Logistikimmobilien: Ein sicherer Anker für Investoren?

Die großen Versandhändler konnten selbst in der Krise ihren Umsatz erhöhen – dagegen ist in der Industriegeschäft völlig eingebrochen. Wie wird sich die Nachfrage nach Lager entwickeln?

 

Die Corona-Pandemie trifft die Immobilien je nach Nutzungsart sehr unterschiedlich. Logistik bleibt aus Sicht vieler Großinvestoren aber aufgrund der hohen Nachfrage ein Anker in der Krise.

Nach einer von Colliers International Ende April 2020 unter 60 Top-Entscheidern mit verwalteten Immobilien im Wert von über 500 Milliarden Euro durchgeführten Umfrage rechnen 84 Prozent der Befragten mit steigenden oder gleichbleibenden Mieten und Kaufpreisen. Vier beziehungsweise zwölf Prozentpunkte mehr als noch bei der Befragung im Vormonat. 55 Prozent dieser Investoren planen, Logistikimmobilien zu erwerben – ein Prozentpunkt mehr als im Vormonat. „Die Entscheidungsprozesse der Marktteilnehmer rollen wieder an. Der getrübte Ausblick auf die Mieten und das herausfordernde Finanzierungsumfeld werden jedoch spürbar werden“, sagt Matthias Leube, CEO Colliers Germany.

2019 wurden in Deutschland Industrie- und Logistikobjekte im Wert von 6,5 Milliarden Euro umgesetzt, davon 2,5 Milliarden Euro in den Top-8-Logistikzentren. Obwohl Investoren ihren Anteil an Logistikimmobilien erhöhen wollen, ist der Anteil der Industrie- und Logistikimmobilien an den Gewerbeimmobilien zwischen 2015 (15 Prozent) und 2019 (neun Prozent) mangels Angebot gesunken. In München lag das Transaktionsvolumen bei 493 Millionen Euro und damit mit Frankfurt vor Berlin (414 Millionen Euro) an der Spitze der Top-8-Standorte (s. Tabelle unten).

Dabei ist München gemessen am Flächenbestand kein führender Logistikstandort, wenn auch hier die höchsten Preise und Mieten in Deutschland gezahlt werden. Im ersten Quartal 2020 wurden in München Industrie- und Logistikimmobilien im Wert von 72 Millionen Euro umgesetzt.

Aktuell größtes Bauprojekt im Großraum München ist der VGP Park München (siehe Visualisierung Seite 06) in Parsdorf in der östlich von München gelegenen Gemeinde Vaterstetten. Der Baustart für das Megaprojekt mit einer geplanten Gesamtmietfläche von 267.000 Quadratmetern auf einem 674.000 Quadratmeter großen Grundstück erfolgte im September 2019. Der Automobilhersteller BMW mietet dort insgesamt rund 32.000 Quadratmeter Hallenfläche an und plant, das Objekt noch dieses Jahr zu beziehen. Noch deutlich mehr Flächen will der Maschinenbauer Krauss-Maffei mieten.  Geplant ist, den bisherigen Standort in Allach bis 2022 nach Parsdorf zu verlegen. Diese Mietabschlüsse spiegeln sich in der regionalen Zuordnung des Flächenumsatzes von Colliers International wider (siehe Karte, Tabelle unten).

Die auf den Bau von Industrieobjekten spezialisierte, familiengeführte VGP hat in der Vergangenheit mehrfach mit der Allianz Real Estate als Kapitalgeber zusammengearbeitet.

Neue Logistik durch die Krise.

Unklar ist allerdings, wie sich die Nachfrage nach Industrieimmobilien der von den Grenzschließungen und Konsumeinbrüchen besonders betroffenen Exportbranchen wie die Automobilindustrie entwickeln wird. Dagegen zählen große Versandhändler wie Amazon zu den Krisengewinnern. Und für den Einzelhandel erwarten Experten, dass sich die Umwälzungen der vergangenen Jahre zugunsten des Onlinehandels aufgrund der Krise beschleunigen werden.

Aktuell schlängeln sich Konsumenten mit Maske und Einkaufswagen durch den Supermarkt, um sich mit Waren des täglichen Bedarfs einzudecken. Nach Ansicht von Retailexperten des Themenkreises Logistikimmobilien der Bundesvereinigung Logistik (BVL) e.V. werden künftig aber viele Verbraucher Alternativen bevorzugen. Etablierte Lebensmitteleinzelhändler müssten reagieren und Einkaufsmodelle wie zum Beispiel Click and Collect (Onlineeinkauf mit Selbstabholung) anbieten, da sie andernfalls Marktanteile an die Onlineriesen verlieren werden. „Die Corona-Krise mit den strengen Abstands- und Hygieneregeln wird diesen Wandel beschleunigen. Nach der Pandemie werden viele Verbraucher schlichtweg keine Lust mehr haben, den wöchentlichen Warenkorb sich selbst im Lebensmittelmarkt zusammenzusuchen“, so Kuno Neumeier, Sprecher des Themenkreises des BVL.

 Eine Lösung bietet der österreichische Automatisierungsexperte Umdasch. Sie basiert auf der Idee, dass ein Teil eines Geschäfts mithilfe eines TGW-Shuttlesystems automatisiert wird. Waren aus Onlinebestellungen werden in diesem Bereich in 15 Minuten ausgelagert, kommissioniert und zur Abholung bereitgestellt. Wer das Geschäft nicht betreten will, kann die Waren in einer Schleuse abholen. Produkte können so rund um die Uhr abgeholt werden und Menschen aus Risikogruppen müssen keinerlei Kontakt mit dem Personal haben.