Maxvorstadt: Stadt beschränkt weiterhin Eigentumsrechte in St. Benno

Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung des Münchner Stadtrats hat am 5. Dezember 2018 die Erhaltungssatzung „St. Benno-Viertel“ beschlossen.  Behörden dürfen dort nun Eigentümer die Modernisierungen ihrer Wohnungen verbieten und die Eigennutzung untersagen.

 

Die neue Erhaltungssatzung ersetzt die bisherige Satzung, die im Februar 2019 auslaufen wird.  Nach Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates und Veröffentlichung im Amtsblatt wird die neue Satzung mit leicht verändertem Umgriff, der einige Erweiterungen und Arrondierungen umfasst, mit einer Geltungsdauer von fünf Jahren in Kraft treten.

Das Erhaltungssatzungsgebiet liegt überwiegend auf dem Gebiet des 3. Stadtbezirks (Maxvorstadt) und zu einem kleinen Teil im 9. Stadtbezirk (Neuhausen – Nymphenburg). Es erstreckt sich von der Nymphenburger Straße im Süden bis zur Dachauer Straße im Norden sowie von der Lazarettstraße im Westen bis zur Sandstraße im Osten. Das Instrument der Erhaltungssatzung kommt in München bereits seit 30 Jahren zum Einsatz. Es handelt sich hierbei um sogenannte Milieuschutzsatzungen, die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten sollen. Dieser Schutz begründet einen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt für bestimmte bauliche Vorhaben und Nutzungsänderungen sowie die Umwandlung von Haus- in Wohnungseigentum. Aktuell gibt es in München insgesamt 22 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen rund 277.000 Einwohnerinnen und Einwohner in 154.000 Wohnungen leben.

Quelle: Referat Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München vom 5.12.2018

2013: Stadt beschränkt in St Benno und Schwabing Eigentümerrechte

Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat am 4. Dezember 2013 für zwei weitere Gebiete Erhaltungssatzungen beschlossen: für das Sankt-Benno-Viertel in der Maxvorstadt und in Bereichen von Schwabing-West. Behörden dürfen dort nun Eigentümer die Modernisierungen ihrer Wohnungen verbieten und die Eigennutzung untersagen.

Die Münchner Stadtplanungsbehörde schränkt trotz großer Wohnungsknappheit in München weiter die Eigentumsrechte von Wohnungseigentümer ein. Damit werden die Anreize bei gleichzeitig bundesweit niedrigster Mietrendite für Investoren zum Bau neuer Wohnungen nochmals verschlechtert.

Nachdem bereits am 23. Oktober 2013 die Erhaltungssatzung auf das Gebiet der Dreimühlenstraße/Baldeplatz, Alte Heide und am Harras beschlossen hat und die bestehende Erhaltungssatzung um den Baldeplatz erweitert hat, trifft der Eingriff nun Wohnungseigentümer in anderen Stadtvierteln, dem Sankt-Benno-Viertel (siehe Bild links Kirche St. Benno) in der Maxvorstadt und den Bereich um die Hohenzollernstraße und den Hohenzollernplatz in Schwabing-West. Zudem wird die Erhaltungssatzung am Pündter- und Viktoriaplatz um den Bonner Platz erweitert.

Wenn der Stadtrat den Beschluss am 18. Dezember bestätigt, wovon auszugehen ist, treten die drei Erhaltungssatzungen im Januar nach Veröffentlichung im Amtsblatt für fünf Jahre in Kraft. In der Stadt München wird es dann 17 Erhaltungssatzungen mit rund 107.000 Wohnungen geben, in denen etwa 193.000 Menschen leben.

Vor allem die Erwerber von relativ teuren Neubauwohnungen, wie etwa in dem jüngst fertig gestellten Nymphenburger Höfen (siehe Bild oben) im St. Benno-Viertel, dürfte die Stadt daher ihr teures Investment reichlich vermiesen.  Mit den Erhaltungssatzungen greift die kommunale Behörde stark in das Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer ein: Sie kann die Modernisierung und den Umbau, aber auch die Zusammenlegung von Wohnungen verbieten. wenn sie dies als Luxusmodernisierung ansieht. Zudem wird der Stadt ein Vorkaufsrecht beim Verkauf der Wohnungen eingeräumt. Vor allem ist die Erhaltungssatzung oft verbunden mit einem Umwandlungsverbot einer Miet- in eine Eigentumswohnung. In München dürfen Käufer Wohnungen in diesen Zonen nur an die Mieter selbst veräußern.

 

Viele Ökonomen sehen diese Eingriffe sehr kritisch. Dadurch werden oft sinnvolle Investitionen wie der Einbau eines Aufzugs verhindert, die gerade älteren Mietern erst die Möglichkeit eröffnen, in ihren Wohnungen zu bleiben.

Reichlich zynisch klingt dabei die Begründung der Behörde: „Kaum eine andere deutsche Großstadt engagiert sich wie die Landeshauptstadt München dafür, preiswerten Wohnraum zu erhalten, den städtischen Wohnungsbestand auszuweiten und den Neubau anzukurbeln.“ Ein wichtiges Instrument, um bestehende Wohnungen vor Umwandlungen und Luxussanierungen zu schützen, sei dabei die Erhaltungssatzung. Seit Jahren werden in München von den Behörden weit weniger Neubauwohnungen genehmigt und Baugrundstücke ausgewiesen wie benötigt werden.

Das sehen führende Wissenschaftler grundsätzlich anders als die Münchner Behörde. Zuletzt hatte der Sachverständigenrat zur Begutachtung des gesamtwirtschaftlichen Lage, der „Rat der fünf Weisen“, in seinem Jahresgutachten 2013 die Eingriffe der Politik in den Wohnungsmarkt und den Eigentumsrechten scharf verurteilt. Höchstpreise – wie etwa die sogenannte Mietpreisbremse seien kontraproduktiv: Aufgrund der Verschlechterung der Investitionsbedingungen würden zuwenig neue Wohnimmobilien an demn Markt kommen. Auch würden Menchen diskriminiert, da zu dem nichtmarkträumenden Miete viele Wohnungssuchende leer ausgehen würden. Die Vermieter würden als Auswahlkriterien Niedrigverdiener, alleinerziehende und Ausländer diskriminieren. 

 

Erstellt am 5.12.13; aktualisiert 19.06.2016, Ulrich Lohrer

Bildnachweis: Fotografien - Ulrich Lohrer; Erhaltungssatzungsgebiet St. Benno – http://maps.muenchen.de/plan/erhaltungssatzung