Offene Immobilienfonds: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Nach der Wertentwicklung kamen Offene Immobilienfonds bislang recht gut durch die Corona-Krise. Doch aufgrund verzögerter Effekte droht bei einigen Fonds eine spätere Renditeeinbuße.

 

Offene Immobilienfonds gelten bei vielen Anlegern als Fels in der Brandung. Aktuelle Zahlen scheinen dies zu bestätigen. Im Corona-Jahr 2020 verzeichneten Immobilien-Publikumsfonds laut Bundesbank einen Mittelzufluss durch Fondskauf von acht Milliarden Euro, das Fondsvermögen erhöhte sich 2020 gegenüber dem Vorjahr um neun Milliarden Euro auf 115 Milliarden Euro.

Obwohl wegen des Lockdowns viele Hotels und Einzelhandelsgeschäfte monatelang dicht machen mussten und aufgrund des durch Corona ausgelösten Trends zum Homeoffice viele Unternehmen aktuell ihren Büroflächenbedarf überdenken, weisen Offene Immobilienfonds laut der BVI-Verbandsstatistik in den vergangenen zwölf Monaten im Durchschnitt einen Wertzuwachs von 2,2 Prozent auf. Zwar reicht die Spannbreite der Wertentwicklung von 10,6 Prozent (InterImmoProfil) bis minus 1,2 Prozent (UniImmo: Global), doch die Mehrheit der Offenen Immobilienfonds hatten Wertzuwächse von 1,5 Prozent bis drei Prozent.  

 

Ersatz für Zinsanlagen?

Viele Anleger schätzen das Investment aufgrund der im Vergleich zu den Aktienfonds geringen Kursschwankungen und sind deshalb bereit, auf die deutlich höheren Gewinnchancen von Aktien zu verzichten. Im Zehn-Jahres-Durchschnitt erbrachten die Offenen Immobilienfonds pro Jahr im Schnitt 2,8 Prozent – das ist deutlich mehr als die Kaufkraftentwertung durch die Inflation. Der Wertgrund WohnSelect D erzielte in diesem Zeitraum sogar einen durchschnittlichen Wertzuwachs von sieben Prozent (siehe Tabelle).

Offene Immobilienfonds werden daher von vielen Investoren auch als Stabilitätsanker zur Beimischung im Portfolio gehalten. Vor allem sehen Anleger in den Ausschüttungen ein Ersatz zu der von der Europäischen Zentralbank auf null gedrückten Zinsen sicherer Anleihen. 2020 schütteten die Immobilienfonds laut Bundesbank rund 1,6 Milliarden Euro aus – dies entspricht rund 1,4 Prozent des Anlagevolumens.

Laut dem BVI sind es vor allem eher sicherheitsorientierte Kunden von Genossenschaftsbanken und Sparkassen, die im vergangenen Jahrzehnt für das hohe Mittelaufkommen der Offenen Immobilienfonds sorgten. Zwischen 2009 und 2019 sammelte der Vertrieb der Genossenschaftsbanken 24,4 Milliarden Euro, der von Sparkassen 16,8 Milliarden Euro für ihre Offenen Immobilienfonds ein. Es folgten Zuflüsse in Offene Immobilienfonds der Deutschen Bank / DWS Grund (8,9 Milliarden Euro) und der Commerzbank / Commerz Real (5,5 Milliarden Euro).

Die größten Offenen Immobilienfonds sind aber nicht unbedingt die mit dem besten Anlageerfolg. Stattdessen verfügen deren Anbieter über ein großes Vertriebsnetz und für Offene Immobilienfonds ideale Kunden. So liegt der mit einem Anlagevolumen von mehr als 17 Milliarden Euro größte Offene Immobilienfonds, der Deka-ImmobilienEuropa der Sparkassen-Finanzgruppe, beim Wertzuwachs eher im Mittelfeld der Offenen Immobilienfonds, auch die Ergebnisse der genossenschaftlichen Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa und UniImmo: Deutschland (Anlagevolumen jeweils etwa 14 Milliarden Euro) sind eher durchschnittlich. Aufgrund treuer Fondssparer zählen sie aber zu den großen Ankäufern von Immobilien.

