Projektentwickler: Mehr Büroflächen in Zeiten der Krise

Während die Rezession zunehmend auch den Immobilienmarkt erfasst, werden in München in den kommenden Monaten so viel Büroimmobilien fertiggestellt, wie schon lange nicht mehr.

 

Nach dem Ifo-Geschäftsklimaindex – dem bekanntesten deutschen Konjunkturbarometer, hat sich Ende Mai die Stimmung unter den deutschen Unternehmen nach den katastrophalen Vormonaten vom Tiefpunkt in der Krise etwas erholt.

Auch im Bauhauptgewerbe ist der Index wieder gestiegen, nachdem er zuletzt mehr als ein halbes Jahr gefallen war. Grund hierfür war ein historischer Anstieg der Erwartungen. Bislang war das Baugewerbe ohnehin eine der von der Krise am wenigsten betroffenen Branchen. Aufgrund voller Auftragsbücher und langer Vorläufe der Projektentwicklungen reagiert die Baubranche oft zeitverzögert auf wirtschaftliche Einbrüche.

Der sich bereits seit Längerem abzeichnende Rückgang der Neubautätigkeit ist daher eher Ausdruck des sich bereits seit einiger Zeit abflachenden Baubooms, als der Effekt einer durch die staatlichen Beschränkungen verursachte Rezession. Die erfolgsverwöhnte Bau- und Immobilienbranche wird daher in den kommenden Monaten kaum von dem Einbruch verschont bleiben. „Von 2010 bis 2020 haben allein die klassischen Projektentwickler ihre Flächen in den sieben deutschen A-Städten um rund 30 Prozent gesteigert, ohne dadurch die Nachfrage nach Wohnungen und Büros decken zu können. Und nun stehen wir vor einer Rezession, die voraussichtlich eine tiefe Zäsur für den Projektentwicklungsmarkt sein wird“, folgert Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei Bulwiengesa.

Developer erwarten Verzögerungen und auch mit Abbrüchen

 

Das Analyseunternehmen wertet jedes Jahr in ihrer Projektentwicklerstudie die Entwicklung neuer Wohn- und Gewerbeflächen in Deutschlands größten (A) Städten auf der Basis von über 5.000 Einzelprojekten aus. Nach einer Kurzumfrage (Stichtag 27.03.2020) unter den 23 größten und wichtigsten Projektentwicklern erwartet die Mehrheit (76 Prozent) Verzögerungen bei Projekten am Bau. Fast jeder Zweite geht zudem davon aus, dass sich konkrete Planungen verschieben werden, auch wenn bereits eine Baugenehmigung vorliegt. Fehlt diese, glauben 68 Prozent an verzögerte Planungen. Immerhin sind 84 Prozent sicher, dass es nicht zu Abbrüchen ihrer Projekte kommen wird.

Laut einer Meldung des Gewerbeimmobilienmaklers JLL von Mitte Mai berichten auch einige Münchner Bauträger und Entwickler von längeren Wertschöpfungsprozessen, etwa bei der Baurechtschaffung, Planung oder bei den Bauabläufen. Sie befürchten außerdem, dass durch diese zeitlichen Verzögerungen Übergabetermine möglicherweise nicht gehalten werden können, sodass empfindliche Vertragsstrafen drohen. „Das betrifft nicht nur spekulative, sondern auch bereits vermietete Entwicklungen. Nutzer müssten möglicherweise kurzfristige Verlängerungen im Bestand oder gar Übergangslösungen kalkulieren. Bei der sogenannten Long-Stop-Problematik könnte ein Einfrieren der Fristen den Entwicklern unter die Arme greifen“, so Gunnar Gombert, Leiter der JLL-Niederlassung in München.

Bezogen auf die Auftraggeber driftet der Projektentwicklermarkt laut der Bulwiengesa-Studie bundesweit deutlich auseinander. „Während die Entwicklungen für den Eigenbedarf – die sogenannten Investor Developments – noch um 5,4 Prozent wachsen, ist dagegen der klassische Projektentwicklermarkt – die Trading Developments – zum ersten Mal seit 14 Jahren zurückgegangen“, erläutert Studienleiterin Ellen Heinrich. So wurden für den Weiterverkauf gegenüber dem Vorjahr 1,9 Prozent weniger Flächen entwickelt. Die Trader Developer ziehen sich also zurück.

