen von knapp sieben Milliarden Euro Platz 3.

München fällt zurück.

Mit minus 47 Prozent sank dagegen der Gesamtwert der Immobilieninvestitionen in München überdurchschnittlich stark. Nur in Köln (- 49 %) und Stuttgart (- 57 %) gingen die Investitionen noch stärker zurück. Die Nachfrage nach Büroinvestments war in München mit einem Anteil von 2,9 Milliarden Euro oder 57 Prozent laut Colliers International mit Abstand am höchsten. Insgesamt wechselten 2020 mehr als 580.000 Quadratmeter Bürofläche am Münchner Markt den Eigentümer, wovon knapp 100.000 Quadratmeter nicht vermietet waren. Es folgen gemischt genutzte Objekte mit einem Investitionswert von insgesamt 800 Millionen Euro beziehungsweise einem Anteil von 16 Prozent am Gesamtvolumen sowie die stark gefragten Lager- und Logistikobjekte mit 465 Millionen Euro (Anteil neun Prozent). 

Zu den größten Transaktionen zählte der Teilverkauf des Weißen Quartiers an einen Deka-Fonds sowie der Verkauf eines Neubauprojekts im Campus Neue Balan an einen Fonds der Union Investment für jeweils dreistellige Millionenbeträge. Es wurden zwölf Großtransaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro getätigt. Insgesamt ging die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen um ein Drittel zurück.

Die Corona-Krise wirkt sich auch auf die Neuanmietung von Büros aus. In München wurden 2020 26 Prozent weniger Büroflächen als im Jahr davor angemietet (siehe Tabelle rechts). Viele Unternehmen warten weiter ab, bis sich ihre geschäftliche Situation und Veränderungen der Büroarbeitswelten klarer darstellen. „Es ist auch in den nächsten Quartalen mit einer unterdurchschnittlichen Nachfrage zu rechnen, wenn auch einige größere Gesuche im Markt bestehen“, so Tobias Seiler, Director  Research bei Colliers International München.

In diesem und im nächsten Jahr werden zudem etliche große Büroneubauten fertiggestellt. Der Münchner Osten zwischen St.-Martin-Straße über das Werksviertel bis Berg am Laim ist nach wie vor der Standort mit der größten Bautätigkeit. Dort soll dieses Jahr beispielsweise Die Macherei fertiggestellt werden, die allerdings bereits zu 75 Prozent vermietet ist. Insgesamt befinden sich in Berg am Laim über 200.000 Quadratmeter Bürofläche befinden sich im Bau. Weitere Schwerpunkte sind der Münchner Norden zwischen Moosach und Frankfurter Ring sowie Obersendling im Süden von München. Und im Westen soll ein Gebäudekomplex  in der Landsberger Straße 350 über 50.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden. Im Umland ist die Entwicklungstätigkeit ebenfalls gestiegen. Erstmals seit Längerem gibt es hier auch wieder mehrere Projekte, die komplett oder teilweise spekulativ errichtet werden. 

Aktuell liegt München mit einer Büroleerstandsquote von 3,5 Prozent im Durchschnitt der Quote der sieben deutschen Bürohochburgen. Angesichts der noch verhaltenen Nachfrage und der gut gefüllten Fertigstellungspipeline ist im nächsten Jahr von weiter steigendem Leerstand auszugehen. Colliers-Analyst Seiler erwartet aber nicht, dass die Schwelle von fünf Prozent überschritten wird. Die Delle auf dem Vermietungsmarkt wird auch auf dem Investmentmarkt spürbar werden. Investoren haben ihre Risikoprofile den Gegebenheiten angepasst und fokussieren sich noch stärker auf sichere Anlagen (Core). Das hat dazu geführt, dass der auf Core-Transaktionen entfallende Anteil mit 56 Prozent den höchsten Wert der vergangenen Jahre erreicht hat. Zuletzt lag der Core-Anteil im Bereich von 30 bis 38 Prozent. „Der Nachfrageüberhang bei Core-Produkten wird in München dieses Jahr noch deutlich spürbar sein. Renditen geraten weiter unter Druck, wobei die Schere zu anderen Assetklassen und Randlagen zumindest vorläufig wieder etwas größer werden dürfte“, prognostiziert Seiler.