Logistikmarkt: Lagerhallen dringend benötigt

Der Boom des Onlinehandels hat in der Pandemie die Nachfrage nach Logistikimmobilien nochmals erhöht. Knappe Flächenausweisungen der Gemeinden begrenzen das Neubauangebot. Einige Entwickler und Firmen setzen auf nachhaltige Hallen.

 

Vom 4. bis 6. Mai 2021 fand die „transport logistic“ online statt. „Zwar konnte die Online-Ausgabe die reale Messe nicht ersetzen, aber wir haben der Branche so die Möglichkeit gegeben, wieder zusammenzukommen, Kontakte zu knüpfen und sich auszutauschen“, so Stefan Rummel, Geschäftsführer der Messe München.

Der Bedarf zum Austausch zum Thema Logistik ist groß. Die „transport logistic online“ verfolgten an den drei Veranstaltungstagen rund 8500 Teilnehmer. In 87 Sessions wurde online diskutiert und dabei rund 3000 Kontaktaufnahmen hergestellt. 

Der Logistikboom hat dabei auch die Immobilienbranche erfasst. Trotz Corona überschritt 2020 das Neubauvolumen von Logistikflächen in Deutschland nach 4,9 Millionen Quadratmeter 2019 im vergangenen Jahr mit 5,1 Millionen Quadratmeter eine neue Rekordmarke. 

Aufgrund des Booms des Onlinehandels, der sich mit der Pandemie 2020 noch verstärkte, reicht das Angebot an Lager nicht aus. Trotz ansteigender Neubauzahlen bleibt das Angebot weiter begrenzt und kann die Nachfrage nicht komplett bedienen. Ein Team des Analysehaus Bulwiengesa geht in dem Frühjahrsgutachten der ZIA von einem jährlichen Neubauflächenbedarf bis 2030 in Deutschland von 6,5 bis sieben Millionen Quadratmeter aus. Die größten Flächen entstehen aktuell an den traditionellen Logistikstandorten: An der Spitze liegt demnach das Rhein-Main-Gebiet mit Frankfurt, gefolgt von Berlin, Düsseldorf und dem Rhein-Ruhr-Gebiet. Die Region München liegt traditionell in den hinteren Plätzen. 2020 wurden hier laut JLL nur 35.000 Quadratmeter Lagerflächen fertiggestellt – knapp ein Viertel weniger als 2019 (siehe Tabelle unten). Eine Verbesserung der Angebotssituation durch Neubauten ist für dieses Jahr nicht absehbar, denn die 193.000 Quadratmeter, die sich aktuell für 2021 im Bau befinden, sind bereits vermietet. Dabei ist die Nachfrage der Münchner nach Produkten des Onlinehandels allein wegen ihrer hohen Kaufkraft eher hoch zu veranschlagen. Das Problem sind die für Logistikimmobilien die hohen Grundstückspreise rund um die Isarmetropole.

Kaum Angebot an Logistikflächen. 

Der hohe Bedarf an Logistikimmobilien in der Region München spiegelte sich 2020 auch im Neuvermietungsumsatz mit rund 307.000 Quadratmetern wider – dem höchsten Volumen der vergangenen fünf Jahre. Der Vorjahreswert wurde um 40 Prozent übertroffen. Ausschlaggebend dafür war die Anmietung der KrausMaffei Group von 138.000 Quadratmeter in der Projektentwicklung in der VGA Park Parsdorf östlich von München. Weiterer Großmieter dort ist BMW. Der Abschluss markiert nicht nur in der Region, sondern sogar deutschlandweit die größte Anmietung 2020. Der Deal machte allein 45 Prozent des Gesamtumsatzes der Region aus, zeigt damit aber auch die Knappheit an kurzfristig beziehbaren Industrie- und Logistikflächen auf, unter der die Firmen im Großraum München leiden. Laut Colliers wurden im ersten Quartal 2021 rund 62.000 Quadratmeter neu angemietet, darunter 10.000 Quadratmeter im Air Tech Campus Oberpfaffenhofen. Das Research von CBRE Richard Ellis listet zudem ausgewählte Transaktionen im ersten Quartal in der Region auf, laut denen Vermietungen an Logistik- und Handelsunternehmen in bestehende Objekte dominieren (Tabelle unten). 

