Deutsche Bank: Wohnimmobilien werden noch unerschwinglicher

Laut der Research-Abteilung der Großbank werden sich trotz sinkender Wohnungspreise in diesem Jahr weniger Menschen Wohneigentum leisten können. Der Grund: Weiter steigende Zinsen aufgrund einer nachhaltig hohen Inflation.

 

Hinsichtlich der konjunkturellen Entwicklung geben sich die Analysten der Deutsche Bank Research in ihrer neuen Ausgabe des „Deutschland Monitor Baufinanzierung“ vorsichtig optimistisch: „Aufgrund verbesserter Vorlaufindikatoren, umfangreicher Fiskalpakete und des weiterhin robusten Arbeitsmarkts erwarten wir in Deutschland nun eine milde Rezession im Winterhalbjahr 2022/23. Nach minus einem Prozent im Jahr 2023 erwarten wir einen BIP-Zuwachs von rund einem Prozent im Jahr 2024.“ Basiseffekte bei Energie- und Rohstoffen dürften die Inflation zwar noch etwas weiter fallen lassen, doch könnten sie Zweitrundeneffekte deutlich über dem EZB-Zielwert von zwei Prozent halten. „Wir erwarten eine jahresdurchschnittliche Inflationsrate von rund sieben Prozent im Jahr 2023 und fast vier Prozent im Jahr 2024“, so die Autoren der Studie. Die Preise für Wohnimmobilien seien wohl die letzten Monate bereits gefallen. Dabei sei die Nacchfrage nach Wohnraum aufgrund der hohen Zuwanderung groß. Der Wanderungssaldo betrug bereits im Jahr 2021 rund 329.000 Personen. Ukrainische Flüchtlinge kurbeln seit Frühjahr 2022 die Wohnungsnachfrage weiter an. Die Einwohnerzahl könnte über die Dekade fast 86 Millionen. erreichen. Die gestiegenen Zinsen wirken sich jedoch auf die Preise stärker als die Nachfrage nach Wohnraum aus.

„Für das Jahresende 2023 erwarten wir für die 5 bis 10-jährigen Hypothekenzinsen einen Anstieg auf 3,6 Prozent. Angesichts noch etwas höherer Zinsen im Laufe des Jahres dürfte die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland weiter nachgeben“, so das Team der DB Research. War Wohnraum 2021 aufgrund der niedrigen Zinsen mehr als 60 Prozent erschwinglicher als 2005, so änderte der Zinsanstieg 2022 dies völlig (siehe Grafik oben rote Linie): Wohnraum ist nun noch genauso erschwinglich wie 2005 bzw. der Immobilienerwerb hat sich 2021 aufgrund der Fremdkapitalkosten mehr als 100 Prozent verteuert.

Als zusätzliche Belastung kommt auf die Mieter und Vermieter die Kosten der CO2-Preise hinzu. CO2-Preise werden ab dem Jahr 2023 nach einem Stufenmodell entsprechend des Sanierungsgrades zwischen Mieter und Vermieter geteilt. Bei Wohngebäuden mit hohen Emissionen trägt der Vermieter dann bis zu 95 Prozent der CO2-Preise. Bei emissionsarmen Gebäuden trägt dagegen der Mieter die Kosten komplett. „Unseren Berechnungen nach dürften die zusätzlichen Kosten bei Wohngebäuden mit hohen Emissionen in etwa ein bis fünf Prozent der Bruttomieten betragen. Schon heute kann das einen beträchtlichen Anteil der Marge des Vermieters ausmachen“, so die Studie von Deutsche Bank Research

Weitere Informationen:

Deutsche Bank Research: Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q1/2023

Quelle: Deutsche Bank Research

Grafik: © Deutsche Bank Research