Logistikimmobilien: Die Verlagerung der Lager

Aufgrund großer Nachfrage und geringem Angebot sind die Vermietungsumsätze für Logistikimmobilien stark zurückgegangen. Vor allem in München haben Mietinteressenten  Probleme.

 

An der Autobahn 3 in Geiselwind zwischen Würzburg und Nürnberg baut die Dietz AG für 82 Millionen Euro ein riesiges Logistikzentrum mit 67.464 Quadratmeter Gesamtnutzfläche. Mieter ist der Sportartikelhersteller Puma, dessen Hauptsitz sich im 50 Kilometer entfernt liegenden Herzogenaurach befindet.

 Das verkehrsgünstig angebundene Logistikzentrum Geiselwind, fern von teuren Ballungsräumen liegt für bestimmte Mieter im Trend: Aufgrund knapper und teurer Flächen verlagern sie ihre Logistikbereiche in günstige Regionen.  Außer der Anmietung von Puma in Geiselwind gingen die Großanmietungen von der Automobilbranche aus. Für BMW wurde mit dem Bau einer 100.000 Quadratmeter großen Halle in Dingolfing begonnen und VW mietete 87.000 Quadratmeter in Kösching.

„Das Angebot an modernen kurzfristig verfügbaren Logistikflächen hat in den „Big 5“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) 2018 weiter abgenommen“, so der im April veröffentlichte Logistikimmobilienreport von JLL. Danach wurden 2018 mit rund 905.000 Quadratmeter 15 Prozent weniger Lagerflächen fertiggestellt als im Vorjahr. Das Gros der Flächen (46 Prozent) wird aktuell in der Region Frankfurt gebaut, wo in den vergangenen Jahren auch am meisten Lagerflächen vermietet wurden. Im ersten Quartal 2019 wurden in den Big 5 – Ballungsräume mit Ausnahme von Berlin (+ 18 Prozent) von 33 Prozent (Frankfurt) bis  65 Prozent (Düsseldorf) weniger Flächen als im Vorjahresquartal vermietet. „Von einem einbrechenden Vermietungsmarkt kann aber nicht die Rede sein“, sagt Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Und ergänzt: „Die Flächen werden immer knapper, das macht sich natürlich auch beim Umsatz bemerkbar.

Münchner weichen aus.

Besonders im Raum München haben die Mietinteressenten unter dem Angebotsengpass zu leiden. Dort sind die durchschnittliche Spitzenmieten für Lager mit 7,10 Euro pro Quadratmeter unter den Ballungsräumen am höchsten (siehe Chart Seite 12 oben und für München Tabelle Seite 12). „Es besteht ein akuter Flächenmangel, gerade im großflächigen Marktsegment. So wurde in den ersten drei Monaten erst ein Abschluss über 10.000 Quadratmeter getätigt. Vor allem Großnutzer sind mittlerweile häufiger gezwungen, auf andere Standorte außerhalb des Münchner Marktgebiets auszuweichen“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Handelsunternehmen sind noch am ehesten bereit, hohe Mieten zu zahlen, um möglichst nah im Münchner Einzugsgebiet zu sein und tragen deshalb zwei Drittel zum Vermietungsumsatz bei. Dagegen haben vor allem preissensible Mieter wie Produktionsunternehmen und Logistikdienstleister mit den hohen Mieten ein großes Problem: Sie mieten weit weniger und weichen zunehmend in günstigere Regionen aus.

Bildnachweis: Visualisierung Dietz AG