Einen Umbruch wird auch bei der Entwicklung der Immobilien nach Nutzungsarten beobachtet. So planen und entwickeln die Developer zum Erhebungsstichtag 31. Dezember 2019 nach wie vor bevorzugt Wirtschaftsimmobilien, allen voran Büros. Über alle A-Städte beträgt 2019 das Büroflächenwachstum 16 Prozent, in Berlin sogar 24,2 Prozent.

Rekord-Fertigstellung 2021.

Auch in München kommen mehr Büroflächen auf den Markt. Nach Berechnungen von JLL steigt seit 2018 die jährliche Fertigstellung von Büroflächen jedes Jahr mehr als im Vorjahr und über dem Zehn-Jahresdurchschnittswert von 226.100 Quadratmeter. So wurden 2018 rund 291.000 Quadratmeter, im vergangenen Jahr 336.000 Quadratmeter und in diesem Jahr wohl 349.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt. Im nächsten Jahr wird ein vorläufiger Höhepunkt mit 477.000 Quadratmeter neu erstellter Büroflächen erwartet (siehe Grafik Seite 12 oben links). Ein deutliches Überangebot wird dennoch nicht erwartet, da von den neuen Flächen in diesem Jahr bereits nahezu alle vermietet oder von Eigennutzer reserviert sind. Vor allem im Münchner Osten werden viele neue große Büroprojekte verwirklicht. So sind die mittlerweile fertiggestellten Bavaria Towers mit rund 60.000 Quadratmeter Bürofläche nahezu vollvermietet. Noch in diesem Jahr sollen in Berg am Laim die New Eastside Munich Loft Factory mit 21.000  Quadratmetern und ab 2021 das Großprojekt „Die Macherei“ mit 74.400 Quadratmetern fertiggestellt werden. Größtes Entwicklungsquartier in München ist aktuell das Werksviertel südlich des Ostbahnhofes. Vor allem Rhode & Schwarz (z.B. der iCampus), aber auch  die  OTEC, der Nachfolgerin der Firma Pfanni sowie das Projekt Optineo mit bereits an die KPMG vermieteten 32.000 Quadratmeter Büroflächen zählen zu den Entwicklern und Neubauten. Im Werksviertel stehen noch weitere Projekte in den Startlöchern. Mit Obersendling im Süden der Stadt zieht zudem wieder ein Stadtteil vermehrt die Aufmerksamkeit von Entwicklern auf sich, der in den letzten Jahren weniger im Fokus stand.

Im nächsten Jahr könnte sich der geringe Münchner Büroleerstand jedoch etwas erhöhen, wenn die Firmen aufgrund der unsicheren Lage und der Rezession sich bei der Neuanmietung zurückhaltender zeigen sollten. So ist von den 2021 neu auf den Markt kommenden 477.000 Quadratmeter Büroflächen etwa die Hälfte noch frei. Auch könnte das in der Krise oft erfolgreich praktizierte Homeoffice Unternehmen veranlassen, künftig weniger Büroräume anzumieten.

Der sich aufgrund des Onlinehandels bereits in den vergangenen Jahren abzeichnende Nachfragerückgang  von Einzelhandelsflächen dürften die Developer nach der Corona-Erfahrung erst recht berücksichtigen. Zudem verliert das Wohnsegment für die Projektentwickler deutlich an Attraktivität. 2019 hat sich dieser seit 2018 festgestellte Trend mit einem Rückgang von 6,8 Prozent verstärkt. Selbst unter Berücksichtigung der Entwicklungen städtischer Wohnungsunternehmen – die zuletzt zunahmen –  wurden 2019 insgesamt weniger Wohnungen gebaut.

Bildnachweis: Die Macherei - Art-Invest Real Estate