Neuperlach - unerwartet anders

Neuperlach haftet den immer noch den Ruf einer tristen Trabantenstadt der 1960er-Jahre an. Doch südlich vom Zentrum befinden sich Gewerbeimmobilien jüngeren Datums mit guter Verkehrsanbindung. Nun will eine Standortinitiative das Image verbessern und die Vorteile für Büromieter aufzeigen.

 

"Als Stadt neben der Stadt“ wurde Anfang der 1960er Jahre geplant.Die von der City Münchens autarke Stadt sollte Heimat für 80.000 Menschen werden und Gewerbeflächen für 40.000 Arbeitsplätze bieten. Innerhalb von drei Jahrzehnte wurde die Blaupause realisiert. Doch heute haftet Neuperlach das Image einer überdimensionierten, mittlerweile altmodischen Trabantenstadt an.

Zu Unrecht – findet eine Gruppe Eigentümer von Gewerbeimmobilien. Ihre Objekte im Süden Neuperlachs wurden weitgehend erst ab den 1980er-Jahre errichtet. Nun haben sie ihre Standortinitative "neuperlach süd - unerwartet anders“ vorgestellt (siehe Bild links). 

„Der Bürostandort Neuperlach Süd ist ein hidden champion, der sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich weiterentwickelt hat“, betont Harald Klötzl, Geschäftsführer der Münchner Designagentur kloetzldesign und Sprecher der Standortinitiative. "Die Kenntnisse vieler entsprechen dem Status von 1990.“

Als Stärke des Standorts heben die Initiatoren die gute Verkehrsanbindung durch die Nähe der Autobahnanbindungen sowie die gute S- und U-Bahnverbindung hervor. Im Gegensatz zur Innenstadt bietet Neuperlach Süd freie Büroflächen zu deutlich niedrigeren Mieten als in der City.

Lokalhirsch Siemens

Aktuell gibt es in Neuperlach Süd rund 420.000 Quadratmeter Bürofläche. Der Bestand wird von der Siemens AG dominiert, die im Otto-Hahn-Ring insgesamt 34 Gebäude mit einer Gesamtfläche von 305.000 Quadratmeter besitzt. Weitere Bestandshalter sind Versicherungen sowie Offene und Geschlossene Fonds.

Mit dem Perlacher Tor steht zudem ein großes Entwicklungsprojekt an. Die Leonhard Moll AG plant direkt am S-Bahnhof Neuperlach Süd den Bau eines Bürokomplexes aus vier Gebäude und einem Hochhaus mit insgesamt 40.000 Quadratmeter Bürofläche. Je nach Mietnachfrage, kann die Anlage bis auf etwa 76.000 Quadratmeter erweitert werden.

Tatsächlich gibt es Anlass für die Vermieter von Büroflächen zum Optimismus. Zwar wurde der Standort gerade durch den Auszug und Verlagerung des Großmieter Nokia Siemens Networks getroffen. Doch der aktuelle Flächenleerstand liegt mit 10,2 Prozent nur etwas über dem Durchschnitt Münchens (7,8 Prozent). Und wichtiger: Zunehmend mehr Mieter scheinen die Vorteile Neuperlach Süds zu entdecken.

Vergangenes Jahr gab es einen starken Anstieg an Neuvermietungen. Nach der Auswertung der CBRE GmbH wurden in Neuperlach Süd 14 Einzelmietabschlüsse unterzeichnet. Die Gesamtvermietungsleistung beläuft sich auf 39.300 Quadratmeter Bürofläche (siehe Chart links). So mieteten und bezogen 2011 die Städtischen Kliniken 5000 Quadratmeter in der Fritz-Erler-Straße. Im Cascada wurden mit AED SICAD und Elpida Memory zwei weitere Mieter aus der IT-Branche mit insgesamt rund 3600 Quadratmetern für den Standort gewonnen. In diesem Jahr werden die Allianz Managed Operations & Services SE mehr als 13.800 Quadratmeter in einem Objekt am Gustav-Heinemann-Ring und die Donner und Reuschel Aktiengesellschaft rund 5700 Quadratmeter in der Liegenschaft der Deka in der Carl-Wery-Straße beziehen. "Der Büromarkt Neuperlach Süd ist in Bewegung. Seit dem Jahr 2008 hat die Nachfrage nach Büroflächen kontinuierlich zugenommen“, sagt Rainer Knapek, Managing Director bei CBRE. Auch in den kommenden Jahren rechnet die Initiative mit einer wachsenden Nachfrage nach Flächen.

