F+B-Mietspiegelindex: Karlsfeld verdrängt München von Spitzenplatz

Nach der Auswertung von 350 Mietspiegeln in Deutschland durch F+B-Mietspiegelindex sind die ortsüblichen Vergleichsmieten in Deutschland um 2,2 Prozent gestiegen. Das höchste Mietspiegelniveau hat die Gemeinde Karlsfeld nördlich von München.

 

In Deutschland steigen die Mieten kontinuierlich weiter. Das dynamische Wachstum der Marktmieten bei der Neuvermietung wirkt sich sukzessive auch auf das Niveau der in den Mietspiegeln dokumentierten Mieten aus. 2018 sind die ortsüblichen Vergleichsmieten - stärker als im Vorjahr - um 2,2 Prozent gestiegen.

Dies ist das Ergebnis des aktuellen F+B-Mietspiegelindex 2018, der einzigen Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland, die F+B Forschung und Be- ratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg seit 1996 regelmäßig erstellt. Diese Daten spiegeln das Niveau und die Entwicklung der Mieten im Bestand wider, also der Wohnkosten, die Deutschlands Mieter im Durchschnitt derzeit zahlen müssen. Analysiert werden die Nettokaltmieten von typischen Normalwohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln. Für den F+B-Mietspiegelindex 2018 wurden die derzeit gezahlten Mieten für insgesamt 350 Städte und Gemeinden ausgewertet. Die Analyse zeigt aber auch, wie verbreitet in Deutschlands Städten mittlerweile Mietspiegel erstellt werden.

Die Erhebungsergebnisse verdeutlichen, dass es Mietspiegel in der Regel zu einem nennenswerten Anteil erst in Städten und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern gibt. Von den insgesamt 1.581 Orten dieser Größenordnung verfügen 573 Gemeinden (36 %) über einen Mietspiegel; ab einer Gemeindegröße von 20.000 Einwohnern (695 Orte) sind es insgesamt 57 Prozent. Grundsätzlich gilt: je größer die Städte, desto größer die Quote der Mietspiegel. So verfügen mittlerweile 93 Prozent aller deutschen Metropolen (über 500.000 Einwohner) und 89 Prozent aller Großstädte (ab 100.000 Einwohnern) über einen Mietspiegel. Die Freie Hansestadt Bremen ist nach wie vor die einzige Metropole ohne dieses Instrument.

Teuerste Metropolen: München, Stuttgart, Köln, Hamburg und Frankfurt/Main

„Die teuerste Großstadt auch für Mieter ist nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 10,45 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 51 Prozent über den 6,92 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B.

Die teuerste Kommune Deutschlands ist allerdings nicht (mehr) München, sondern der „kleine Nachbar“ Karlsfeld im Landkreis Dachau mit einer durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,62 Euro pro Quadratmeter. Ebenfalls im M├╝nchner Umland liegen die St├Ądte Dachau (Rang 5) und Germering (Rang 7) mit 9,60 bzw. 9,50 Euro pro Quadratmeter sowie Erding (Rang 22) (siehe Tabelle unten). Etliche Münchner Umlandgemeinden mit ebenfalls hohem Mietniveau wie Starnberg oder Freising erscheinen jedoch nicht, da sie keinen Mietspiegel haben.

 

 

Weit oben auf der Rangliste steht auch weiterhin Stuttgart (Rang 2). Auf den ersten neun Rangplätzen befinden sich ausschließlich Münchner und Stuttgarter Umlandgemeinden. „Hier zeigen sich die Folgen der höheren Nachfrage in den Umlandgemeinden der Großstädte, da die Zentren die Nachfrage nach Wohnraum nicht mehr bedienen können und die Nachfrage deshalb in das Umland ‚überschwappt‘“, erklärt Dr. Leutner.

Es folgen auf Rang 12 Köln, Hamburg (13), Frankfurt/Main (18) und Düsseldorf (19). In Stuttgart liegen die ortsüblichen Vergleichsmieten mit 9,97 Euro pro Quadratmeter um 44 Prozent über dem aktuellen Bundesdurchschnitt, in Köln, Hamburg und Frankfurt/Main zwischen 8,63 und 8,43 Euro um 25 bis 23 Prozent darüber. In Düsseldorf müssen Mieter in bestehenden Mietverhältnissen durchschnittlich 8,41 Euro, also 22 Prozent mehr für den Quadratmeter Wohnfläche bezahlen.

„Der F+B-Mietspiegelindex bildet damit auch die Wohnungsmarktsituation in den prosperierenden Wirtschaftsmetropolen Deutschlands verlässlich ab. Ein attraktives Arbeitsplatzangebot und die hohen Fernwanderungsgewinne durch Flüchtlinge und Migranten verschärfen die Wohnungsnachfrage, der Wohnungsmarkt wird enger und das insgesamt steigende Mietniveau wirkt sich sukzessive auch im Bestand aufgrund von Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Verträge und höhere Neuvermietungsmieten aus“, so Leutner.

Wenn auch auf insgesamt niedrigerem Niveau ist dieser Effekt ebenfalls bei ostdeutschen Großstädten feststellbar. Jena, Erfurt und Rostock liegen auf den Indexrangplätzen 76 bis 112 mit einer Durchschnittsmiete von 6,44 bis 6,93 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau des Durchschnitts aller Mietspiegelstädte. Die übrigen Großstädte in den Neuen Ländern rangieren überwiegend darunter. So zahlt man zum Beispiel in Potsdam im Schnitt 6,39 Euro pro Quadratmeter. In Schwerin und Dresden liegt die Durchschnittsmiete bei 5,90 bzw. 6,23 Euro für den Quadratmeter.

„Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in der Bundeshauptstadt, wenn man die Be- standsmieten in anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab heranzieht. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 7,08 Euro, in den östlichen 6,40 Euro pro Quadratmeter. Gerade in Berlin zeigt sich aufgrund seiner Größe und seines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes eine enorme Spannbreite der Mieten, die der bloße Mittelwert naturgemäß nicht wiedergibt. Dort sind die Mieten sowohl im Altbau- als auch im Neubausegment weit überdurchschnittlich angestiegen“, erklärt der F+B-Chef.

„Deutschlandweit zeigt sich wieder das bekannte Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete. Die Spanne reicht von rd. 6,70 Euro im Altbau bis zu 9,27 Euro pro Quadratmeter im aktuellen Neubau“, kommentiert Dr. Leutner. Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen – besonders im Osten - überdurchschnittlich auf.

Der regionale Vergleich zeigt im Süden und in der Mitte Deutschlands wieder einen deutlichen Anstieg gegenüber der Abschwächung, die noch im Jahr 2017 zu beobachten war. Die Veränderungen im Norden und Osten liegen weiterhin deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Eine unterdurchschnittliche Veränderung weist lediglich NRW mit 1,7 Prozent auf.

Weitere Information:

www.f-und-b.de

Die F+B-Mietspiegelindexbroschüre 2018 – PDF kann per E-Mail für Städte mit Mietspiegeln ab 20.000 Einwohner  als Broschüre als PDF-Datei, ca. 35 Seiten, ausführlicher Tabellenteil für einen Einzelpreis 29,00 Euro inkl. 19 % Mehrwertsteuer bestellt werden

Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH , Hamburg, 20. Februar 2019

Bildnachweis: Neue Mitte Karlsfeld, Foto: Ulrich Lohrer