So erwarb 2020 der UniImmo: Deutschland das Neue Balan Haus 27 und das Ericus-Contor in Hamburg, die Deka Immobilien die Häuser 1 und 2 des Weißen Quartiers in München – die zu den größten Einzeltransaktionen in Deutschland zählten.

Auch institutionelle Investoren erhöhten aufgrund relativ stabiler Wertzuwächse und den im Vergleich zu Anleihen hohen Ausschüttungen in den vergangenen zehn Jahren ihre Investments in Offene Immobilienfonds in ihrer Sonderform der Spezialfonds (siehe Chart Seite links). Wegen der vielen aufgelegten Spezialfonds sind die Anlagevolumen und die Verkehrswerte der Immobilien oft deutlich kleiner als die der durchschnittlichen Publikumsfonds.

 

Drohende Renditeeinbußen.

Offene Immobilienfonds sind allerdings keinesfalls von den Verwerfungen des Immobilienmarktes durch Corona geschützt. Aufgrund der Bewertungen durch die Gutachter, der hohen Liquidität und dem kaum eingesetzten Fremdkapital ergeben sich zwar im Vergleich zu den Immobilienaktiengesellschaften deutlich geringere Kursschwankungen, doch Mietausfälle und Wertberichtigungen treffen die Offenen Immobilienfonds genauso, wenn auch oft zeitverzögert. Stiegen laut Scope Analysis von Ende 2013 bis Ende 2019 die durchschnittlichen Renditen Offener Immobilienpublikumsfonds von 2,3 Prozent auf 3,0 Prozent aufgrund der Aufwertungen der Immobilien, so endete 2020 dieser Aufwertungstrend. „Die Wertänderungsrenditen werden fallen. Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien erwarten wir negative Wertänderungsrenditen“, prophezeit Sonja Knorr, Analystin von Scope Analysis in Berlin.

Das genaue Ausmaß lasse sich noch nicht abschließend einschätzen. Mögliche Folgen der Krise werden sich aufgrund der verzögerten Auswirkungen auf die Immobilienmärkte auch erst nachgelagert in den Portfolios der Offenen Immobilienfonds niederschlagen. Erste negative Effekte auf die Fondsperformance seien aber bereits spürbar. „Zum Stand Ende September 2020 ist die Einjahresrendite der Fonds bereits auf durchschnittlich zwei Prozent abgesunken. Scope erwartet für das Gesamtjahr 2020 eine Durchschnittsrendite von 1,5 Prozent bis 2,0 Prozent. Einzelne Fonds können dabei auch negative Renditen ausweisen“, erläutert Knorr. Immerhin würde die konservative Bewertungspraxis extreme Abschläge verhindern. Eher betroffen von Mietausfällen und Wertberichtigungen dürften Offene Immobilienfonds mit hohen Anteilen an Hotel- und Einzelhandelsimmobilien sein. Die Tabelle links gibt eine Vorstellung über die Nutzungsarten großer Fonds.

„Grundsätzlich empfiehlt es sich, jetzt die Investition in Offene Immobilienfonds auf den Prüfstand zu stellen“, rät Stephan Witt, Kapitalmarktstratege  bei der FiNUM Private Finance in Berlin. Anleger müssen die Fondsanteile zwar mindestens 24 Monate halten und den Verkauf zwölf Monate zuvor anmelden. „Anleger, die nicht solange warten wollen, können ihre Anteile oft auch über die Börse veräußern“, so Witt. Bei wenig gehandelten Fonds ist allerdings oft der Spread hoch. Dann gilt es abzuwägen, ob sich der Verkauf noch lohnt.