Baufinanzierung: Experten warnen vor höhere Zinsen und Risiken

In nur vier Monaten sind die Bauzinsen in Deutschland um 130 Prozent gestiegen. Experten rechnen mit einem weiteren Zinsanstieg. Auch die Finanzierungs-Risiken sind gestiegen, weil der Anteil von Baufinanzierungen mit wenig Eigenkapital deutlich höher als in der Vergangenheit ist.

 

„Weihnachten 2021 lagen die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für zehn Jahre fest noch bei 0,90 Prozent. Jetzt, Mitte April 2022 liegt der Mittelwert bereits bei 2,10 Prozent. Das ist eine Steigerung um 130 Prozent innerhalb weniger Monate“, warnt Max Herbst, Betreiber des Informations-Finanzierungs-Portal www.fmh.de. Dass sich die Bauzinsen innerhalb einer so kurzen Zeit mehr als verdoppeln, sei eine einzigartige Entwicklung, die Wohnungskäufer enorm unter Druck setzt. Die FMH sieht in ein paar Monaten generell die drei vor dem Komma. Selbst der Mittelwert für zehn Jahre fest und 90 Prozent Finanzierung liegt jetzt schon bei 2,37 Prozent und für 15 Jahre fest bei 2,67 Prozent. Auch einige Kreditvermittler gehen von weiter steigenden Hypothekenzinsen aus. „Wir halten 2,5 bis 3 Prozent für zehnjährige Darlehen bis Jahresende für realistisch“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. „Dass die Bauzinsen steigen werden, hatten viele prognostiziert – dass sie so schnell so stark steigen, kam für den Markt aber unerwartet.“ Für die Finanzierung selbst empfiehlt Interhyp weiterhin eine solide Finanzierungsstruktur mit eher höheren Anfangstilgungen und einer längeren Zinsbindung, die ausreichend Zinssicherheit garantiert.

Trotz des gestiegenen Zinsniveaus ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin hoch und die Kaufpreise in Ballungsräume weiter tendenziell steigend. Viele Interessenten entscheiden sich bei steigenden Zinsen schneller zum Kauf, aus Angst, dass sonst Immobilien lange Zeit aufgrund weiter steigender Zinsen nicht mehr erschwinglich sind. Die stark gestiegene Inflation treibt ebenfalls zum Kauf. Viele Menschen glauben, dass mit Immobilien ein Inflationsschutz gewährleistet ist. Doch dies ist nach Ansicht einiger Experten für Wohnimmobilien keinesfalls sicher. „So dürften Gewerbeimmobilien einen höheren Inflationsschutz bieten als Wohnimmobilien, da hier Mieterhöhungen leichter durchzusetzen sind. Auch dürften im Wohnungsmarkt die Angebotsknappheit und damit auch der Inflationsschutz in den kommenden Jahren nachlassen“, warnt Immobilienmarktexperte Jochen Möbert von der Deutschen Bank. Würden die Inflationserwartungen dauerhaft über zwei Prozent liegen, käme es zudem zu einer Neubewertung des Immobilienmarktes. „Damit wäre der Boom der vergangenen 13 Jahre zu End“, warnt Möbert.

Die Bundesbank und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beobachten die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten kritisch und verlangen zur Eindämmung möglicher Risiken ab dem Jahr 2023 eine stärkere Eigenkapitalunterlegung der Banken. Nach der Studie „Aktuelle Risikoanalyse für die Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland“ von Professor Michael Voigtländer und Jonas Zdrzalek vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln ist das Kreditvolumen für Wohnungskäufe in Deutschland in den vergangenen Jahren insgesamt gestiegen, aber im Vergleich zu anderen Ländern und der Immobilienpreisentwicklung noch „erwartungstreu“. Zudem würde mehr als in der Vergangenheit getilgt. Allerdings seien weisen andere Indikatoren auf Gefahren. 

Eine Risikoanalyse für die Anschlussfinanzierungen lässt erkennen, dass die Zinsrisiken über die Jahre gestiegen sind. Auffällig ist der hohe Anteil von Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 100 Prozent. Hier sollten die Banken auf eine ausreichende Mindesttilgung achten“, so die Autoren der Studie (siehe Grafik oben). Allerdings würden wegen Datenlücken weder das Alter der Kreditnehmer noch zusätzliche Sicherheiten werden in den vorhandenen Daten erfasst. 

Weitere Informationen:

IW Köln: Aktuelle Risikoanalyse für die Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland

Deutsche Bank Research:  Deutscher Immobilienmarkt - Zinsschock könnte Inflationsschutz auffressen