Isarvorstadt: Stadtrat beschränkt weiter Eigentümerrechte

Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung des Stadtrats hat am 14. April 2021 mit der rot-grünen Stadtratsmehrheit beschlossen, das Erhaltungssatzungsgebiet „Gärtnerplatz-/ Glockenbachviertel“ im „gleichen Umgriff“ beizubehalten. 

 

Das Erhaltungssatzungsgebiet „Gärtnerplatz- / Glockenbachviertel“ liegt in den Stadtbezirken 1 (Altstadt-Lehel) und 2 (Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt)und umfasst in etwa das Gärtnerplatzviertel sowie größere Teile des Glockenbachviertels, das ebenfalls wie das Gärtnerplatzviertel  ein Bezirksteil des 2. Münchner Stadtbezirks Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt ist. Hinzu kommen Bereiche westlich und südwestlich des Angerviertels, einem Bezirksteil der Münchner Alstadt.

Mit der Erhaltungssatzung können städtische Behörden die Modernisierung von Altbauten untersagen, wenn sie der Ansicht, dass so „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist“ (so genannter Milieuschutz). Geplante Modernisierungsmaßnahmen werden daher einer zusätzlichen Genehmigung unterzogen, die das Sozialreferat (Amt für Wohnen und Migration) erteilt. Das Gebiet erstreckt sich zwischen der Blumenstraße im Norden, der Buttermelcherstraße / Baaderstraße im Osten, der Erhardtstraße / Wittelsbacherstaße im Süden und von der Klenzestraße weiter zur Müllerstraße im Westen. Hier befinden sich zirka 4.900 Wohnungen, in den rund 7.900 Einwohner leben.  Die Satzung „Gärtnerplatz-/ Glockenbachviertel“ hat eine Geltungsdauer von einem Jahr. Eine erneute Überprüfung des Gebietes wird fristgerecht durchgeführt werden.

Mit der Erhaltungssatzung können städtische Behörden die Modernisierung von Altbauten untersagen, wenn sie der Ansicht, dass so „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist“ (so genannter Milieuschutz). Geplante Modernisierungsmaßnahmen werden daher einer zusätzlichen Genehmigung unterzogen, die das Sozialreferat (Amt für Wohnen und Migration) erteilt. Zudem wird in der Regel die Eigennutzung vermieteter Wohnung untersagt: Die Umwandlung von Haus- in Wohnungseigentum unterliegt seit 1. März 2014 einer zusätzlichen Genehmigungspflicht. Ein entsprechender Antrag ist ebenfalls beim Sozialreferat zu stellen. Unter bestimmten Voraussetzungen steht der Landeshauptstadt München sogar in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht zu. Um dies abzuwenden, muss die Käuferseite eine so genannte Abwendungserklärung abgeben. Darin verpflichtet sie sich, die Umwandlung in Eigentumswohnungen und unangemessene Modernisierungsmaßnahmen zu unterlassen. Die Vorkaufsrechtsprüfung wird vom Kommunalreferat durchgeführt.
Euphemistisch werden diese Einschränkungen als „Erhaltungssatzung“ oder als „Milieuschutz“ bezeichnet, da er einseitig die Rechte der Altmieter ausweitet. Dies geht allerdings zu Lasten der Wohneigentümer und der Wohnungssuchenden. Da aber Altmieter eine weit größere Wählergruppe als die Vermieter und die Wohnungssuchenden – oft noch keine Bürger der Stadt – stellt, wird die Einschränkung der Eigentümerrechte von Lokalpolitikern oft als Mittel zum Machterhalt missbraucht und beschönigt. So gilt Münchens Oberbürgermeister als starker Befürwörter der Erhaltungssatzung. „Vor 34 Jahren wurden in Schwabing und der Maxvorstadt die ersten beiden Erhaltungssatzungen Münchens erlassen. Nach wie vor sind die Erhaltungssatzungen ein wichtiger Bestandteil der Münchner Wohnungspolitik, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern und gewachsene Bevölkerungsstrukturen in den einzelnen Vierteln zu schützen. Ich freue mich deshalb ganz besonders, dass der Stadtrat heute weitere Satzungen – zum Teil ganz neu und zum Teil in erweitertem Umfang – beschlossen hat“, so Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD).
Das Instrument der Erhaltungssatzung kommt in München bereits seit 1987 zum Einsatz. Es handelt sich um sogenannte Milieuschutzsatzungen nach § 172 Baugesetzbuch. Bestimmte bauliche Vorhaben und Nutzungsänderungen sowie die Umwandlung von Haus- in Wohnungseigentum stehen in Erhaltungsatzungsgebieten unter einem zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt. Damit soll die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten bleiben. Die Mehrzahl der neu erlassenen Erhaltungssatzungen in München gilt unbefristet. Ihre Eignung wird alle fünf Jahre erneut überprüft und dokumentiert. Bei befristeten Satzungen erfolgt die Überprüfung rechtzeitig vor ihrem Ablauf. Bei allen Überprüfungen werden auch die Bereiche im Umfeld der Erhaltungssatzung mit untersucht.
Quellen: Pressemeldung der Landeshauptstadt München, immobilienreport 14.04.2021
 

Bild: Gärtnerplatz (oben) Ulrich Lohrer , unten (Karte Erhaltungssatzungsgebiet Gärtnerplatzviertel/ Glockenbachviertel), http://maps.muenchen.de/plan/erhaltungssatzung