Dabei ist die Bereitschaft der Investoren und Banken groß, für neue Lager Geldmittel bereitzustellen. Das Transaktionsvolumen bei deutschen Logistik-, Unternehmens- und Industrieimmobilien überflügelte 2020 mit einer Steigerung von rund 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf rund 9,2 Milliarden Euro den bisherigen Rekordwert aus dem Jahr 2017. Der Anteil am Gesamtumsatz mit Gewerbeimmobilien stieg auf 15,5 Prozent (Vorjahr 9,8 Prozent). Davon entfielen allein auf Lager- und Logistikimmobilien 7,4 Milliarden Euro, was einen Anstieg von 37 Prozent gegenüber 2019 bedeutete. 

Als Engpass erweist sich aber zunehmend die von den Gemeinden geringe Ausweisung von Gewerbegebieten für Logistikflächen. „Limitierender Faktor ist die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke“, heißt es im ZIA-Frühjahrgutachten zu den Logistikimmobilien von Bulwiengesa. Zwar bringt die Ansiedlung von Logistikfirmen und die Produktionshallen von Industrieunternehmen Gewerbesteuereinnahmen, doch unter den Anwohnern sind lauter Lkw-Verkehr und anonyme Lagerhallen oft wenig beliebt. Auch birgt für die Gemeindeväter eine einseitige Ausrichtung auf die Logistikbranche ein Risiko. „Wir wollen weg von der Logistik, das reicht uns nicht mehr aus“, so Maximilian Böltl (CSU), Bürgermeister von Kirchheim östlich von München. Er will mit dem Campus Kirchheim und Heimstetten zwar 250.000 Quadratmeter für neue Gewerbeflächen ausweisen, doch dort „ausschließlich hochwertige Betriebe“ aus den Bereichen Forschung und Lehre, Entwicklung und das Gesundheitswesen nach dem Vorbild des Münchner Werksviertels oder dem Campus Garching ansiedeln. 

Nachhaltigkeit als Lösung? 

Eine Möglichkeit, den Gemeinden die Ausweisung von Logistikflächen und Produktionshallen schmackhafter zu machen, ist eine ökologisch-nachhaltige Ausrichtung. In der 2020 erschienenen Studie „Logistik und Immobilien“ standen die Themen Energieeffizienz und der Flächenverbrauch im Mittelpunkt. Nachhaltige Logistikobjekte werden nicht nur von Banken wegen ihrer besseren Zukunftsfähigkeit bevorzugt finanziert und von langfristig orientierten Investoren bevorzugt, sondern deren Ansiedlung auch eher von den Gemeinden akzeptiert. 

Einige Logistik- und Industrieunternehmen richten ihre Lager und Produktionshallen daher auch aus Eigeninteresse nach den ökologisch-nachhaltigen ESG-Kriterien aus.

 Die MTU Aero Engines hat beispielsweise an ihrem Standort in München an der Grenze zu Karlsfeld auf ihren Produktionshallen Photovoltaikanlagen installiert, die Ende Juni in Betrieb gehen werden. Das Unternehmen möchte ihren Produktionsstandort Ende dieses Jahres klimaneutral betreiben. „Wir wollen unseren Beitrag für die Begrenzung der Erwärmung der Erdatmosphäre gegenüber dem vorindustriellen Niveau leisten“, erläutert Lars Wagner, Technik-Vorstand der MTU Aero Engines in München. 

Das 34.000 Quadratmeter große  DGNB-zertifizierte Immogate-Logistikzentrum im Münchner Osten spart beispielsweise über seine Photovoltaikanlage und LED-Beleuchtung gegenüber einem gleichgroßen Referenzgebäude pro Jahr 2,5 Millionen Kilowattstunden Energieverbrauch ein – damit ließe sich der Jahresverbrauch von rund 700 private Haushalten abdecken. 

Logistikhallen können daher auch zum Problemlöser für Gemeinden werden.

 

Ulrich Lohrer, 11.05.2021

Bildnachweis: groß Oberpfaffenhofen, Gewerbeviertel Flughafen, Foto – Ulrich Lohrer; Bild klein: MTU Aero Engines