Wie auch andere Bürostandorte außerhalb des direkten Stadtzentrums profitiert auch Neuperlach Süd von aktuellen Konjunkturentwicklung. Da Flächen im zentralen Innenstadtbereich extrem knapp und damit teuer werden, suchen Firmen nach Alternativen. Die Standortinitiative will die Standortvorteile von Neuperlach Süd kommunizieren und die Stärken des Standorts hervorheben. Die  Initiative kam aufgrund einer Idee der Allianz Real Estate Germany und dem Immobiliendienstleister CB Richard Ellis zustande. „Eine Verbesserung des Standort-Images kommt letztlich allen Vermietern und Mietern vor Ort zugute, weshalb wir dann auch die anderen Immobilieneigentümer angesprochen haben“, erläutert Ulrike Heun, die für die Vermietung der Allianz Real Estate Gemany GmbH in der Niederlassung Süd verantwortlich ist. Neben der Allianz Real Estate Germany, tragen Deka Immobilien GmbH, HVB Immobilien AG, KGAL GmbH & Co. KG, Leonhard Moll AG, Siemens Real Estate und Versicherungskammer Bayern die Kampagne. Ein eigener Internetauftritt, Broschüren, Pylone und Aktionen sollen den Standort in den nächsten Jahren verstärkt in den Fokus von potenziellen Neumietern rücken und Bestandsmieter binden.

 

Bestand wird saniert

Die Allianz-Versicherungs AG besitzt im Gustav-Heinemann-Ring 105-115 einen 1990 erbaute Immobilienkomplex mit rund 13.800 Quadratmeter  Bürofläche, der aktuell umfangreich renoviert wird. „Im Rahmen des Refurbishing wird eine Brücke im zweiten und dritten Stockwerk zwischen den beiden Bürogebäuden errichtet, auch werden Bereiche komplett neugestaltet, Sanitärbereiche verändert und beispielsweise eine tageslichtabhängige Beleuchtung installiert. Bei den Maßnahmen werden die Kriterien der Nachhaltigkeit besonders berücksichtigt“, so Ulrike Heun. Die Baumaßnahmen werden bis Juni abgeschlossen sein. Neben dem Refurbishment sollte die Standortinitiative die Wiedervermietung unterstützen. Mittlerweile wurde das Objekt an die Allianz Tochter Allianz Managed Operations & Services SE komplett vermietet.

Dies ist aber kein Grund für die Allianz, sich aus der Initiative „neuperlachsüd – unerwartet anders“ zurückzuziehen. „Das Budget der Kampagne ist zunächst für zwei Jahre bereitgestellt, wir wollen jedoch die Standortinitiative längerfristiges weiterverfolgen“, versichert Ulrike Heun.

 

Standort Neuperlach

Hier die wichtigsten Zahlen zum Bürostandort in Münchens Süden:

Mieten  

Die Büromieten für hochwerige Bestandsgebäude liegennach Angaben von Colliers zwischen 11,50 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, sonst zwischen sieben und zehn Euro. Bei Neubauten sind 14,50 bis 16 Euro marktüblich.

Leerstand

Nach Anhaben von CB Richard Ellis beträgt die Leerstandsquote in Neuperlach bei zehn Prozent.

Neuentwicklung

Die Leonhard Moll AG plant den Bau des Neuperlacher Tors mit 40.000 Quadratmetern Bürofläche (erweiterbar auf 76.000 Quadratmeter).

Infrastruktur 

Der Standort verfogt über die Haltestellen Neuperlach Süd (S- und U-Bahn), Therese-Giehese-Allee und Neuperlach-Zentrum (U-Bahn) sowie Perlach (S-Bahn). Zum Hauptbahnhof sind es mit ÖPNV 15 Minuten (Auto: 20 Minuten) und zum Flughafen 44 Minuten (40 Minuten).