Sendling: Zeitlich unbeschränkte Satzung beschränkt Eigentümerrechte

Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung des Stadtrats hat am 14. April 2021 „vorberatend“ beschlossen, für das Gebiet „Sendling“ weiterhin die Rechte der Vermieter einzuschränken.

 

Das Erhaltungssatzungsgebiet „Sendling“ umfasst das bisherige Gebiet und befindet sich vorwiegend im Bezirksteil Sendlinger Feld des Münchner Stadtbezirks Sendling. Es erstreckt sich zwischen der Lindwurmstraße im Norden, der Implerstraße / Gotzinger Straße / Schäftlarnstraße im Osten, der Valleystraße / Brudermühlstraße im Süden und der Demleitnerstraße / Esswurmstraße / Danklstraße /Meindlstraße im Westen. An der westlichen Grenze im Bereich des Harras grenzt es unmittelbar an das Erhaltungssatzungsgebiet „Am Harras / Passauerstraße“ an. Insgesamt leben in dem Gebiet rund 19.900 Einwohner*innen in zirka 11.000 Wohnungen.

Welche Eigentümerrechte beschränkt werden

Nach Beschluss der Vollversammlung und Veröffentlichung im Amtsblatt wird die Satzungen „Sendling“ mit unbefristeter Geltungsdauer in Kraft treten. 
Mit der Erhaltungssatzung können städtische Behörden die Modernisierung von Altbauten untersagen, wenn sie der Ansicht, dass so „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist“ (so genannter Milieuschutz). Geplante Modernisierungsmaßnahmen werden daher einer zusätzlichen Genehmigung unterzogen, die das Sozialreferat (Amt für Wohnen und Migration) erteilt. Zudem wird in der Regel die Eigennutzung vermieteter Wohnung untersagt: Die Umwandlung von Haus- in Wohnungseigentum unterliegt seit 1. März 2014 einer zusätzlichen Genehmigungspflicht. Ein entsprechender Antrag ist ebenfalls beim Sozialreferat zu stellen. Unter bestimmten Voraussetzungen steht der Landeshauptstadt München sogar in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht zu. Um dies abzuwenden, muss die Käuferseite eine so genannte Abwendungserklärung abgeben. Darin verpflichtet sie sich, die Umwandlung in Eigentumswohnungen und unangemessene Modernisierungsmaßnahmen zu unterlassen. Die Vorkaufsrechtsprüfung wird vom Kommunalreferat durchgeführt.
Euphemistisch werden diese Einschränkungen als „Erhaltungssatzung“ oder als „Milieuschutz“ bezeichnet, da er einseitig die Rechte der Altmieter ausweitet. Dies geht allerdings zu Lasten der Wohneigentümer und der Wohnungssuchenden. Da aber Altmieter eine weit größere Wählergruppe als die Vermieter und die Wohnungssuchenden – oft noch keine Bürger der Stadt – stellt, wird die Einschränkung der Eigentümerrechte von Lokalpolitikern oft als Mittel zum Machterhalt missbraucht und beschönigt. So gilt Münchens Oberbürgermeister als starker Befürwörter der Erhaltungssatzung. „Vor 34 Jahren wurden in Schwabing und der Maxvorstadt die ersten beiden Erhaltungssatzungen Münchens erlassen. Nach wie vor sind die Erhaltungssatzungen ein wichtiger Bestandteil der Münchner Wohnungspolitik, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern und gewachsene Bevölkerungsstrukturen in den einzelnen Vierteln zu schützen. Ich freue mich deshalb ganz besonders, dass der Stadtrat heute weitere Satzungen – zum Teil ganz neu und zum Teil in erweitertem Umfang – beschlossen hat“, so Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD).
Das Instrument der Erhaltungssatzung kommt in München bereits seit 1987 zum Einsatz. Es handelt sich um sogenannte Milieuschutzsatzungen nach § 172 Baugesetzbuch. Bestimmte bauliche Vorhaben und Nutzungs-änderungen sowie die Umwandlung von Haus- in Wohnungseigentum stehen in Erhaltungsatzungsgebieten unter einem zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt. Damit soll die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten bleiben. Die Mehrzahl der neu erlassenen Erhaltungssatzungen in München gilt unbefristet. Ihre Eignung wird alle fünf Jahre erneut überprüft und dokumentiert. Bei befristeten Satzungen erfolgt die Überprüfung rechtzeitig vor ihrem Ablauf. Bei allen Überprüfungen werden auch die Bereiche im Umfeld der Erhaltungssatzung mit untersucht.
 
Quelle: Pressemeldung der Landeshauptstadt München, immobilienreport 14.04.2021

Bild: Ulrich Lohrer