F+B-Wohn-Index: Im 1. Quartal 2019 sinkende Neuvertragsmieten

Das Hamburger Marktforschungsunternehmen registriert im ersten Quartal 2019 im Vergleich zum vierten Quartal 2019 erstmals seit 2005 einen Rückgang der Neuvertragsmieten: um  minus 0,3 Prozent bundesweit, in München um minus 1,3 Prozent. Dagegen steigen die Immobilienpreise weiter.

 

Im Jahresvergleich zum 1. Quartal 2018 konnte jedoch noch ein Wachstum der Angebotsmieten um 2,0 Prozent gemessen werden. „Hier kann in der deutschlandweiten Durchschnittsbetrachtung festgestellt werden, dass das Wachstum der Neuvertragsmieten aktuell eine Pause einlegt. Ob sich dieser Trend auch in den nächsten Quartalen festigt, ist wahrscheinlich eine der spannendsten Fragen der Wohnungspolitik überhaupt“, erklärte Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B in Hamburg. Auf der Ebene von Städten oder Stadtteilen sieht das im Einzelfall natürlich anders aus. Auch in München – wo die Neuvertragsmieten mit 16,10 Euro pro Quadratmeter bundesweit mit Abstand am höchsten sind – registriert F+B im ersten Quartal 2019 gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang bei den Neuvertragsmieten – und zwar um minus 1,3 Prozent. In den Münchner Umlandgemeinden Freising (minus 10,0 %), Unterschleißheim (minus 3,9 %) und Dachau (minus 3,7 %) wurden im ersten Quartal ebenfalls sinkende Neuvertragsmieten beobachtet, während sie in Germering (+ 2,4 %) und Fürstenfeldbruck (+ 5,3 %) steigen und in Olching stagnieren (siehe Tabelle unten).

Die Bestandsmieten befanden sich bundesweit im Vergleich von Q1/2019 zum Vorquartal mit 0,4 Prozent in einer nur ganz leichten Aufwärtsbewegung. Zum gleichen Vorjahresquartal konnte ein Anstieg von 1,4 Prozent festgestellt werden, also – wie erwartet – unterhalb der Dynamik von Neuvertragsmieten. Hier sind die empirischen Belege für die sinkende Fluktuationsrate und eine insgesamt sinkende Umzugsbereitschaft der Mieter zu finden. Leutner ergänzte: „Wer umzieht, muss in der Regel je Quadratmeter mit einer deutlich höheren Miete rechnen. Anders ausgedrückt: Mobilität wird behindert, wenn nicht bestraft. Damit wird die Freisetzung von Wohnfläche beschränkt, was die Markt- anspannung vergrößert.“

Immobilienpreisanstieg schwächt sich ab

Der Preisanstieg für einzelne Mehrfamilienhäuser schwächte sich im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich zum Vorquartal mit nur noch 0,2 Prozent leicht ab. Im Jahresvergleich stiegen die Preise für diese Anlageobjekte um 1,9 Prozent.

Preistreiber sind im langjährigen Trend nach wie vor die Eigentumswohnungen, sowie im Vergleich mehrerer Vorquartale auch die Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise zum Vorquartal 4/2018 um 0,8 Prozent. Die im letzten Jahr hinsichtlich der Preisdynamik häufig zweitplatzierten Eigentumswoh- nungen holten dagegen kräftig auf und setzten sich jetzt mit einem Preisanstieg von 2,1 Prozent zum Vorquartal unangefochten an die Spitze. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 1/2018 liegen allerdings die Einfamilienhäuser mit 6,1 Prozent nahezu gleichauf mit den Eigentumswohnungen (+ 6,2 %). Beide Objektarten übertreffen den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 5,0 Prozent deutlich.

Wachstumsdynamik aber ungebrochen

Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 1. Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um fünf Prozent. „Die Wachstumsdynamik ist nach Beobachtungen von F+B im Frühjahr 2019 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes ungebrochen. Sie befeuert damit die immer emotionaler geführte öffentliche Debatte insbesondere um die Wohnungsmieten“, sagte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.

Datengrundlage

Grundlage für den F+B Wohn-Index Deutschland sind bereinigte Angebotsdaten von über 30 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und eine plausi- bilisierende Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zu Grunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand. 

Quelle: F+B